“楼市进入“均利”时代 房产税重在抑制投机诉求”

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经记者杜兹乐出生于成都

在昨天( 9月23日)举行的“全球华商(成都)论坛”上，领域大佬们与房地产领域当前的诸多热门问题进行了对比和交流。

在论坛上，与会者达成共识的话题之一是楼市目前正在进入“均利”时代。 相关统计数据显示，2009年上半年，上市住房企业出现净利润增长速度低于营业收入增长速度的现象，房地产领域黄金十年正逐步拉开帷幕。 《每日经济信息》记者也从会场获悉，目前房地产金融创新也成为领域的新趋势。

随着房地产业黄金十年的远去，中国楼市已经进入了“均利”时代。

昨天( 9月23日，在成都明宇豪雅酒店召开的“全球华商(成都)房地产论坛”上，中国房地产业协会副会长朱中一表示:“均利可能是指平均利润。 这是一个趋势，但均利必须首先平衡各方利益，只有这样市场才能平衡快速发展。”

值得注意的是，今年下半年以来，各大企业品牌房企相继回归一二线城市。 绿地集团副总裁、西南事业部理事长、总经理孙志文在论坛上宣布，企业去年下半年调整战术，不再进入三四线城市。

与扩大房地产税试点等问题相比，住建部政策研究中心主任秦虹解释说，房地产税不属于楼市调控的范畴，而应属于制度建设。 目前，这笔税收对自主房地产影响不大。

上市住宅企业利润空

根据亿翰智库clr的统计数据，年上半年，145家上市房企营业收入共计3089亿元，比去年同期增长37.16%。 净利润441亿元，比去年同期增长25.20%。

但是，亿翰智库理事长陈啸天公开证明，上述数据显示的净利润增长慢于营业收入增长，领域利润空之间变窄。 “145家房企总利润率为36.60%，比去年同期下降3.4个百分点，上市房企总利润率也有逐渐萎缩的趋势。 目前，价格管制、周转速度、土地招商等进一步缩小公司利润空之间，公司利润率下降是一种趋势”。

在论坛上，朱中一说:“大家理解的均利可能是平均利润，但我认为这也是趋势。 但是，我认为房地产涉及各方面的好处，所以均利首先要平衡各方面的好处。 ”。

在他看来，目前国内房地产业的“均利”概念涉及多个层面，如比较居住权，如何完善市场规则与政府保障制度的统一，针对地方政府依赖土地财政的现实，如何通过财税制度改革处理这个难题。 此外，“均利”还包括创新房地产金融产品防范房地产金融风险，以及房地产税如何积极稳妥地扩大试点，进一步稳定市场预期等。

不动产税不影响自主性的诉求/

值得注意的是，房地产税试点的扩大至今没有消息，房地产调控的长效机制也只停留在推测上，但房地产价格仍在持续上涨。

根据国家统计局8月份70个大中城市的房价数据，与7月份相比，监测的70个大中城市中，只有2个价格下降，66个价格上升。 8月，四个一线城市新建商品住宅价格比去年同期上涨18%~20%，天津等31个二线城市比去年同期上涨7%~10%，唐山等35个三线城市比去年同期平均上涨6%左右。

在此背景下，房地产税试点何时扩大，将这些人与房地产类型等进行比较将成为社会关注的焦点。

秦虹说:“不管其他监管手段是什么，我们都必须相信监管方向应该多次重复两个市场。 首先，是有效抑制投机诉求。 在住宅市场上，规制与投机诉求相反，过度占用住宅资源的诉求，无论如何都应该抑制。 第二，政府应该致力于支持大城市首次买房的诉求和保障性住房。 ”

征收不动产税因地制宜吗？ 在秦虹看来，无论在哪里，征收房地产税，都必须抑制投资和投机，不太受只有一套房的自主性诉求的影响。

住宅企业回归一二线成为趋势/

据世界房地产统计数据，今年上半年，万科、保利等16家企业品牌房企土地支出达到1978亿元，同比增长597亿元，增幅达230%。 在约2000亿元的土地收购额中，一线城市占30%，二线城市占49%，三线城市仅占21%。

然后，9月，北京、上海、杭州、武汉等一、二线城市相继诞生了“地王”，但三、四线城市降温。 许多房地产行业人士认为，房企回归一二线城市已是大势所趋，首要原因是三四线城市去化能力低、项目资金周转困难，影响房企在楼市转型期的快速扩张。 其中，世界500强绿地集团是典型代表。

孙志文说:“前两年在三、四线城市的扩张可能比较快，但随着中国经济风向略有调整，最终稍具中心影响力的城市将诞生在一、二线城市。 这是因为我确信，从去年下半年年初开始，我们集团将不再进入三四线城市。”

“在全国化的过程中，蓝光不动产基本上不会进入三、四线城市。 我们现在进入的是省会城市，或者是省会城市群中经济发展很快，经济实力很强的，比如无锡，青岛等。 》作为与嘉宾对话的一环，蓝光不动产副会长、社长张志成公开了这一消息。

事实上，外资房地产也极其集中在一、二线城市的快速发展势头上。

新加坡仁恒地集团执行董事、执行副总裁洪志华也表示，“近10年来，仁恒在成都投资300亿元以上，集团决定增加在成都的投资。”

“房地产领域已经过了只要得到土地就能赚钱或者用资源赚钱的时代。 我们现在比融资价格，后期比渠道和企业品牌都要高。 其实在市场部分，我认为在一个方面除了现在包括许多大企业品牌、仁恒、绿地、蓝光外，更小的开发者应该有一点特色的定位。 国外有点特色的开发者做得很好。 ’长期关注楼市的博思堂理事长汪妹玲说。