“叶檀：请用发达的债市取代房地产投资市场”

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评论家叶檀

海南房地产价格一天上涨一次，这并不奇怪。 全国1兆元的资金追赶小海南岛，不上升更奇怪。 出击也没用。 因为即使出击，海南不动产作为人气投资品种的属性也没有变化。

1月22日下午，在《每日经济信息》主办的“年中国投资年会”上，李稻葵提到了中国经济的结构矛盾，特别强调了房地产投资品属性需要改革。 由于我国房地产是与股票比肩的重要投资品种，房地产价格远离费用和收入的基本面，给宏观经济带来很大的风险，通过房地产与宏观经济和过剩的货币，也就是通货膨胀直接联系在一起。

房地产和汽车费用是支撑中国2009年费用的两大引擎，为什么房地产会引起特别的泡沫担忧，而汽车却不是？ 根本原因是，汽车没有投资品的属性，是充分的竞争产品，有属于不同费用群体的高校低端产品，原材料没有先天垄断的特点，汽车与大多数民众的基本收入和储蓄密切相关，除非民众收入和储蓄上升。

要降低不动产价格，关键是要剥离不动产附带的投资品的属性，至少要部分剥离。

的做法之一是将门槛限定在投资者身上。 例如，德国、新加坡等国不允许外籍购房者购房，或征收惩罚性关税，确定房地产为本国居民最费钱，而不是外籍人士收取人民币溢价的投资品种。 其二，对投资性住房者征收物业税，也就是说对套房和超标豪宅征收市场溢价，最大限度地减少房地产投资者的收益。 其三，与房地产进行比较，提高贷款利率，提高投资价格。

上述的做法都是堵塞方法。 禹治水，与其堵，不如被疏远。 我国多年来广义货币发行量一直很高，2009年广义货币数量这么多，即使不出现在房地产市场，也出现在大宗商品市场、奢侈品市场等其他市场。 我们无法准确评价，但大宗商品市场的泡沫比房地产市场的泡沫更温和。 事实上，大宗商品价格上涨直接引起公司价格上涨，对制造业大国非常不利。

最好的方法是创立越来越多符合中国实际情况的投资品种，让投资者的资金通过投资品进入实体经济，这也可以通过投资品筛选出高质量的公司。 从这个角度来看，私募股权投资、风险投资、证券二级市场的投资都值得鼓励。

光靠证券市场是不够的，最大的市场应该是债市。 例如国债市场、公司债券市场、市政债务市场、地方债市场，即使是美国众多纷繁复杂的金融衍生品体系，也奠定了巨大高效的债市基础。

正因为有了高效的债市，美国才能交易世界各国的主权债务，掌握各国主权债务评级的大权，震惊世界各国政府，间接控制着其他国家的财政安危。 正因为有高效的债市，美国公司、地方政府才能通过债权融资的方法获得大量资金，所谓次级债是美国房地产市场的债权市场衍生品，通过投行包装销往全世界。 正因为有债市，垃圾债王米尔肯等人才会对弱势公司进行评级，寻找垃圾中的黄金。 虽然米尔肯结果最差，但其出世之初，由垃圾债券推动的公司重组效率是有目共睹的，得到一致赞扬。 20世纪80年代，美国包装中美洲、俄罗斯等国家的债券，并销往世界各地。

简单来说，没有债市就没有准确的定价，没有中介机构，没有真正的金融衍生品，也没有资本市场的信用基础。 对中国这个初级阶段的资本市场来说，债市尤为重要，只有从债市入手，中介组织才能培育债务发行机构的信用基础。

相反，我国的债市充满了行政色彩，不能说是准明确的价格。 2009年拟发行的地方债如扶贫国债，公司债券经发改委等机构批准，成为大公司的专用大餐。 企业债务往往成为上市公司的专利，交易市场分为银行和资本市场两部分，分别由中央银行、证券监督管理委员会指挥。 其他建设债务等也充满行政色彩。 虽然近期债券指数创新高，但企业债务指数和企业债务指数创下2009年6月以来指数最高的分离债指数新高，达到120.57点。 但是，从债务的规模、范围、债券的交易量来看，也是不够的。 事实上，迄今为止，只有银行夜间拆借利率表现出资金松动，但债券未能显示债务发行机构的信用等级。

大力快速发展债市是我国投资品扩张中最重要的，也是快速发展中式金融衍生品的必由之路，其重要性怎么强调都不为过。 有了先进的债市，房地产作为重要投资品种的作用自然会降低。

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