“楼市火爆 住宅开工量为何逆市减少？”

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经过记者yantuban，从上海

发生的是，售楼部人满为患，而新开工的工地寥寥无几，这是今年上半年楼市的一大反差。 市场很好，但是为什么开发商不增加新的开工量呢？ 背后真正的原因是什么？ 《每日经济信息》对此进行了调查。

根据国家统计局近日公布的全国房地产市场运行情况，1~6月住宅新增开工面积为4.79亿平方米，比去年同期减少10.4%。 同期，全国商品房销售面积3.41亿平方米，比去年同期增长31.7%。

房子的新开店量为什么逆市而下？ / br// h// br// h /原因1/br// h// br// h /开发者的投资额减少 同比增长23.6%，房地产公司开发投资完成额达到1.45万亿元，比去年同期增长8.9%，其中住宅开发投资完成额达到1.01万亿元，比去年同期增长7.3%。

但在一些地区，开发投资确实在减少。 1~6月，上海住宅开发投资完成额为359.21亿元，比去年同期减少11.8%。 北京住房开发投资完成额331.46亿元，比去年同期减少15.4%。 广东省仅完成820亿9400万元，比去年同期下跌14.3%。

与投资额的下降同步，上述省市的新建开工面积也以一定的幅度减少。 根据上海市统计局公布的数据，今年上半年上海商品住宅开工量为1099.14万平方米，比去年同期减少8.2%。 据北京市统计局统计数据，今年上半年北京商品住宅开工量为465.7万平方米，比去年同期下跌46%。 广东商社新开工面积比去年同期减少45.18%。

虽然没有证据表明，住宅新增开工量减少是由于投资减少，但楼市复苏并没有带动开发商的投资增长。

卫明房地产智库负责人蔡为民担心，如果开发商将来楼市再次进入熊市，现在增加开工量，可能会作茧自缚。

五合国际智库社长邹毅表示，一个项目从开工到销售长达一两年，开发商在这方面的担忧是正常的。 但是，大部分开发商并不会因此减少开工量，特别是任何大型房地产企业，应该都不会因噎废食而停止开发。 / br// h// br// h /原因2/br// h// br// h// h /大量的国王日晒 香港上市公司奥园地产前副总裁张维伦解释说，如果进行开发销售，将直接导致公司损失。

据介绍，上海乃至全国2007年诞生了许多地王，许多地王的成交价格至今仍接近周边出售住宅的价格。 在当时仁恒怀里的新江湾d3地块的情况下，地板每平方米的价格达到2万元，周边合生新江湾国际公寓目前的售价也不过22000元/平方米。 目前，仁恒的新江湾d3地块还没有开工。

实际上，2007年的上海住宅地王中，除了龙湖获得土地的那一年开始建设以外，都是拖着的。 业内人士表示，未开发的土地必须继续“日光浴”，在周围房价充分上涨、开发商有利可图之前，这些地块不会开始开发。 / BR// h///BR// h /原因3/BR// h// BR// h /开发者“捂地”赚钱 房地产领域本来就有买地“一年亏、两年平、三年赚”的说法，一点的开发商为了让土地自然升值，有时也会“隐瞒土地”，为了等待价格而抛售，谋取高额利润。

国土资源部近日发布的调查报告显示，在全国抽样的105个城市620个房地产开发项目中，大部分项目的地价占房地产价格的比例为15 % 上海房地产名人陈立民就上述报告表示，报告中提到的土地价格是2006年的地价，但房价是目前的房价。

地价大幅上涨给房地产公司带来的高额利润，从中可以略见一二。 买土地，放置三五年，就能获得高额的投资收益。

事实上，上海许多香港房地产公司都是房地产“隐藏土地”派的代表。 因为他们有足够的资金实力，所以往往“覆盖土地”三四年甚至更久。 他们一般都是周边其他房地产公司全部开发完成，地区成熟度大幅提高，然后介入项目开发，获得高额利润。

但是，邹毅认为，只有少数企业有“藏土地”的实力，大部分房地产公司需要现金滚动，“藏土地”并不是普遍现象。

另外，业内人士认为，近年来住宅用地交易量大幅减少也是一大原因。 根据国家统计局的调查数据，今年1~6月，全国房地产开发公司土地购买面积1亿3600万平方米，比去年同期减少26.5%。 2008年1月至6月，房地产开发土地购买面积为1.86亿平方米。 / br// h// br /趋势/ br// h /开工量略有增加

根据国家统计局的数据，6月份新开工面积单月比去年同月增速为负，时隔1年首次转为正，同比上升11.4%，仅为1个月

邹毅也介绍说，6月以后，找各种咨询机构、设计机构进行前期规划、就业准备的房地产企业明显增加。

包括万科、富力、保利等房地产企业在内，公开承诺增加开工量。 根据2008年年报公布的计划，万科原计划2009年新建开工面积403万平方米，但今年上半年万科的销售面积达到348.8万平方米。

万科董秘谭华杰日前在媒体采访中表示，将把今年的新开工面积至少提高到超过去年的水平。 但是，去年万科的开工面积只有523万平方米。

领导万科还是这样，其他房地产企业更保守。 一家房地产企业表示，今年的开工量比原计划增加10%左右。 根据邹毅的拆除，所有领域的新开工面积应该比原来增加10%~15%。 与上半年的销售增长相比，上述新开工面积的增长明显较为保守。 / br// h// br// h /对策政府力促进开工量上升 一位房地产业内人士这样拆除了上海市政府最近出台的政策。

此前，有媒体报道称，为了加快土地出让后的开工进度，未来上海还可能提高“熟地”的移交标准，未来土地出让将规划 开发商可以在土地最短时间内立即开工，从而缩短

上海市统计局总经济师蔡旭初在7月22日的新闻发布会上表示，上海将增加住宅用地供应量，加快建设工程建设， 依法加强对房地产市场的监管，促进规范房地产销售，加快商品房上市步伐。

杨红旭认为，政府增加住宅用地供应量，主导大型国有公司开发大型居住区，对增加供应量非常有效。 在他看来，国有企业比民营企业更能响应政府的号召，提高新开工面积。 / BR// HR// BR// HR /相关调查[/BR// HR// BR// HR//三成的网民认为“笼罩着地面” 《每日经济信息》房地产周刊和搜索网站对此进行了联合调查，发现30.77%的网民认为“隐瞒土地”是开发量大幅减少的原因。

调查显示，27.69%的网民认为，上半年开工量减少是去年市场行情不佳的惯性表现，15.38%的受访者认为开发商资金不足导致开工量减少。 仅有13.85%的网民认为，开工量的减少将减缓开发，因为开发商的土地收购价格过高，需要等待住宅的自然附加值。 另外12%左右的网民表示，目前开发者依然没有看到后市。

在大多数网民看来，开发者延长开工时间是常态。 调查显示，53.49%的网民认为，2007、2008年拍摄的地块只是部分项目开始，许多地块仍在进行“日光浴”。 只有2.33%的受访者相信所有项目目前都已启动。

大多数网民都认为当前的开发人员运行速度极慢。 48.84%的读者认为，虽然开发商部分开工，但工程进度极慢，明年很难上市。 不到15%的受访者相信开发商正在加班进行大规模的工程，努力尽早上市。 / BR// HR// BR// HR /记者杨亚邦[/BR// HR/]/BR// HR// HR//1- 6月房地产市场运营情况[/BR// ] 比上年同期增长22.3 %

/br// h// br// h// br// h///h/]根据需要转载时 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-59604220上海: 021-61213899