“内房股国外融资放缓 房企资金管理神经绷紧”

本篇文章2765字，读完约7分钟

经记者尚希从北京出发

年11月下旬，佳兆业( 01638，hk )在深圳多处房源被“锁定”，直接影响企业销售额回升。 随后，企业于去年1月1日宣布汇丰银行4亿港币违约，并表示“之后还可能进一步诱发其他债务交叉违约”。 消息一公布，就引起了房地产领域的震荡。

作为资金密集型领域，房企的资金来源主要是出售回收和各种融资，面对突发事件，如何降低违约风险，考验着各公司的资金管理和公司运营能力。 这种情况带来的阴影，有可能加剧房企融资价格，对本来就难以融资的中小房企来说更是一个严重的问题，他们是如何突围的？ 处于住宅企业越来越集中化的边缘，他们有那些机会吗？

兰德咨询总裁宋延庆利用他刚开发的房企资金压力测试软件，对40多家房企的情况进行了内部测量，结果8成以上的公司得分在70分以下。 “也就是说有风险。 》宋延庆对《每日经济信息》记者表示，随着全领域金融化趋势日益明显，提高现金流和运营精细化管理水平更为重要。

宋延庆表示，佳兆业面临的困难局面不过是“黑鸟事件”，但给所有领域敲响了警钟，房企资金管理和公司运营的“神经”再次紧张。

“这种情况的发生已经引起连锁反应，导致内房股在香港的债务发行速度下降和利率上升，公司融资价格上涨。 这当然也会影响房企未来的海外融资和股权融资。 》中投顾问房地产领域研究员殷旭飞在接受《每日经济信息》记者采访时表示，特别是对于部分内房股，与政府关系密切的公司的潜在负面影响较大。

全年基准住房企业融资1610亿美元，比去年同期增长23%/

作为资金密集型领域，资金是房地产公司的生命线。 自年9月银行间债市对房地产公司刹车以来，开发商加快了融资发债的步伐。 中原地产监测数据显示，年11月标杆房企融资额大幅上升后，12月恢复到前期正常水平。 从2010年基准房企业融资额走势来看，除个别月份偏低外，整体表现还算平稳，但2011年作为融资窗口期，走势尤为明显。

根据记者获取的最新数据，全年，标杆房企总融资额约1610亿元，年增长23%。 10家基准企业中，4家融资额较上年减少，其中恒大减少最明显，而6家融资额增加的房企中，华润和招商增长势头明显。

整理今年下半年以来上市房地产企业的资金获取渠道，香港股市不少房地产商利用优先股融资，a股市场不少房地产企业通过定向增发、发行中期票据等方式获得资金。 改善财务结构，确立资金特点成为许多地产商追求的目标。

据公开新闻报道，年12月15日，保利地产批准登记150亿元中期票据，比较有效期为2年。 随后12月16日，万科股东大会审议批准企业在150亿元以下范围内发行债务融资工具，其中18亿元中期票据获准注册发行。 同日，招商房地产50亿元中期票据也获得批准登记。

房企申请发行中期票据相继获得批准，也意味着启动停滞4年以上的中期票据融资，众多a股房企牢牢抓住了这一窗口期。

根据国家统计局公布的数据，年1~11月，房地产开发公司资金110115亿元，比去年同期增长0.6%，增速比1~10月下降2.5个百分点。 其中，国内贷款19252亿元，增长9.0%； 利用外资530亿元，增长11.8%，自有资金46243亿元，增长8.2%； 其他资金44089亿元，减少9.3%。 其他资金中，定金和定金26810亿元，下降12.2%； 个人贷款12130亿元，下降4.2%。

从房企资金状况来看，同比增长率进一步下降，对房企融资渠道和手段提出了更高的要求，房企资金压力短期内仍较大。 ”。 上海易居房地产研究院研究员朱光对此表示。

一家房企高层对《每日经济信息》记者直言不讳。 目前，大部分房企面临着销售业绩和资金回收的压力，从目前的市场现状来看，大家的现金流并不轻松。

这从目前房企年度目标的实现情况可以看出来。 据中原地产研究部统计，目前公布年销售业绩的住宅业共有35家，年合计16286亿元，与年13951亿元相比，涨幅为16.7%。

销售总业绩上升了近两成，但这些公司完成年度任务的情况较差，35家公司中，只有14家实现了年度销售目标，另外21家完成任务的情况不理想。

“楼市新常态下，房企不容易持续要求规模扩张，以万科为例，公司越来越重视退保等其他指标。 》中原地产首席拆师张大伟表示，领域玩家门槛越来越高，主动退出或寻求收购的中小开发商越来越多，大开发商有机会借此提高领域集中度。

住宅企业的海外融资受到影响/

不履行债务具有偶然性，但连锁反应在行业内开始警戒，资金安全直接关系到公司的生死。 一直以来，香港上市和境外融资是房企获得资金输血的重要渠道，a股标杆房企纷纷开拓境外资本市场平台，但目前境外市场融资渠道必将受到影响。

对此，殷旭飞在接受《每日经济信息》记者采访时表示，内房股在香港的债务发行速度开始放缓，利率上升，公司融资价格上涨，当然也会影响房企未来的海外融资和股权融资，特别是对一些内房股与政府关系紧密的企业来说。

“目前，投资者对国内房企的各种融资计划持谨慎态度。 》上海易居房地产研究院研究员表示，此次事件过后，各类投资者要求国内房企发行的各类融资工具更加透明化，设定一些硬性条款，以防止投资缩水问题。

严跃进还表示，对于房企提供高收益率，投资者将更加谨慎，至少将对这类房企项目进行更细致的调查，更加严密地监测项目进展和企业财务状况等指标。

这也是宋延庆正在推进的事件，“通过自我调查随时了解公司自身的资金安全状况”。 宋延庆告诉《每日经济信息》记者，通过遴选期初现金、总资产及流动负债、预收款等数据，测试了公司的资金压力。 “住宅企业将资金池视为大水槽，销售回收管径最粗，流量最多。 因此，郁亮强调回收率。 》，还有开发贷款、信托、债券、过桥高利贷等。 各水管，特别是有息债务的额度、利息率、长期期限不同，所以要调整阀门，优化负债结构，降低资金价格。 ”

进入“后高周转”时代后，上市房企核心净利润率仍处于下降之路，年上半年，20家上市房企平均核心净利润率仅为12%，处于历史最低位。

“从负债水平来看，上半年20家上市住房企业的实际资产负债率比上年略有下降，整体处于健康状态。 虽然短期流动性较上年有所紧缩，但平均短期资产覆盖率仍超过1.2，在资金方面比较安全。 ”中原地产首席拆房师张大伟表示，总体而言，大型上市房企受益于融资和销售两方面的特点，整体财务表现仍保持稳定，但如何立足“后高周转”时代，关键在于房企如何应对市场变化带来的挑战

殷旭飞表示，国内许多大型房企属于高周转、高负债、快收地类型，通过快速销售保障了资金链的畅通。 另一方面，如果住宅企业追求规模增长或采取扩张战术，财务风险将不可避免地很高。 “对房企来说，随着市场变化，财务适当谨慎，扩大融资渠道，保障投资资金来源，有利于降低融资价格和公司风险。 ”