“深圳茂业双重赌局探秘：百亿豪宅捂盘三年”

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编辑介绍，深圳罗湖核心地带常年有茂业系的“德弘天下”豪宅项目。 奇怪的是，从年度项目关闭到达到预售标准后，上市推迟了。 目前，这近百亿个项目何时上市仍处于迷雾之中。

“工地大门紧闭”、“毫无施工迹象”、“楼盘达到现行楼宇标准”，是茂业旗下豪宅项目“德弘天下”的现实写照。 实际上，据证券时报记者称，“德弘天下”项目一年多前就处于这种状态，静静等待上市。

“茂业显然错过了出售豪宅的好时机。 ’熟悉深圳地产圈的业内人士感叹道。 确实，价值近100亿的项目茂业系竟然三年没有抛锚，似乎非常有意思。

但是，证券时报记者经过多方调查，茂业系实际上在玩双重“赌博场”，其中一个“捂盘上涨”的赌博场结束了，另一个是围绕深圳“限购令”何时结束的新赌博场

按下举办日期后再按下

位于深圳罗湖中心的“德弘天下”工程，总建筑面积达26.5万平方米。 按照周边楼盘现有3.5万元/平方米的均价计算，“德弘天下”可为茂业系贡献92.75亿元的销售收入。

但是茂业至今也不打算马上出售这个豪宅项目。 如果企业想这样做的话，可以在更早的一年11月实现预售。 从2005年至今，“德弘天下”周边的每一个新盘都拔地而起，包括2008年开始拆迁的旧改革项目在内，去年都有出售。 相比之下，“德弘天下”依然是“沉睡”的状态。

公开资料显示，“德弘天下”项目由深圳茂业(集团)股份有限公司)以下“深圳茂业”)开发。 另外，深圳茂业与在香港上市的茂业国际( 00848.hk )同为茂业集团的子公司，深圳茂业为茂业集团的房地产开发平台，企业董事长张静为茂业集团董事长黄茂如的妻子。

据说这个项目于2009年2月开工。 根据深圳茂业方面的计划，项目竣工时间为年2月。 事实上，深圳茂业准确掌握了施工时间表，该项目于去年11月关闭。 根据惯例，关闭后，深圳茂业可以为“德弘天下”申请预售许可证。 那时，深圳的《限购令》还没有实施。

但是，延期销售近3年的“德弘天下”项目现在也没有预售的迹象。 证券记者连续多日访问后发现，“德弘天下”项目工地一直处于关闭状态，项目内也没有施工迹象。 作为购买者，我给楼盘上面的联系人打电话，发现电话的开头不是销售部，而是项目的物业管理部。

“现在企业的销售部门还没有进入。 户型以外的楼盘新闻还没有出来。 具体什么时候开设还不知道。 ”电话里的一名工作人员对记者这样说道。 该员工表示，目前“德弘天下”只有220平方米的大型类型和230平方米的复式类型两种，两者均为两户建。

所谓的“双重户型”与大约7年前深圳出台的政策有关。 2006年深圳出台“90/70”政策，规定新审、新开工的商品住宅建设，套型建筑面积90平方米以下的住宅面积所占比例需要达到开发建设总面积的70%以上。 该规定规定是，一点开发商发售包括“德弘天下”在内的双重拼法房间(将90平方米以下的房子合二为一)规避限制。

随后，记者联系了深圳茂业负责深圳地区房地产业务的人，该人告诉记者，“德弘天下”为现大厦销售，因此此前未申请预售证。 他坦言，企业负责销售“德弘天下”项目的部门还没有设立，具体开办时间还不确定。 关于深圳茂业方面为什么选择现金销售而不是预售，这个人没有直接应对。

公开资料显示，“德弘天下”项目近期计划的开工时间正在逐步推进。 深圳茂业最初偏向于去年12月，之后计划延期到今年3月。 到目前为止，对该项目没有任何开盘，但深圳茂业方面近日将开盘时间延长到了今年6月。

对于计划两个月后开业的楼盘，项目销售部门尚未成立并不少见。 不过，据悉，深圳茂业此前委托中原地产作为楼盘销售的代理商，但记者联系了中原地产的内幕。

据该人士介绍，“德弘天下”主要是双人房，一间房有两个或三个房产证。 “为了避免限购政策，茂业方面正在积极运营，看能否将两三个房产证合成一个房产证，但目前还不知道进展是否顺利。 如果做得不好的话，也有可能推迟到明年。 总之，这个楼盘很麻烦。 ’这个人的语气有点担心。

“如果深圳茂业把项目定位为豪宅的话，可能错过了最佳销售时期。 因为近年来豪宅的销售时间是从2009年开始到年4月前。 ’深圳旅游地产综合研究院主任宋丁告诉记者。

在他看来，“德弘天下”年底可以申请预售许可证，而通常急于回收资金的开发商急于出货。 “其实，在深圳限购政策实施之前，大开发商多少会听到一些谣言，但深圳茂业反而不抓紧销售，这确实很不正常。 ’宋丁感到疑惑。

土地的使用寿命守口如瓶

事实上，关于深圳茂业的这个豪宅项目，也必须提到这个项目所在的地块。 感到蹊跷的是，不仅是深圳茂业错过了销售的最佳时期，加上目前开盘时间相继被挤出，深圳茂业方面并未提及项目土地的使用年限。

“不太清楚项目的土地使用年限是怎么计算的。 ”前面提到的“德弘天下”房地产商对记者的提问选择了回避。 前面提到的深圳地区负责房地产业务的人在回答同样的问题时表示不清楚。 对于“即将”销售的项目，深圳茂业自上而下似乎有意隐藏了项目的土地年限。 这个数字迟早会公开的。

