“叶檀：房地产调控向土地制度开战”

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评论家叶檀

中国房地产市场畸形，一级市场垄断、二级市场开放，以垄断产品在市场上询价，价格越来越高。 例如，在我国土地储备制度实施早、与招商引资制度结合好的上海、浙江等地，就是房地产价值的高峰期。 海南省在学习了兄弟省市的先进经验后，房地产价格上涨。

土地垄断和土地财政备受诟病，但被宣传为先进经验。 土地的好处太大了，有关方面的食髓知味也是，一级市场涉及所有好处，所以可以由政府主导高歌猛进。 这也是很多人称赞的中国模式的效率。

现在，高效的机车里塞满了小石头。 国土资源部日前确定，土地储备单位必须与其下属和挂职土地开发相关工作的单位完全分离，各地国土资源部门和所属企事业单位不得直接从事土地级市场开发。

这是对以往行政规则的调整。 根据国土部、财政部和央行2007年联合发行的《土地储备管理办法》的规定，土地储备机构有权进行储备土地前期开发、保护、管理、临时利用以及土地储备、前期开发实施融资等活动，土地储备与土地一级开发一体化，经过一级开发，

像猫一样。 一级市场开发贷款从贷款到用途、从城市建设到土地建设都很复杂，抵押物和贷款的实际采用者不是法人，地方政府通过一些企业玩过左手倒右手的游戏。 比

更重要的是拆迁，土地储备中心多以公益为名进行商业拆迁。 安徽省芜湖市国有土地收购储备中心以旧城改造为名义，收容了位于芜湖市黄金地区的中江商场地块。 该区块的拆迁申请人在芜湖土地收容中心，镜湖区建设委员会领取拆迁证明的是镜湖建设投企业，并将拆迁项目转包给虹宇拆迁企业。 商业项目披着公益的外衣横行。 这个例子是许多强行解体例子中唯一的喜剧。 安徽省发改委于今年2月10日撤销芜湖市发改委批文。 我认为芜湖发改委“同意开展中江商场前期工作”的批文是行政越权，不能作为规划和拆迁的依据。 4月12日，安徽省国土厅取消芜湖国土局发给芜湖土地收容中心的《建设用地批准书》。

今年5月15日，国务院办公厅发出紧急通知，要求“手续不合法，补偿不充分，不得实施强制拆迁”，但截至9月江西宜黄拆迁事件仍在进行。 新建成不久的建筑物大量被推倒，地方政府成为了砖瓦水泥高能经济的最有力的推动者。

这次的政策不是彻底的改革，而是有半吊子改革的嫌疑。 一级市场垄断没有变化，属于收藏范围内的土地都要进入土地储备系统，由政府独家收购和储备，由土地储备投资中心开发后提供给市场，其他任何单位和个人收购土地或向市场供应土地 目前，我国土地财政形成的根源是土地垄断后获得土地溢价，一级开发中不存在暴利空之间。 事实上，一级开发的利润很低。 根据北京市规定，公司自有资金进行土地一级开发时，将发放规定利润不超过8%的贷款进行一级开发时，利润不超过2%。

由于没有从根本上搞清楚土地财政，与现有政策的联系很难，这次改革的效果不太好。 要解决闲置地，最好的方法是熟练地进入市场。 现在，北京、上海等一线城市的土地募集必须是已经规定的整理土地的“熟练地”，随着下一步国土部的土地募集改革，“熟练地”入市的规定也将推向全国。 但是，产地一变，面临拆迁、整地等一系列难题，土地储备成了与一级开发商相结合的好蚱蜢。 虽然肉体被分割，但精神上依然相通。 根据

规定，土地储备中心是事业单位，但土地市场层面的开发是公司的行为，因此很多地方储备和开发并重，两块品牌一套，租赁现象层出不穷。 这次改革的亮点是将一级开发转让给市场，防止土地垄断者为了堵住租赁物空之间而继续垄断一级开发。 但是，改革不是要害，不能高估。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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