“兴润置业系违约溯源：旧村改造项目和土地跌价是主因”

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记者徐超出生于浙江宁波

3月17日，《每日经济信息》率先报道浙江省兴润置业投资有限企业及相关企业(以下简称兴润置业系)资金断链资金未清偿债务，负债35亿元。

在银行拟停止房地产贷款的传言背景下，兴润置业系将债务中的24亿元以上作为银行贷款，涉及约24家银行，因此备受瞩目，被视为国内房地产公司违约的首要名单。 再者，外部将其与房地产领域整体趋势、金融机构的信用风险、中国经济运行联系在一起。

从过去的风景到现在的没落，压垮“骆驼”的最后一根稻草到底是什么？ 3月19日~21日，《每日经济信息》记者赴宁波和奉化，发生“兴润置业系”事和当地孤立无援的债务风波，兴润置业半路接手的旧村改造项目和土地下跌，可能是公司资金无力偿还债务的首要原因。

土地的下跌会使资产缩小/

据官方统计，“兴润置业系”现有资产30亿元，负债35亿元，其中银行贷款超过24亿元，民间贷款7亿元，还有4亿元为拖欠工程款和职工工资。

对兴置业的资金不偿还债务，主要原因是奉化政府认定公司经营不善，被高利贷砸了。 但是，当地官员也曾向记者表示，地价下跌对“兴润置业人士”的伤害非常大。 例如兴润置业的高级别墅项目“桃源邸”，去年1月11日拍摄项目地块时，楼价为每平方米7853元，共计6亿6000万元。 年12月11日，世茂集团旗下的子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限企业拍摄了该地区地块，楼价为3204元/平方米，跌幅达59.2%。

“桃源宅邸”第一期和第二期开始后，根据别墅的朝向分别设定了1500万元/套、800万元/套和500万元/套的价格，但项目现场门卫告诉记者，销售并不理想。 据当地一位官员称，“桃源邸”出现赤字是毫无疑问的。

另外，“兴润置业系”参与的长汀村旧村改造项目被认为是企业最大的资产蒸发。 据当地政府官员介绍，当时兴润置业的实际控制人沈财兴承接长汀村项目时，综合价格高至1000万元/亩，银行也根据这一价值抵押放贷。 但是，去年绿城在该地区拍摄的周边地块价格仅为328万元/亩。 粗略估算，该项目中“兴润置业系”的资产至少减少了10亿元。

《每日经济信息》记者从当地相关人士那里获悉，“兴润置业系”的高层在公司经理沈财兴、沈明崇父子被捕后，几年前楼市利好时期土地拍卖价居高不下，目前楼市低迷，将提高拍卖成交率。 该人士认为，公司债务的原因不能完全归结为经营管理混乱。

旧村改造6年未完成的资金链/

长汀村的旧村改造项目由沈财兴和他的兴润置业半路接手。 资料显示，奉化市锦屏街道长汀村旧村改造项目将于2003年启动，新建村民安室19万平方米。 项目实行“拆迁安置、商业性开发”的运营模式，用村民安室+货币的方法换成村庄土地的商业性开发。

2004年，当时宁波知名玫瑰集团下属的宁波玫瑰置业有限企业(以下简称玫瑰置业) )着手长汀项目。 但是，由于农村关系复杂，存在土地征用、补偿等矛盾，商业开发区划拆迁缓慢。 一期、二期房间建设结束后，罗丝·运营商于2007年完全退出长汀村项目。

虽然是这样的“烫手山芋”，但沈财兴和他的兴润生涯自己陷入了“泥沼”，最终大量的资产被拖走了。 其理由令人费解。

长汀村支书张善明告诉记者，商业开发面积129亩，此后罗兹运营商因没钱未能停止，于2007年整体交给兴润运营商。 张善明说不知道要以多少价格转让，兴润置业为什么要接手，自始至终都是“罗丝和兴润双方自己说话”，村里没有参加。

奉化的官员也向记者强调，自始至终兴润置业自己要求接手，与罗兹置业直接接触。

但是，宁波市鄞州区的金融负责人有不同的说法。 对方表示，罗斯运营商退出是因为政府拆迁未完成，公司交钱也未能开发，只好还钱给政府退出。 不知道后面的谁会成为接待室。

罗兹集团董事长罗奇华对《每日经济信息》记者表示，退出长汀项目是公司与政府的商讨，最后政府给予了兴润置业，但罗兹置业与兴润置业之间没有关系。

据当地房地产行业相关人士介绍，兴润置业接手后，向安屋投入了至少5~6亿元，但商业开发部分一直没有动静，延误了很久。 随着周边绿城以超低价进驻，兴润置业本来期待的房地产大幅缩小，最终建成了尚未分配的3期800多家安置房和未开发土地。 据官方估算，目前长汀项目土地值6亿元，已建成产值4亿元。

之后，民间借贷加深了“兴润置业系”的资金链危机。 沈兴、沈明崇父子因非法吸收公众存款罪被逮捕，根据公安侦查记录，这一犯罪行为始于2008年。 此前《每日经济信息》记者从可靠渠道获悉，“兴润置业系”4年前资金链断裂。 这一切都发生在兴润置业接手长汀村项目之后。

一位宁波房地产行业人士向记者表示，长汀村项目开发近6年来毫无成果，消耗了兴润置业的大量精力，加之近几年奉化土地价格下跌，“兴润置业系”在银行的信用抵押资产不断缩水，公司试图用民间借贷支撑资金流