““长三角同城”正酝酿 虹桥商办物业价钱已达3.8万”

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年，备受瞩目的上海车展将从上海浦东国际博览中心迁至虹桥中国博览会展览综合体。 “车展向西”是大虹桥计划开始多年后的重要节点。 日益拥挤的上海浦东给日益成熟的大虹桥带来了部分功能。

虹桥地区已经出现仓库紧张的迹象，办公楼空的安装率很低。 许多连续季度的数据显示，虹桥商务区的办公楼租金持续上涨。 在住房行情降温的一年，虹桥商务区商业设施的售价大幅上涨，销售速度离超市中心很远。 一点点的公司和个人在大虹桥起飞前的这个时机投资虹桥商务区。

由于虹桥商务区内用于销售的办公楼屈指可数，价格正在迅速上涨。 唯一临水的虹桥天街卖了每平方米3.8万元的高价，但在最近半年内迅速卖出。

长江三角洲

虹桥计划中有值得借鉴的国际例子。 在日本，随着新干线的开通，东京周围形成了“大东京”一体区域。 虹桥的“国家会议展示中心”在落子之前经过了竞争。 广东想把这个重要的会议展示项目放在广州，但是决策层最终选定了虹桥。

由于高速铁路的迅速发展，“长江三角洲同城”不仅仅是远景。 虹桥商务区位于上海西侧，是长江三角洲的核心，毗邻虹桥交通枢纽，总占地面积86.6平方公里，是陆家嘴的3倍。 据设想，未来将形成东有“陆家嘴”、西有“大虹桥”的杠铃结构，上海的未来将是与陆家嘴同量级的核心cbd。

虹桥商务区东侧是世界最大的虹桥交通枢纽，除通过民航、高铁实现长江三角洲一小时经济圈外，上海还有5条唯一正在建设或已开通的地铁。

虹桥商务区西侧是从浦东“抢夺”上海车展的国家会展中心。 虹桥商务区几年前土地出让时，吸引了龙湖、万科、瑞安、富力等多家知名房企。 随着多家房企在虹桥商务区的项目逐渐启动，近期价格迅速上涨。

全年，上海楼市一直低迷。 在虹桥天街，面对顾客拥挤的场景，前来拜访的行业注意人士表示:“长江三角洲民营公司一直很发达，企业广告主的商业嗅觉很敏锐。 2008年房市低迷时，温州公司投资楼市，在目前楼市谷底热情投资虹桥商务区商业地产，希望在大虹桥腾飞前，低价入市。 ”

目前持续上涨的区内价格，在业内人士看来，仍然属于“谷底”。

虹桥天街:高价还在爆炸

今年10月，赞助房产将虹桥商务区房产以2.8万元/平方米的价格出售给平安信托。 房地产类型为带底商的办公楼。 万科等知名房企也在虹桥商务区开展房地产交易，价格在3.1万元~3.2万元/平方米的区间。

笔者最近获悉，虹桥商务区龙湖虹桥天街项目售价已达到3.8万元/平方米。 该项目于今年6月底启动，近半年来迅速库存化，超过了企业预定的目标。

除了为自己的公司选择办公楼的中小企业主之外，还有具有特色产业的地区商会和公司团体，通过“集团”来选择大楼。 其中也包括多年经营并出口海外的家具制造之乡和纺织之乡的公司们。 客户不仅来自长江三角洲，也来自其他遥远的省份，是希望在长江三角洲落子，享受物流、出口、供应链便利的企业广告主们。 他们经常集体订货，在未来的经营中维持合作的便利性。

目前，率先上传龙湖虹桥天街的客户群体比较多，部分客户选择购买下一层，购买1~2个单元的客户也不少。 龙湖虹桥天街开发的办公楼单元最小面积不超过100平方米，其中主力面积150~200平方米，全层面积可达1400~2000平方米。

除了从制造、商贸领域上传中小企业客户外，龙湖虹桥天街最受瞩目的是个人投资者。 哪些净利润为1，2，000万个体通过投资办公楼获得租金和房产升值的利润？ 这在以“光靠租赁是无法销售的”为领域的惯例的上海市场并不常见。 由于供应不足，投资者早早订货。

