““史上最严调控”下 楼市“全年的黄金时期”能否继续”

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又是一年的“全年黄金期”。 房地产市场经过上半年普遍低迷，开发商似乎迎来了翻身的机会。 但是，在限购、限贷、限价、房产税等被誉为“史上最严格的调控”的情况下，许多业内人士和购房者怀疑，今年的“全年黄金期”到底是依然火爆还是“铁九铜十” / BR// HR// BR// HR// S2 /一个赛季前的低迷/ S2// BR// HR// BR///BR///BR//// BR////。 上海、深圳等10大城市8月住宅平均价格为15773元/平方米，与7月相比略有下降，下降0.41%，是去年9月以来首次下降。

具体来看，10个城市中，重庆、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海7个城市的房价比上个月下降，城市数增加3个。 广州、武汉、北京3个城市价格比上个月上涨，涨幅均在0.6%以内。

而8月同期全国100个城市住宅的平均价格为8880元/平方米，与7月的平均价格8874元/平方米基本相同。 其中，56个城市的价格比上个月上涨，44个城市的价格比上个月下跌。 与7月相比，价格下跌的城市增加了11个。 / br///h///br// h /房价正在下跌的城市正在增加。 此外，许多城市的销售额也不容乐观，库存房数量直线上升。 北京市房地产交易管理网数据显示，8月前4周，北京现房共成交619套，日成交约22套，比7月日成交42套下跌约47%。 库存容量已经上升到37656套，接近历史最高水平。 截至8月31日，上海新建住宅存量面积仍达到880万平方米。 同样的情况在广州、重庆、武汉等一线城市以及太原、长沙、南宁等二、三线城市大量存在，这些现房都将在“全年黄金期”堆积销售。

另外，开发商上半年的土地收购价格也较去年同期有所下降。 据中国指数研究院研究，1至6月，全国130个城市土地成交溢价率仅为17%，比去年同期减少14个百分点，其中住宅类用地溢价率为19%，比去年同期减少18个百分点。 其中，上海今年前8个月土地出让金743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。 北京前8个月土地出让金为671.95亿元，去年全年为40.9%。 / br// h// br// h// h// S2 /严格的控制和旺盛的刚需[/S2// BR// h/]/BR///BR///BB/] 据国家统计局统计，去年9月全国各类住宅价格不同幅度上涨，高级住宅进一步上涨15.2%，这一上涨持续到今年上半年。

那么，今年的“全年的黄金时代”面临着怎样的市场环境呢？

首先，自去年第四季度以来，央行多次上调存款准备金率和存款基准利率。 最近还发出了将商业银行保证金存款纳入存款准备金缴纳范围的通知。 这意味着银行资金更加紧张，影响住房贷款。 武汉多家银行的住房贷款利率也上涨了10%至20%。 无论是从监管政策的力度还是银行自身的信用规模来看，今年下半年个人住房贷款业务都没有松动的迹象。 这对购买住房的诉求有直接的抑制作用。 nextpage

对市场的预期有很大的影响。 对买家来说，观望的气氛越来越浓厚。 一项房产网调查显示，58.82%的网民表示，不确定“全年黄金期”是否买房，必须根据房价、折扣等情况决定。 对开发商来说，资金压力更大，销售受到影响。 资金链紧张的开发商选择通过降价或折价回收资金，资金比较丰富的开发商继续观望，借机隐藏资金。

据业内人士称，对楼市影响最大的不是限购和信贷限制。 虽然目前投资性的诉求大幅减少。 但是，刚性诉求，特别是在城市建设和城市化进程中发生的诉求并未受到太大影响。 从经济学的角度来说，影响楼市波动的最重要因素——供求关系仍然没有根本改变。 所以，在量和价格上，商品房销售短期内也不会引起大的震荡。

由此可见，今年的“全年的黄金期”是否到来还是个未知数。

“一年的黄金期”还是“铜九铁十”？

在这种市场背景下，更多的市场相关人士和买家认为，只有开发商实际价格松动，才能撬动销售。 否则，我认为“全年的黄金时代”很难出现。 根据某房地产网在全国46个城市的调查，41.8%的网民认为“全年黄金时代”价格将“一起下跌”，23.5%的网民认为“房价将下跌，但销量将上升”，5.8%的网民认为“房价将上涨，销量将下跌”

北京中原地产市场研究部主任张大伟认为，今年上半年房地产公司的经营业绩不容乐观，多数以二、三线城市为销售额支撑。 目前三线城市开始限购表明中央调控房地产市场的决心，直接影响顾客心理，降低“全年黄金期”的销售额。

华中科技大学经济学教授汪小勤表示，随着楼市调控的深入，开发贷款、购房贷款趋于收紧，楼市整体资金链趋于紧张。 而且，由于“限购令”，限制了很多改善的诉求，目前住宅楼市的库存量在增大。 因此，开发商迫于压力，采取促销手段，加速推送，以价格换量，成交量相对于7、8月份会有所增长，但不会出现之前流传下来的意义上的“全年黄金期”。

湖北长江建筑集团社长舒先德认为，在“全年的黄金时期”期间，许多城市的房价呈上升趋势。 他说，受通货膨胀等的影响，房地产公司上半年的土地价格、财务价格正在上升，一定会弥补这个销售旺季的到来。 而且，他对监管政策也很乐观。 “世界经济状况制约政府的房地产调控。 全球经济放缓对出口和经济增长产生了不利影响，政府不得不放松房地产市场紧缩政策以刺激投资和就业。 ”

和舒先德一样，中国房地产指数系统副总裁姚锐认为，下半年中国房地产市场不太可能出台更严格的调控政策。 姚锐表示，开发商90月推送步伐加快，成交量也有所增加，但不如去年同期好。 在二三线城市限购即将实施的情况下，政策前期将出现短期集中抛售、集中成交，二三线城市限购政策一旦实施，将对开发商和购房者产生较大影响，“全年黄金期”难以实现。