“叶檀：投资 花费 抑房价 缺一不可”

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评论家叶檀

国务院14日召开常务会议，确定遏制部分城市房价暴涨的走势，提出4项调控措施。 一是增加普通商品住宅的比较有效的供给。 二要继续支持居民自建房和改善型住房的支出，抑制投资投机购房； 三要加强市场监管四要继续大规模推进保障性安居工程建设

新“国四条”从整体上来说对投资、费用、房价的抑制是不可缺少的。

房地产是否是支柱性领域，不需要落到纸面上，看今年房地产对大企业利润和地方政府财政收入的拉动作用即可。 投资占大企业利润的70%以上。 因此，房地产市场不可能有突然刮起的暴雨退出方法，只能慢慢退出。

中国不仅要防止日本式的房地产泡沫危机，也要防止香港的“八万五计划”一夜之间冲破房地产泡沫，与东南亚金融危机一起经济下滑的惨状。 从1984年到1997年，香港房价年平均超过20%从1997年到2002年的5年间，香港房地产和股市总市值损失约8万港币，超过同期香港gdp。

需要防止左右两边，楼市正在狭窄的空之间寻找方向。 从政策来看，在退出的过程中，房地产投资量不变，房地产整体的市场份额不减少，以弥补房地产价格可能下跌的市场空的不足。 通过增加一般商品房供应，大规模推进保障性安居工程建设，房地产固定资产投资这一部分不会大幅下跌，房地产下游领域的家电、家纺等不会受到严重打击。 由于保障性住房的完成率比预期低76.4%，如果明年的保障性住房建设跟上步伐，将能够弥补固定资产投资的不足。 而且，城市化推进的过程是大规模解体建设的过程，是对一般商品房的制造提出费用诉求的过程。 如果有资金，地方政府可以放弃一部分土地收入，那么普通商品房的建设将大有希望。

考虑到购买金额的高低——据中国房地产研究会副会长顾云昌估算，今年全国二手房和二手房的销售总额很可能达到5.7万亿~6万亿元。 我国的总费用不过12万亿元左右，如果购房率很快下降，我国的马车费用将更加不堪重负。 因此，鼓励自住性费用是长久以来的政策，这些也鲜明地体现在“国四条”中。 适当增加中低价、中低价普通商品住宅和公共租赁住宅的用地供应，提高土地供应和采用效率，住房贷款等优惠政策将继续保存。

最难评价的是房价的高低。 笔者认为，这场房价泡沫是货币供应急剧增长和实体经济状况不佳的双重压力下的产物，如果维持银根注水，资本产品的价格就不太可能下降。

张化桥在拆除香港房地产泡沫时认为，在1997年以前的二三十年间，香港广义货币供应量m2以两位数复合增长是主谋。 泡沫经济崩溃后，香港货币供应量增长率降至10%左右，2002年还出现了负增长。 今年香港楼价暴涨的根源在于资金过多、利率过低，香港银行体系资金创历史新高，m2再现两位数增长。 只要目前的货币状况维持下去，香港预计就会回到东南亚金融危机前的楼市泡沫阶段。

内地也一样，自1985年以来，中国广义货币供应量以约22%的复合年率增长24年，因此房地产市场化后，除了短暂的震荡外，基本保持上升趋势。 今年为了应对金融危机，金融宽松空前，截至11月底，广义货币比去年同期增长29.74%，达到可怕的高度。 结果，在房地产价格持续上涨10个月的今年头11个月，房地产市场货币投入量达到48170亿元的房地产资金杠杆率大幅上升，从2008年的2.86倍价格杠杆上升至今年的5倍。 巨大的货币危机潜伏在房地产市场。

要注意我国未来保障房等的建设，必须关注政策；要关注未来房价走势，最重要的是关注货币发行量，而不是注意政策。 特别是在房地产是投资品的今天，货币发行和房地产业已经水乳交融。 不动币控制房价是不可能的！

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