许多调查表明，其实“德弘天下”所在的地块背后是冗长的故事，故事要追溯到20世纪90年代。

据悉，“德弘天下”项目所在地块编号为h307-38，由深圳上市公司深宝a(000019 )于2009年转让给深圳茂业。 20世纪90年代，这个地块的地址是深宝的注册地址，深宝现场当时就位于这里。 这片土地从工业土地转换为商住用地时，经过了国土部门的重新备案。 准确地说，现在的“德弘天下”项目的土地年限必须从重新备案的这个日期开始计算。

“德弘天下”工程的“前世”当时被称为“深宝商业城”。 当初，深宝计划与深圳基泰投资有限企业合作开发这块土地，但由于双方产生分歧，深圳基泰于1999年退出合作。 茂业介入此机会，正式与这片土地“结缘”。

之后，深圳茂业取代深圳基泰，与深宝合作开发了“深宝商业城”。 为此，深圳茂业方面支付了深宝1.46亿元的资金。

根据当时的合作协议，深宝方面协助办理深圳茂业的建房手续，建房价格和实际建房收入与深宝无关，由深圳茂业方面承担。 从这个时候开始，这片土地成了茂业系的“舞台”。

但是，“深宝商业城”项目的计划在当时似乎也行不通。 记者在查阅资料时发现，深圳茂业方面着手在2003年前拆除深宝的工厂，建设“深宝商业城”。 当年，深宝管理费用比上年增加1222万元，增长45.96%。 资料显示，这笔费用增加是因为深宝拆除了这块土地上的厂房，搬迁了生产线，产生的停产费用计入了管理费。

最终“深宝商业城”项目悄然流产。 记者查阅深圳规土委员会资料后，2008年10月6日，深圳规土委员会向深圳茂业和深宝颁发“德弘天下”项目建设工程规划许可证。 这意味着“德弘天下”项目当时已经上台。

一位不愿指名道姓的相关人士告诉记者，深宝和深圳基泰正在筹备共建项目时，也就是20世纪90年代，该地块在国土部门重新备案，性质从工业用地变为商住用地。 那么，从1999年到现在大约只有14年，根据70年的产权推算，项目的寿命可能只有56年左右。 很明显，“德弘天下”项目已经“先天性短寿”。

坐着享受项目的上升[/s2/]

在之后的2009年，该地块编号为h307-38的地块正式成为所有者。 根据深圳规土委员会的资料，深宝当时转让了土地开采权，但受让人是深圳茂业。 前述相关人士表示，2009年初，深圳茂业和深宝只是办理了相关转让手续，实际上双方签订《联合房屋建设合同》时，土地的“开发权”就落入了深圳茂业手中。

顺便说一下，如果“德弘天下”项目年初开工，以当时深圳罗湖近1.7万元/平方米的新建均价计算，茂业方面获得的销售额可能不到现在的一半。 深圳茂业并不急于销售，即使多年捂盘，也能享受项目涨价的乐趣。 这是已经结束的“赌博场”，该局、茂业系在赌“搁置”。

“对资金链丰富的开发商来说，项目被兑现或套现的风险目前不大。 另外，对豪宅兑现的政府来说是乐趣，对未兑现的政府也是视而不见。 ”宋丁坦白了。

正如宋丁所说，豪宅进入市场后地区的平均价格会变高，楼市调控时期是政府不想看到的状况。 深圳房地产新闻网研究部研究员吴上锦告诉记者，目前深圳规土委员会的统计范围仅限于领取预售许可证的项目。 “那么，直接申请销售许可证的项目实际上绕过了国土局的新房成交统计系统。 ”他说。

事实上，近年来深圳许多豪宅项目采取了现金销售的方法。 这样的话，豪宅就不会计入预售系统，会影响全市住宅的平均价格。

但是，限购政策的出台，明显导致茂业方面的算盘掉到空了。 另一方面，“德弘天下”项目因一家两证、一家三证的问题，使购房者在“房票”上显得窘迫。 另一方面，政府方面也限制“德弘天下”的发售。

现在楼盘上涨的前景已经实现，但茂业系不得不面对房价调控的各种制约。 在这个“架子高”的赌局里，茂业系被推向了正确的方向，但是销售不好，没有取胜的希望。

按照规定，开发商销售楼盘需要持有《国有土地录取证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《房屋销售(预售)许可证》等“五证”。 开发商在取得《房屋销售(预售)》许可证前，必须取得前面的“四证”。

据记者调查，“德弘天下”项目目前只有前三个证书，尚未获得“建设工程计划验收合格证”。 “通常，有些开发商会在项目预售后取得建设工程计划的验收合格证，但目前在大厦销售的项目必须事先取得该证。 项目完成两三年后也几乎没有取得的项目。 常识上，政府方面可能有意施加压力。 ’深圳大型住宅企业项目运营负责人告诉记者。

控制时期，豪宅进入市场一直很敏感。 正如上文中原房地产商所说，深圳茂业试图将房地产证书合二为一。 那么，在错过最佳销售时机后，我们可以看到深圳茂业也在加紧出货，但目前的限购政策阻碍了项目的销售流程。

“像‘德弘天下’项目这样的双重户型，未来的销售可能会越来越困难，茂业方面最大的希望可能是在深圳的《限购令》结束时下注。 当然也不排除用其他方法绕开政策。 ’上述房企项目负责人拆解说。

可以说，茂业刚刚开始的这个新“赌博场”赌在了“限购令”的末尾，也赌在了自己“围绕政策”的能力上。 但是，不管结局如何，茂业系要享受这近百亿的销售额，不清楚的因素太多了。