““4万元禁令”冰封北京豪宅 可能推高价钱”

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经记者尚希从北京出发

“目前，约有10多个项目将开业时间从今年12月推迟到明年。 ’昨天，北京高端项目的住宅企业家对《每日经济信息》记者说。

以前传出“4万元以上项目暂不发放预售许可证”的消息后，记者从北京市居委会网站获悉，进入12月后，北京城建、世华泊郡、西山艺境两个项目以每平方米近4万元的价格上市。

在“4万元禁令”的阴影下，高端市场自今年5月以来再次迎来了零供给增长。 供应量紧缩直接导致了交易量的下跌。 据亚豪机构统计数据，今年11月，北京56个报价5万元/平方米以上的公寓豪宅项目，共成交29个项目累计165套产品，成交面积3.7万平方米，成交金额21亿元，环比各 其中，成交数今年首次跌破200套。

值得观察的是，业内人士预计，“限高令”只是对豪宅市场的暂时收紧，将于明年或大规模释放。 一位豪宅的开发商代表告诉记者，豪宅的售价依赖于土地的价格，如果现在过不了“限制高令”的关口，产品将销售到明年。

受管制的豪宅

“我们预想的价格是4万美元左右，但取证经过长时间的调停，最终只能稍微抑制价格。 》昨天，北京一家房企市场部部长向记者透露，刚入市的项目最终以近4万元的价格获得批准，预计售价在3.8万元~3.9万元/平方米之间。

记者查阅了北京市住建委网站，11月30日获得预售许可证的中海金石苑，房屋预计售价达到每平方米42212元。 明显突破了4万元。 对此，这些房企人士表示:“此前听说每月只能给出一个指标，但在大部分项目中，如果不想妥协，也只能等待。”

在年末调控升级的政策背景下，11月北京商品住宅交易量在“全年黄金期”后发生了回调。 在更加严格的高端市场紧缩令下，11月北京公寓豪宅市场的影响更为明显，供需市场似乎达到了今年以来的最低值。

“进入第四季度，在年内销售目标基本实现的情况下，一些房企计划在高端项目上最后实现盈利，但4万元的预售打乱了许多项目原有的推送计划。 ”亚洲豪机构副社长高珊在接受《每日经济信息》记者采访时表示，未取证的高端项目取证陷入“瓶颈”，高端产品供应量难以持续。

值得注意的是，11月，北京报价5万元/平方米以上的公寓豪宅项目实现的165套成交中，成交价格4万~6万/平方米区间的房源成交110套，占67%，比上个月大幅上涨25%。

“结果，11月的高端市场进入了纯粹的库存撤出阶段。 ”高珊指出，售价4万~6万元的低端豪宅项目的拆迁也将加速。

被推高的价格

“这对目前出售的高端项目起到一点推动力，但到了明年，这些被禁项目的价格将远远超过4万美元，可能会达到5万美元以上。 》上述房企市场总监对《每日经济信息》记者直言不讳。

诚然，预售限制对高端市场的供需方产生了量的影响，但无法抑制价格的上涨。

据亚洲房屋机构统计数据，11月，北京报价5万元/平方米以上公寓豪宅市场成交均价达到57537元/平方米，比上个月上涨2%。 而且，比今年1月涨幅达到17%。

记者整理了目前销售的几个别墅项目后发现，今年以来，许多别墅项目的价格有了不同程度的上涨。 据亚豪机构统计，龙湖好望山11月成交均价为每平方米21536元，比去年同期上涨40.4%。 另外，价格涨幅较大的包括远洋天气等，比上年上涨近40%。

从成交价格来看，11月北京别墅市场成交均价为36298元/平方米，环比上涨16.9%。 这个数据也创下了别墅市场历史上月度价格新高。 从全年情况来看，前11个月北京别墅市场成交均价28600元/平方米，同比上涨16.2%，这一数据也创下别墅市场历史新高。

“高端市场被认为是通过价格平稳增长来维持资产价值的最佳配置途径之一，但今年11个月来17%的价格涨幅依然惊人。 ”高珊说。

上述住宅企业家也同样表示，目前北京市场上区分豪宅和普通住宅的“分界线”越来越高。 “以前每平方米3万元以上的项目可以说是比较高端的住宅，但现在四环以内的项目是否高端的售价在4万元以上，预计到明年这个基准线将继续上涨。 ”

“高端”的房子

进入11月，在自营商品房快速土地供应格局下，房企为了在僧多粥少的竞争中获得土地，竞相报告利润少的自营商品房面积，纯商品住宅地价越来越高。

“迄今为止亦庄的商品房价格已经在5万元以上。 这样肯定做不出普通的产品了，必须做高端项目。 》中国中央别墅区快速发展研究院院长刘东对《每日经济信息》记者说。

商品房的“越拍越小”进一步推高了未来上市项目的价格。 在这样的土地竞争中，未来商品·住宅市场的高端化已成定局。

“由于前两年土地供应量不足，近两年北京公寓豪宅市场鲜有纯新盘上市，目前销售项目中常年销售的老项目较多。 在未来的市场竞争格局下，这些老项目通过早点拿地具有明显的价格特征。 ”高珊指出，为了追求更高的利润率，这些老项目提高后期售价以追赶地价涨幅、实现土地红利的动机，直接导致了今年高端项目的高涨幅。

高珊进一步指出，地价下跌将增加未来豪宅项目的数量，高端市场竞争也将更加白热化，竞争形势将更加严峻。 “如果没有强大的价值支撑，大幅度的涨价可能会导致销售放缓，增加公司的资金压力。 ”高珊表示，在未来监管周期，房企应在保证合理利润率的基础上加快上市，充分利用公司资金流动，提高周转率。