“8亿作价2.4亿?百大集团地标项目疑遭贱卖”

本篇文章3071字，读完约8分钟

经过记者蒙湘林刘明涛

4年前，百大集团( 600865元，收盘价6.13元)与绿城集团合作，投资26亿5000万元买下杭州市庆春广场附近的地块，涉足规划已久的商业地产。

但是，年7月，百大集团出人意料地将40%的项目所有权转让给了同行的竞争对手杭州大厦。 更令人怀疑的是，转让价格基于项目企业的注册资本，仅为2亿4千万元。 据记者测算，项目40%股实际价值约8.04亿元，差额达到5.64亿元。 这样，百大集团对这个备受期待的房地产项目只剩下30%的股权，失去了4年来苦心经营的房地产项目的控制权。

对此转让，许多投资者提出质疑，为什么项目执行到第三年时突然转让了项目所有权。 股权转让的价格为什么远远低于市场价格？ 为了探索事实真相，《每日经济信息》记者对此进行了现场调查。

项目位于杭州繁华地带

紧邻庆春广场和江干区政府，左侧是银泰百货，距离西湖约5公里。 这就是杭州新的地标——西子国际。 繁荣、商机无限，是《每日经济信息》记者在西子国际项目现场的第一感觉。

虽然项目还在建设中，但开发商的普及可谓风生水起，“规划五星级酒店、国际化5a级写字楼、国际名品广场等高档物业，是集居住、商业、娱乐、办公、购物等多功能于一体的高质量城市综合体”

作为投资者来到项目所在地，观察到西子国际除了已经销售的5a级写字楼和精装酒店式公寓外，还计划建设杭州大厦购物城。 “在杭州，杭州大厦是我们城市的象征。 目前，杭州大厦旗下的购物区连续9年位居杭州整体购物中心的第一位。 西子国际将建设第二个杭州大厦购物城。 未来的繁荣是当然的。 ’西子国际一销售人员向记者介绍。

西子国际销售经理俞涛说:“西子国际位于地铁2号线，地下与钱江新城、庆春广场、银泰百货无缝对接。 今年开盘以来，连续三个月名列商业地产销售前三，目前可供销售的写字楼和公寓越来越少，销售情况非常好。

位于繁荣地区，被称为杭州市新地标建筑的西子国际，在杭州人眼里，未来不可估量，但这样的“黄金项目”，让原控股百大集团低价转让给了项目建设发起人。

实地调查和采访结果表明，西子项目资产的实际市场价值估计将达到20亿元。 尽管如此巨大的市场价值，项目企业40%的股份只卖出了2亿4000万元。 这明显不是贱卖吗？

以注册资本作为转让的依据

年7月7日，百大集团

杭州市的另一家大商场和巨大的零售店

杭州大厦签署了《投资合作及股东协议》，承诺将百大集团所持西子项目的40%股权转让给杭州大厦。 转让价格为对应的注册资本额加上期间利息，当时西子项目的注册资本为5.3亿元。 因此，最终转让价格为2.4亿元。

然后，判断机构坤元判断标的资产西子项目出具了判断报告。 报告显示，判断基准日为年5月31日，西子项目股东所有权权益账面价值5.2亿元，判断价值6.1亿元，增值率16.37%。

投资者好奇，为什么百大集团在转让股票时选择以注册资本价格而不是当时的判断价值定价。

深圳房地产企业注册房地产估价师程利伟对此表示，“客户为上市公司，交易价格是否符合投资者利益需要仔细研究，通常在资产发行判断报告后有公平的判断价值，按常理以判断价值或净资产定价。 另外，用注册资本计价，相当于双方默认该资产价值为5.3亿元，该项目企业的实际价值是否仅为5.3亿元值得怀疑。 ”

