“叶檀：万科成长一百倍的景象一去不复返”

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评论家叶檀

市场推测政策正在转变，由于房价没有下跌，股价大跌，放松管制的呼声层出不穷。 5月18日地产股的上涨，为放松管制、政策转向论者提供了强烈的精神支持。 很遗憾，这种精神支撑不能长久。 不能中断中国经济结构的变革，不能持续地产股的反弹。

5月13日晚，温家宝总理在天津考察时提出，要进一步加强对经济运行的监测，密切注意形势的快速发展变化，准确分析，更充分地考虑困难和问题。 他强调宏观调控必须“适时适度”，重视宏观经济政策的协调配合，防止多项政策重叠的负面影响，始终合理把握政策力量。

5月17日，国家主席胡锦涛在人民大会堂与德国总统克勒举行会谈。 胡锦涛指出，目前全球经济复苏基础尚不牢固，各国应继续采取刺激经济的措施，加强合作。 中方愿加强二十国集团框架内的合作，推动国际金融体系和国际金融机构改革取得积极成果。

据推测，中国被下跌的大宗商品吓破胆，房地产市场的调控是否发生了逆转。 这个可能性几乎没有。 中国经济结构调整将进入深水区，此次调整不成功，中国经济不仅不能保持现有30年改革开放的成果，还将失去未来30年的快速发展机会。 但是，调整不等于捣毁房地产公司，而是让房地产公司和以前流传下来的制造业走上健康快速发展的轨道。

就房地产市场而言，从投资导向转向费用导向，从投资品评转向费用品评。 相应地，房地产板块的估值也在下降，与普通制造业的估值一致，万科增长百倍的壮观历史景象一去不复返。

由于超下跌反弹，5月18日，近24亿资金买入了房地产股票。 但是，这不是偏好长期价值的地产股保护法，而是没有主干网的有趋势性的资金。 房地产公司被低估了吗？ 根据证券监管委员会领域的分类，房地产板块2009年整体预测市盈率为23.67倍，年预测市盈率为17倍，同期上海综合指数分别为20.62倍和16.74倍。 房地产板块四大龙头股“招保万金”的这些数值更低，分别为18~21倍和14~15倍。 5月18日，万科市盈率为17.9倍，保利地产市盈率为22.7倍，同期典型制造公司格力为14.5倍，海螺水泥为18.2倍，东风汽车为13.7倍，上海汽车为24.5倍。 地产股票和制造公司差不多。 如果房地产新政奏效，房地产公司利润下滑，房地产公司估值过高，像现在的高彩虹一样，以475倍的市盈率孤立，不堪重负。

与半年前相比，地产股的估值过低。 截至4月底，短短半年多，房地产板块指数已超过150%。 据不完全统计，相关股票涨幅达到三四倍。 但是，地产股上涨的背景是2009年4月以后，房地产上涨率最高，成为最重要的投资品种。 与之对应的信息背景是，房地产王频发，楼价暴涨，开发商藏匿房屋，购房者排起长队，房贷四面出击……目前房地产股走下神坛，他们正在从投资品回归资费品的路上。

房地产板块是中国资本产品泡沫的象征。 如果房地产相关板块满天飞，将被证明房地产调控将半途而废，中国经济将从房地产泡沫回归信用泡沫，资金将陆续从房地产中作为抵押品。 如果地产股在市场稳定中受挫，将证明房地产在调控中完成了价格轮的转型。

我们的税收政策鼓励房地产投资压迫实体经济，与其费尽心思从事实体经济，不如炒了大楼。 房地产市场畸形快速发展也不利于中国房地产公司，只追求规模扩大，不考虑质量进取。 在房价上涨的阶段，各类投机者聚集在房地产业，浑身是泥，鱼龙混杂。 中国很多建筑寿命只有30年，低碳没有审美，从出生就像一堆建筑垃圾。 好公司不是卓越的存在，就连知名公司万科也陷入了“利润靠通胀，增长靠投资”的奇妙世界。 万科一直追求的低碳建筑没有真正的发端，他们包围着土地，忙于与各种诸侯的竞争。

中国的宏观经济政策和证券市场方向已经确定，中西部需要制造业，中国的城市化需要房地产业，但是房地产业必须回归制造业的本职，不能在信用、投资市场上成为定干坤者。 只要有助于经济的平稳转型，适度宽松和刺激经济，只要有助于中国适度的重要基础设施和高科技产业的投资，就受到鼓励。 中央票的回礼不是有点宽吗？ 这就是微调。

以为政策会发生大逆转，以为中国经济会回到砖头经济的老路，以为地产股会回到投资主导的前20年的美丽市场，而看错了行情，走错了门。

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