“20城一季度“卖地”超2000亿调控仍有空间”

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各记者杨宠强胡廷鸿在上海深圳

4月13日，在国务院常务会议上，温家宝总理再次强调要加强和扩大房地产市场调控效果。 这意味着业内人士对政策松动的期望可能会跌到空。 最新数据显示，在监管持续后，全国20个城市的土地出让金总额没有比去年同期大幅下跌。 中国指数研究院的最新调查结果显示，年保房建设所需资金中，来自政府的比例不高，将来会增加投资吗？ 另一方面，进入今年以来，即使很多开发商降低了土地价格，但他们对土地的热情似乎依然不高，是否越来越想参加保障房的建设，还需要注意。

近日，国务院房地产鉴证组陆续出发，赴多个省市清查当地房地产政策执行情况和调控效果。 中央控制似乎有添加代码的迹象。

此前房地产专家认为，调控的严格程度取决于各地土地转让收入，一旦地方土地出让金收入大幅下跌，楼市调控最终将无果而终。

但是，《每日经济信息》联合中国指数研究院对“土地出售”收入达到全国土地出售收入1/3以上的20个城市一季度土地出售数据进行了调查，发现很多土地出售， 一季度这些城市的土地转让收入总额超过2000亿元，达到去年“土地出售”总收入的22.96%。

五合国际智库社长邹毅表示，在各地土地出让金收入没有大幅下跌的情况下，地方与中央还有进一步调控的空之间。

城市的土地财政“贫富”为

上述20个城市一季度的土地出让金收入总额 苏州一季度“土地出售”收入228.72亿元，达到去年土地出售收入的63%。 去年只卖出了331亿4300万元的沈阳，而今年第一季度的土地出售收入达到了去年全年的47.9%。 考虑到一季度是土地转让淡季，一些城市今年的土地转让收入有可能超过去年。

但是，也有的城市“卖方”的收入大幅度减少。 去年土地出让金收入最高的北京，今年一季度土地出让金收入只有159亿3000万元，为去年的年9.7%。 1~3月，北京共有6块住宅用地成交，成交面积37万平方米，比去年同期下降75%。 去年收入307.05亿元的厦门，今年一季度土地转让收入仅去年的零头就为8.91亿元。

另外，在一些城市，土地出让面积和出让收入可能不成比例。 去年“出售土地”收入增长较快的南京，一季度土地出售面积达到去年的年24.78%，但成交额仅为年12.9%。 宁波一季度土地出让面积占去年全年的24.25%，但成交额仅为全年的13.4%。

这些城市低迷的土地成交率，让业内人士怀疑，城市土地出售收入是否会大幅下降，带动地方经济的快速发展。 邹毅说，土地转让赚取收入是国内城市获得财政收入的首要模式，在新模式取代它之前，楼市调控必须受制于土地转让收入。

实际上，城市土地出让金收入略有下降，也有供给减少的原因。

以一季度土地出让收入下滑明显的北京为例，全市共出让住宅用地5块32万平方米，比去年同期减少77%。 天津今年一季度上市面积和成交面积比去年同期双双下跌，住宅用地351万平方米，但去年一季度上市面积接近1000万平方米。

土地市场的拐点尚未出现

根据中国指数研究院的统计数据，第一季度 在北京，地价日趋下跌，成交的住宅用地6件都低于50%。 广州共有5块住宅用地成交，均以低价成交。

上述土地低价成交的现象，似乎并不代表土地成交价格的下跌。 上海易居房地产研究院快速发展研究所所长李战军表示，光靠120个城市的土地出让价不能代表全国土地价格的整体趋势，光靠一季度的数据很难预言土地价格的整体趋势。

上海中原房地产顾问有限企业研究总监宋会雍认为，要注意土地的价格，也要看供应土地的位置。 一季度供应的土地大多位置不好，在周边、厂区或者郊区，配套不好，地价不太贵，卖不出去。

此外，各城市一季度成交的土地中，移动安置型商品住宅用地较多，降低了商品住宅用地的成交均价。 以上海为例，3月份推出地块的楼宇均价为2603元/平方米，成交楼宇均价为6079元/平方米。

但是，宋会雍认为，一季度的地价确实平稳，往年经常会出现达到周边新建价格的80%~90%的地王，但像今年一季度那样的高价 要说土地的拐点，还处于时期

有些城市的土地财政依赖于减轻[/br// h/]

]的压力

根据中国指数研究院的统计数据，土地转让收入不在地方财政常规预算收入内，而是政府性基金收入。 在政府性基金的收入中，土地出让金的份额并不高。

以上海为例，去年上海的政府类基金收入为2255亿元，其中土地转让收入仅为579亿元。 在一季度土地出售收入大幅下跌的北京，去年土地收入只有557.7亿元纳入政府性基金收入。

其他，一线城市地方经济的增长，可能降低了城市对土地出让金的依赖。 办公楼的出租数据，也许可以证明问题。 根据仲量联行的统计数据，上海浦西甲级写字楼的租金价格比上个月上涨8.8%，超甲级写字楼的租金价格比上个月上涨10.9%。

相比，土地财政对广州、杭州、宁波等城市的重要性仍然显著，根据中国指数研究院的数据，土地转让收入占当地政府性基金收入的90%左右。 / BR// HR// BR// HR /楼市调控前景艰难/ BR// HR// BR// HR//上述20个城市中只有一半的土地比去年同期收入有所下降 ]中投顾问房地产领域研究员韩长吉表示，“从全国来看，部分工业发达城市土地成交量下降，不严重影响地方政府财政，但由于部分二三线城市土地收入占财政比重过高，土地转让收入减少会影响财政收支平衡，从而对当地社会经济造成负面影响 br/]

“3月份各地房价的调控目标出炉，反映了中央调控与地方政府之间的博弈。 ”深圳城市研究院院长高海燕表示:“中央在制定政策时，考虑到各地快速发展不平衡的现状，各地城市化水平不同，对土地财政的依赖程度也不同。”

高海燕表示，是否多次实行调控，取决于政府对政策执行的态度和决心，但房价调控效果可能并不明显。 结果，地方政府提出的房价控制目标是:“只是降价结果的数据，实际上可能没有降价的效果。 ”。