“开元资产执行董事兼行政总裁张一鸣：并购是处理酒店业内生增长乏力之途”

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经记者杜兹乐出生于成都

随着国家相关政策的出台，近年来快速发展的星级酒店领域迎来了转折点，高库存的高质量酒店资产如何走出出租率低的“泥潭”，造福了众多投资者？

根据华美酒店顾问机构的数据，以北京为例，今年前四个月，各星级酒店的revpar (每间可租赁客房的收入)有不同程度的下跌。 其中，五星级酒店平均房价为808.4元，平均出租率为56.8%，revpar为459.17元，比去年同期下跌约6%。 四星级酒店这个指标比去年同期下跌约9%，非常剧烈。

“现在餐厅行业内部增长困难，酒店资产价格过高。 》5月30日，开元理财有限企业(以下简称开元资产)执行董事兼行政总裁张一鸣在亚太商业房地产(重庆)论坛期间接受《每日经济信息》记者独家采访时表示:“公司并购将成为我们的动力，今后每年收购2~3家酒店。

酒店信托再次活跃起来/

今年5月初，国务院发布了资本市场的新“国九条”。 许多业内人士表示，“培育私人市场”成为此次政策调整的最大亮点。 一段时间以来，国内争论多年，却毫无进展的房地产资产证券化再次活跃起来。

事实上，国内商业地产已经进入库存时代，如何充分利用庞大的库存资产，挖掘其潜在价值，成为房地产巨头的一大兴奋点。

根据中城投资总裁路林提出的数据，目前沈阳、天津、苏州、郑州、合肥及呼和浩特等地建设商业地产面积超过1000万平方米，建设办公楼超过500万平方米，商业地产存量年数9.52年，已是同期住宅存量年数。

道路林表示，房企的转型方向是通过转让部分项目的股份、转让股份与私募基金合作，进行轻资产运营，制作reits产品，相当于公司的ipo。 “只有股票被转卖，房企才能谈变革。 ”。

去年7月，全球首家中国本土酒店reits产品“开元产业投资信托基金”( 01275，hk )在香港证券交易所成功上市，总募集金额为6亿8000万港币。 开房托的运营思路是，当初开元集团和凯莱集团将5家高质量酒店作为基础资产出售给开元产业信托，后者通过ipo募集和债券融资收购酒店，再将其租赁给开元集团以获取租金收入，即所谓的“售后服务”模式。 张一鸣表示，在这种模式下，开元集团和中国银行每年提供2.16亿元人民币的基本租金，以减轻领域波动，基金份额持有人基本不担心风险。

“房地产投资信托已经有60多年的历史，有助于解冻房地产市场束缚的庞大资金。 ”张一鸣表示，将当前中国的老龄化转变为稳定现金收入的诉求，可以为众多散户的流动资金提供较为安全的投资选择。

发行产品明确了产权/

随着开元房托的成功，国内多家酒店集团已经垂涎海外资本市场。 去年，四川明宇集团等多家新兴酒店开发公司冲击资本市场，但截至目前，a股市场对房企再融资政策有所松动，但尚未取得最新进展。

据悉，明宇集团已经管理运营了10多家高级星级酒店，位于全国各地的12家五星级酒店正在建设中。 不愿指名道姓的成都房地产商认为，明宇集团的酒店扩张模式，必须承受高资金价格的压力，发行reits是一种新的融资方式和轻资产运营模式。

那么，在内地发行reits尚未具备的条件下，国外发行reits是否应该观察那些问题？ 对此，张一鸣表示:“监管机构通常要调查清楚你们酒店的所有权和产权。 必须通过一定的重组计划明确产权关系，设立特殊目的的运营商spv，实现标的资产的破产风险隔离，保护投资者的利益。 符合这种标的物的酒店资产通常具备租金收益高、估值合理、地域特征明显的三大特征。

近年来，国内星级酒店业的野蛮增长，导致了短期内存的市场供求失衡。 张一鸣表示，从长远来看，国内市场诉求依然强烈，但新增供应量增长超过新增诉求量增长，目前酒店业的实际情况难以实现内在增长，需要外部并购。

国内酒店业为什么会产生内在的增长困境？ 张一鸣表示，这是由于目前酒店资产价格过高，缺乏现金流，酒店业平均租金收益率仅为2%~3%，股东比例为6%。

“我们不是pe资本。 筹款在整个资产管理领域变得困难了。 ”张一鸣补充说，目前通过reitsipo方法的中国房地产金融市场最大的问题是资本回报率过低，如低租金收入与资产高估值的冲突。 因此，收购并不容易。

(实习生丁舟洋对本文也有贡献) ) ) )。