“有一位韩国明星决定投资龙湖虹桥天街。 ”虹桥商务区内部人士表示，韩国艺人一直很重视投资理财，但近来韩剧在中国大热，韩国投资者看好中国市场。

高纬环球今年第三季度报告显示，虹桥商圈大部分甲级办公楼常年保持满仓状态。 陆家嘴和虹桥商圈租金稳定上涨，比上个月分别上涨1.6%和2.8%。

击中是为什么？

虹桥商务区是上海市“十二五”规划区域，虹桥商务区管委会是上海市政府直派管理机构。 上海市范围内享受这种政策的只有自由贸易区、陆家嘴、虹桥商务区。

上海市政府已投资100亿美元建设虹桥商务区内20个基础设施项目和功能性项目，国家会展中心由商务部和上海市政府投资150亿美元建设，开发商投入的资金价格也不容小觑。 从政府到民间，投入虹桥商务区的资金堆雪人的模式。

虹桥商务区分核心区一期和核心区二期。 其中龙湖虹桥天街位于核心区一期最好的位置。 龙湖虹桥天街是纯粹的商业项目，不是与住宅的“混搭”，在商业方面龙湖开发并配套了购物中心。 区内其他办公楼的商业补助以写字楼底商为主。

“地域好、价值上升空间隔大、集线器和会议中心的不可复制性和稀少性。 ”一位虹桥商务区的内幕解释说。 所以龙湖虹桥天街为什么在售价明显高于区内其他项目时，仍然招来了很多投资者？

虹桥天街不同于高架和高铁轨道附近的其他项目，所有产品都是面向河流建设的，毗邻绿化带景观，为公司提供安静、舒适、绿色的生态办公环境。 公认在核心区内位置最好、环境最好的稀有河流沿线景观中工作。

虹桥商务区中心区一期10个项目中，8个项目开发商所有，龙湖虹桥天街21万平方米商务也归龙湖所有。 一点的开发商看到了这个地区内的投资价值，不愿意马上卖掉。

知名企业相继上传

目前，世界最大的综合交通中心建在虹桥商务区附近，国家会展中心将于明年6月竣工，预计今年年底进入试运行。

虹桥商务区中心的各大地产商将在包括瑞安虹桥天地项目在内的年份集中交货。 据悉，罗氏企业将从市中心静安寺附近的会德丰广场搬迁到虹桥天地。 阿里巴巴、台湾、拜耳等知名公司也相继被明确上传。

根据国际货币基金组织去年10月公布的经济展望，在中国经济转向可持续增长模式的背景下，中国的年经济增长率预测为7.4%，年为7.1%。

在商业上，龙湖拥有近20万平方米的商业，涵盖从一线到大众化企业品牌的各种业态，再加上对面瑞安10万平方米的集中商业，达到了形成30万平方米这个核心商圈的面积指标。 目前，上海西部地区商业分布比较分散，以中低端费用为主，嘉定、青浦、松江等地没有大型商业。 随着嘉闵高架的开通，“龙湖—瑞安”商圈逐渐成为整个上海西区的商业核心，人流的大量涌入和区域知名度的迅速提高也包装着整个地区房地产的上涨和收益。

瑞安方面表示，瑞安主席2006年看中了上海以西的迅速发展。 企业在年前后获得虹桥商务区项目，并于年底进行开发。 与龙湖的构想不同的是，瑞安多次只能租用和出售，投资者无法购买瑞安的商业设施。 目前，龙湖虹桥天街是虹桥商务区最昂贵的项目。

目前，虹桥商务区中心只有虹桥天街和绿谷可以销售。 其他项目都是自有租赁，绿谷从2000平方米开始全层出售。 因为虹桥天街是中心唯一能够灵活满足不同面积诉求的分散式办公室。

高力国际今年第三季度报告显示，在经济增长放缓的背景下，上海不同的房地产市场板块呈现差异化表现。 对商业园区的房地产市场来说，“未来供应量巨大，但平均租金在项目质量提高的支撑下持续上涨，这一板块投资诉求也将增强。 ”

从龙湖虹桥天街的顾客那里得知，中小企业主现在在上海市中心可以购买的商业设施价格太高，在上涨的空期间看不到，但是虹桥商务区在年全面交货之前，价值还被低估了 对于在长江三角洲地区兴办实业的公司来说，办公楼是不可缺少的。 在虹桥商务区运营办公室可以更有效地与工厂和仓库进行联系，对固定资产的投资对公司来说风险较低。