“叶檀：供需关系决策价钱？楼市最大谎言！”

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评论家叶檀

房地产市场的一些变化正在进入第二阶段。 第一阶段成交量急剧下降，第二阶段试探降价，第三阶段价格全面下跌，直到投资价格回到消费价格。

5月6日，恒大产在香港宣布，集团旗下全部产品将打8.5折对外销售。 这是楼市新政实施以来，首次出现较大动作的大型房企，此前开发商曾尝试降价。 据统计，从今年4月至今，上海有近40个楼盘打折让利的新闻，其中包括绿地集团5个楼盘，最高折扣8.8折，房价回升至去年年底水平。 虽然许多开发公司表示“不打算追随”，但是在高负债率、低杠杆率的影响下，经过现金流严峻考验的开发公司必须促进资金回收。 除非他们在土地价款、开发时间、购房前资金特别账户等方面受到地方政府和银行的特别照顾。

在投资市场上，房地产作为投资品受风险收益法则的支配，与供求关系几乎没有关系。 但是，供求关系决定房价的言论正在蔓延，5月6日住建部副部长在采访中表示:“部分城市房价暴涨的首要原因是供需矛盾突出，其中不合理的诉求占了比较大的比重。”

房价真的由供求关系决定吗？ 这是最大的谎言。 请看一个简单的例子。

2009年上海楼市严重供不应求。 根据中国宜居数据，上海商品住宅成交量比2008年翻了一番，从900万平方米左右上升到1800万平方米左右，未能超过2007年的2090万平方米左右。 成交量大幅上升的结果是，2009年除9月外，基本上不应该供给各月。 这种情况在今年一季度之前没有完全改变，3月根据新政的预计，买卖双方急于购房，成交量和平均价格大幅增加。 根据汉宇地产的数据，3月份上海市商品住宅市场供应量为79.53万平方米，比上个月增长23.9 %，成交量为76.88万平方米，比上个月增长132.94%。 今年4月发生根本性逆转的2009年1月以来首次出现了过剩供给。 商品住宅成交面积102万平方米，比3月上涨27.50%。 另外，逆转现象在北京、深圳等一线城市也有出现。

从月份到4月份，市场的刚性诉求出现了本质的变化吗？ 开发商发售的楼盘有交易吗？ 相反，今年一季度为了稳定房价，开发商不愿在房屋展览会上大举推盘，以求五月黄金周的高价。

虽然供求量没有根本变化，但投资者的期望发生了本质的变化。 主要表现为楼盘抛售增加，进入市场的买家大幅减少。 根据北京房地产交易管理网的数据，4月30日，北京二手房库存已经达到历史最高的21295套，比楼市新政出台前的14天上涨了18.9%。 根据北京中原三级市场研究部的统计数据，4月14日以后的下半年，北京二手房市场的新增客户诉求下跌了8成。

成交量迅速下降，两个谎言被揭穿。 一是房地产的高价由刚性诉求支撑；二是房地产价格由供求关系决定。

投资者看到未来的风险远大于收益，不再插手购买房屋，以投资者为支撑的资本产品的价格体系崩溃。 一旦投资者撤出，今天的供给就不应该寻求明天，而是悲惨的供给过剩。 大幅度拿着土地和大碗喝酒的房企成了笨蛋，他们不得不打着不赚钱的幌子重新融资。 也就是说沿着大门托钵。 这个场景出现在2008年、2009年。

此时，房地产价格必须统一为刚性诉求者，冷清下来的房价收入比也将成为重要的衡量指标。 刚性诉求者购房的目的是为了自住，是真正的大费品，自己的钱包厚度最重要。

抱着供需关系的歌本，会出现大笑话。 5月5日，中国社会科学院和社会科学文献出版社在北京联合发布《中国房地产蓝皮书()》，预测全年全国房地产市场总体供需紧张，各月房地产价格与去年同期相比有从高到低的趋势。 社科院城市快速发展与环境研究所原所长牛凤瑞认为，虽然近期在政策调控下房价下跌，但供需矛盾可能持续20年，目前出现的房价下跌时间不长，幅度不大。

是啊。 如果未来有3亿农民进入城市，房地产将不缺乏刚性诉求。 但是，他们需要的房子不是投资品。 目前，温州“太太炒房团”支撑的高房价，农民朋友们无法接受。 “蚁族”提出了刚性诉求，但问题是，每平方米能否支付2万元以上的房价？

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