“自贸区首幅地溢价九成 专家建议盘活工业用地”

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经记者沙菲出生于上海

上周，上海工业用地挂牌1.2亿元，经过81次估算，最终以2.3亿元成交，项目溢价率为91.67%。 上述工业用地超高价成交的原因，不仅是该地块是自由贸易区成立以来首次出让的土地，而且上海正在研究新的城市规划，其中可能涉及将存量工业用地转换为其他类型的房地产开发用地。

据《每日经济信息》记者介绍，10月20日，举办了“上海未来城市快速发展战术与新城市规划编制专家咨询会”。 会上，同济大学建筑与城市规划学院教授唐子来也提出要充分利用工业用地。

对开发商来说，一旦相关部门公布充分利用存量工业用地的具体方案，上海存量的部分工业用地将迎来新生。 开发者如果能够完全利用机会，也许可以获得丰厚的投资收益。

楼价超过周边办公楼的售价

自贸区日前迎来首次土地出让，上海金永贡实业快速发展有限公司2.3亿元，获得上海浦东航空空实业快速发展企业所属外高桥保税区内的工业仓储用途房地产。

据该网报道，该房地产项目判断价值7381.64万元，挂牌金额1.2亿元，经81次估算，最终以2.3亿元成交，项目溢价率为91.67%，与最初判断价格相比为211.58% 该地块面积10005平方米，总建筑面积14395.49平方米，主要用于仓库、展示、办公等。

根据2亿3000万元的成交价格和14395.49平方米的建筑面积估算，每平方米的成交均价达到15977元/平方米。 作为外高桥的工业仓储不动产，这样的平均价格水平明显不低。 根据上海中原地产研究咨询部的数据，目前外高桥没有写字楼供应，但二手写字楼成交均价今年6~9月分别为13406元、13469元、12601元、12163元，每平方米。

克瑞研究中心监督薛建雄告诉记者，工业用地价格远低于商、住宅用地，地区工业用地与商、住宅用地的差额最高可达300%。

该政策咨询研究部的张宏伟总监认为，虽然该地块的价格在短期内比周边市场稍高，但其价值在于今后运营长时间的现金流。 “特别是最初的土地，不知道后面有多少土地供应，至少从现在来看很稀少，房企希望出高价。 ’张宏伟相信，自由贸易区的后续即使有新的土地供应，也非常有限。

事实上，近年来，上海的工业资产越来越受到投资者的青睐，特别是自贸区挂牌后，基于对物流仓储的强烈诉求，自贸区内的资产价格有望上涨。

据世邦魏理市统计，目前自贸区内已有高质量仓库运营面积约78万平方米，租金每天约1.1~1.5元，整体空安装率为20%，全年流程在外高桥约21万平方米的高质量仓库上市

世邦魏理市认为，上海自贸区在贸易便利化和航运、物流、金融等贸易服务方面的开放升级，将长时间推动区内高质量物流仓储设施诉求的增长。 扩张的洋山保税港区，凭借目前较低的土地和房地产价格、更丰富的可开发土地资源、港口吞吐量日益增加的份额和巨大的快速发展潜力，预计将成为工业物流市场最受益的板块。

工业用地或活版

根据此前上海政务网发布的消息，上海正在研究新的城市规划，同济大学建筑与城市规划学院教授唐子来也提出要充分利用工业用地。

“基本上考虑到了这一点。 ’中国房地产数据研究院执行院长陈晟向记者表示，目前他了解其中一个计划，其中一个是将所有工业用地纳入上海140个工业园区，然后可以释放其他地区过剩的工业用地。 另一个计划可能是在中环到外环的几公里内形成产业规划带，将工业用地集中输送到该区域。

“其实自由贸易区内的很多大楼都建在工业用地上。 ’上海德融房地产经纪企业研究部经理钱宁罗告诉记者，一点开发商在自贸区获得工业用地后，另付一笔钱，房地产就帮他办理相关手续，原来的工业用地变成了商业用地。

钱宁罗认为，工业用地的可转换性与当地土地供应量有关，对自由贸易区来说，由于工业用地量比较大，没有新的商业土地供应，这种操作会比较多。 但是，从上海市整体的立场来看，应该还没有出现类似的情况。

但是，宋会雍对此有不同的看法。 他认为，上海将充分利用工业用地，但库存的工业用地并不能改变土地和房地产的性质。 目前上海的办法是在工业用地上快速发展2.5产业，即允许建设一点办公、商业配套功能设施。 虽然该设施的土地性质仍然是工业性的，但其功能符合城市商业和商务的快速发展需要。 他认为，未来上述政策也有可能继续下去。

显然，在存量工业用地利用政策尚不明确之前，目前大规模购买存量工业用地存在许多不明确的风险。 对公司来说，投资存量工业用地，仍需慎重。