德佑地产高级研究经理陆骑麟也表示，“在资产收购中，我们确实没有见过将注册资本定为资产价格的情况。 百大的这次转让是违背常识的”。

《每日经济信息》记者就此采访了相关律师。 上海新望闻达律师事务所律师宋一欣认为，不判断价格而用注册资本进行评估，从法律理解上看“显然不公平”，考虑到判断增值幅度也不大，百大集团存在贱卖股，也存在利益输送的可能性。 段和段律师事务所律师陈若剑表示，在注册资本价格上从未触及过，通常的收购价格基于判断报告是公正合理的，不排除百大集团股票贱卖乃至内部利益输送的可能性。

对此，记者以投资者的身份询问过企业方面，但企业证券部的员工没能做出合理的解释。 坤元判断的潘经理表示，这是企业自身的商业行为，可能是双方协商的结果，不便过多评论。

价值8亿美元却价值2亿4千万美元/

那部分项目的所有权真的廉价出售吗？

房地产估价师程利伟房地产估价师向《每日经济信息》记者表示，评价是否贱卖，首先要看转让价格是否参照实际市场价值。

据记者现场调查，该项目分为t1、t2和t3三座塔，其中t1和t2均为办公楼，销售均价3.7万~4.2万元/平方米t3为酒店式公寓，共393套。 3座塔附带的停车位1200个，单价在20万元至40万元之间。 据此，估算了各类型房地产的平均价格并取了值。 办公楼3.8万元/平方米，酒店式公寓4万元/平方米，商铺5.7万元/平方米，停车位单价20万元。

根据此前判断机构提出的本项目资产经济指标明细，西亚项目办公楼面积12.2万平方米，酒店式公寓面积2.5万平方米，地上地下商业面积6.1万平方米，汽车位置1137个，其他配套面积 取上述值，根据判断数据，项目完成销售后，销售总额约93.4亿元( 12.2*3.8+2.5*4+6.1*5.7+1137*20 ) )。

参照另一上市房地产企业同类交易的计算方法推算，销售费用约为总收入的1.5%(1.4亿元)，销售税费为营业税及附加、印花税和交易手续费，合计为总收入的5.6%(5.23亿元)，管理费用为持续建设价( 57.61亿元- )

根据《土地增值税实施细则规定》的相关规定，“允许在缴纳土地增值税时取得土地开采权时支付的金额与房地产开发价格之和加20%的扣除”、“增值未超过扣除项目金额50%的部分，土地增值税税率为30%” 据此，项目增值28.2亿元( 93.4亿--57.61亿-7.56亿)，项目增值率约41 ) 28.2亿/ ) 57.61亿×120%，土地应缴纳增值税8.46亿元

综合起来，西子项目所得税前利润为19.74亿元( 28.2亿-8.46亿)，按照25%的公司所得税税率，项目实际净利润为14.8亿元，加上当初的注册资本，西子项目完成销售后的实际市场价值为20亿元。

这样，100大集团去年以2亿4000万元转让的项目40%的股份，实际价值对应8亿4000万元，差价达到5亿6400万元，投资者不太相信这部分股份没有被贱卖。

预售前出售四成的股权/

顺便说一下，百大集团去年10月29日取得了西子项目的预售许可证，而股权转让是7月7日。 也就是说，100大集团选择在预售前出售这个“黄金项目”的4成股权。

另外，记者根据以上数据计算出百大集团转让前后获得的利润情况，百大集团转让后，其持股项目的30%，可获得4.44亿元的利润； 选择不转让，100大持有项目70%股权的，分配收益10.36亿元。 两者相差约6亿元，百大集团去年的净利润也只有约8700万元。

每日经济记者就股票低价抛售、定价方法等相关问题多次致电企业董秘何美云，但她以不方便采访为由拒绝回应。 之后，记者以采访大纲的形式向手机和邮箱发送了疑问，但在发送消息之前，企业一直没有回复。

值得注意的是，此次股权转让协议中还约定了后续股权安排的几个事项。 从股权转让完成之日起至西子国际商业房地产开业两年期满之日止，杭州大厦有权收购杭州百大11%以上20%以下的股权，收购价格以具有证券业务资格的判断机构出具的正式判断报告为基准换算股权比例计算。 这也意味着，未来，已经持有项目40%股份的杭州大厦将有权继续收购百大方面的股份，其统治地位有可能进一步加强。