“叶檀：“两会”前房地产新政呼之欲出”

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在评论家叶檀

极大的民意号召下，各方应对民意。

2月27日，国务院总理温家宝应中国政府网和本网的联合邀请，与网民对话时，以较大篇幅提及房地产市场。 由此看来，房地产新政正在呼之欲出。

温总理说:“我们有决心在本届政府任期内牢牢控制这一事件，迅速发展房地产市场，将房地产价格保持在合理的价格区间。” 这是公开的约定。

要实现约定，需要采取四个措施。 一是增加保障性住房。 二是鼓励和支持人们购买自建房和改善性住房。 因为我们的国情，我们应该把要点放在低价和小户型上，政府的责任首要是用土地、金融和财税支持。第三，遏制投机性和投资性住房，首要的是采取经济和法律手段。第四，管理市场。 政府有责任妥善管理房地产市场，就是要依法惩治哪些土地未被使用、翻盘惜售、哄抬房地产价格的违法违规行为。

上述四大措施是建设房地产市场的四大支柱。 简单地说，就是要保持保障住宅和商品房的平衡，保持高档住宅和普通商品房的平衡，这两者之间的平衡。 抑制投资性和投机性住房，首先要采用经济和法律手段，其中税收、货币手段必不可少，惩罚市场秩序的破坏者。

在影响较大的措施出台之前，一些较为严厉的手段相继尝试了市场反应。 一是各地对闲置土地的处置越来越严格。 广州市最新发布的《闲置土地解决办法》将于3月1日起实施。 根据该《办法》，被认定为闲置土地的，转让或者分售土地价款的20%不征收一次闲置费。 土地闲置增值后，开发商必须补充“增值地价”。 二是住房贷款优惠利率基本取消。 目前，各地首套房的首付陆续上升至3成，7折利率为“//k0/]”壳。 第二种住房贷款更是//k0/]前的“难产”，申请周期大幅延长，银监会对信用的风险控制越来越严格。 三是各地制定的地方房地产政策，将保障性住房用地纳入全年土地供应范围。 《北京版11条》发表了“两个50%”。 也就是说，全年各类政策性住宅用地占全市住宅供应地的50%以上。 开工建设和各类政策性住宅的收购占全市住宅新建工时的50%以上。

房地产新政，重点是建设保障性住房，打击违法行为，从税收和信用上鼓励小户型住房。 抑制投资性购房目前是提高房贷价格，增加交易税，关于物业税等持股税，“两会”需要明确答复。

抑制投资、投机性购房的障碍是既得权益在税收方面的阻碍。 抑制投资，投机购买住房，是许多人稀少、自然资源匮乏的国家的必然选择。 最好的财政手段是征收物业税，这将受到很大的阻碍。 掌握房地产资源的人游说民众，征收物业税是对所有业主产权的剥夺，到目前为止，互联网上反对物业税的最大呼声来自于对所有人产权的保护。 越早公开新闻，事先声明对产权的重视，越保护普通房地产业主的利益，越能防止既得利益者假托民粹主义入侵。

谣言止于智者，恐慌止于新闻公开，安全感基于对法律的信任。 如果没有这三点，政府采取的任何措施，只要对人民有利，都会同样遭到严峻的质疑。

增加保障性住房的最大障碍是地方财政。 地方政府通过出售土地的财政获得大部分公共支出资金。 年沿海发达地区地方政府在50%左右的土地上投资保障性住房，是因为2009年红火的房地产市场保障了收入来源，而中西部地区无法完成保障计划，只能期待越来越多的中央资金。 如果不处理地方税费问题，房地产就会陷入用商品房税费养活地方政府，用商品房税费养活保障性住房的怪圈，房地产热了就冷了，冷了就热了，无限热了，就没有局了。

房地产的正常化、房地产的市场化与中国的税费结构改革联系在一起，地方政府可以花钱，通过公司获得生存的税收，这是地方政府摆脱房地产，也是房地产不再成为经济鸦片的前提。

据国家统计局2009年12月25日，国家统计局公布的第二次全国经济普查结果显示，2008年房地产企业广告主营业务收入为30586.5亿元，比2004年增长107.5%。 房地产公司实收资本33052.4亿元，营业利润3861.3亿元，分别比2004年增长123.2%和290.4%。 没有必要提到不动产好处链中存在的贪污现象。

房地产市场的阳光化是房地产市场合理化、市场化的前提。 实现房地产新政是一个伟大的理想，不仅要配合税费改革、经济结构转型，还必须遏制优势链上的资源掌握者政府、开发商、银行等的贪婪。

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