““招宝万金”领衔 内房企集体上演“国外寻钱记””

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经过记者钟舒

要求银行太难了，找信托和私募太贵了，但是国内的债务发行受到严格限制。 楼市调控下融资受阻的内地房企们“遇到”香港泛滥的海外低息资金时，蜂拥而至的热情也不难理解。

1月23日，绿城中国( 03900，hk )公告称，企业计划发行美元优先票据，融资额尚不明确。 迄今为止，据不完全统计，已有15家港股内房企在开市不到一个月的时间内，集体上演了《海外寻钱记》，海外发债计划总融资额近400亿元，为年内房企海外融资规模的一半以上。

值得观察的是，除了发行优先股外，房企在融资方式上也不断有新的、多样化的申办方式。 近来，许多接受《每日经济信息》记者采访的行业专家认为，为了处理“钱”这一头等大事，国内房地产商正在加速扩大国内外融资渠道的多样性，其中面临着公司评级、汇率波动等风险，但这使得房地产融资面临巨大风险

重新扩大“美元优先债务”融资方阵/

上周三( 1月23日，绿城中国( 03900，hk )表示，企业提议国际发售美元优先票据，完成取决于行情和投资者的趣味性。

票据的定价(包括本金总额、发行价格及利率)由负责人与账本管理员联系的累计投标机制决定。 绿城表示，此次票据所得价款作为若干现有短期债务项目用于再融资，余额转用于常规企业用途，有可能根据不断变化的行情和其他情况调整上述所得价款的用途，因此重新分配所得价款的用途。

《每日经济信息》记者通过粗略统计，进入1月以来，包括佳兆业( 01638，hk )、碧桂园) 02007，hk )、世茂房地产) 00813，hk )、共生创展) 00754在内的13家香港股份制住宅企业无担保 越秀地产( 00123，hk )、新城快速发展( 01030，hk )、建筑业地产) 00832，hk )、龙湖地产) 00960，hk )、中国奥园( 03883，hk )、中骏置业)、01966。

公开资料显示，这些公司融资规模多为1.5亿美元~8亿美元，利率在6.625%~13.875%。 除去越秀地产5年期和10年期低收益优先债券后，世茂和龙湖分别于1月9日、22日发行的7年期和10年期优先票据利率分别低至6.625%和6.75%。 其中，世茂融资价格大幅下降近4.5%，去年3月发行的7年美元债券年利率达到11%。

上海易居房地产研究院快速发展研究所所长李战军在接受《每日经济信息》记者采访时表示，海外发债队伍的庞大，实际上是内地房企上演“找钱”战争的缩影。 目前，国内房地产商的开发资金来源中，以前流传的银行贷款比例只占13%~15%，其余全部为销售退保和自筹资本。 其中，自筹资金的处理途径有海外发债、海外上市、房地产信托、基金、公司合并和联合拍摄的模式等多种。

高风险永久债务会遇到消化不良吗？ /

去年以来，亚洲垃圾债市场异常高涨，但其中内地房企作为发行商的身影也层出不穷。 年12月，瑞安房地产( 00272，hk )宣布，自该公司全资子公司shuiondevelopment与德意志银行j.p.morgan等签署本金总额5亿美元的高级永久债务认购合同以来，新年有两家内地房企尝试永久债务方案。

1月13日，雅居乐( 03383，hk )宣布发行7亿美元的次级永久资本证券。 时隔两天，合景泰富( 01813，hk )也发布公告称，拟发行以美元计的后付(即次)永久资本证券，但相关金额和条款尚未落实。

兴业银行债券交易员许君洁告诉《每日经济信息》记者，永久债务是指无到期日、每年支付固定利息的债券，由于没有本金支付，该债券的市场风险也更大。 作为基准利率的美国10年期国债利率仍维持在1.8%左右的低水平，因此，对于有特定收益要求的投资机构来说，将在债券评级和长期之间进行权衡。

但是，疯狂了一年多的亚洲垃圾债市场似乎出现了消化不良的迹象。 据路透社1月22日报道，今年第一周，投资者抛出450亿美元，购买中国3家信用评级为垃圾级的房地产企业发行的17亿5000万美元债券。 然而，一周后，合景泰富面临仅两倍超额认购的行情，不得不撤回初始利率10.25%的3亿美元永久债务发行计划。 另外，雅居乐的永久债务也在1月14日上市后一度下跌4%，目前的市价低于面值。

中国指数研究院top10研究中心副总导演白彦军在接受《每日经济信息》记者采访时表示，垃圾债务市场新年初的“变脸”反映了住房企业海外债务发行的隐忧。 也就是说，随着全球股市的回暖，债市面临资金分流的压力，未来的认购情况需要继续关注。 此外，随着相关债券产品供给的增加，投资者的“喜新厌旧”也给债券融资带来一定的压力。

各种融资渠道得到充分利用/

白彦军认为，尽管全球市场流动性充足，但对海外债市融资来说，国际评级机构对国内房企评级带来的风险不容忽视。 随着去年下半年房地产市场的回升，评级机构对部分房企的评级有所回升，但整体上“非投资”水平日益增加。 1月23日晚，标普宣布，将对绿城拟发行的优先无担保美元债务授予“b-”长时间债务评级。

值得注意的是，另一方面，“出海借款”的模式越来越受到内地房企的欢迎。 另一方面，随着热钱流入香港，基于h股平台的各种融资渠道也得到完全利用。 白彦军指出，从研究结果趋势看，进一步利用内地房企在香港市场搭建的海外平台是融资创新的亮点，具体形式包括并购、上市、股权分配、零利率可兑换的股权债务等。

《每日经济信息》记者注意到，年第二、三季度，招商房地产、万科和金地分别完成香港上市公司收购，至此“万、保、申、金”四大标杆企业进军香港股市。 虽然短期内受政策限制，上述3家房企还不能通过国家外壳企业融资，但从长期来看，海外融资渠道的建设对这些大体上的公司影响很大。

到了去年第四季度，又有内陆住宅企业旭辉控股( 00884，hk )和新城快速发展) 01030，hk )通过ipo方法向香港融资； 当时，受海外资本市场的挤压，两家公司上市之初都遭遇折价发行，但宏观经济持续稳定，住宅销量回升，两家公司股价也不断创下新高。

最近，绿地集团也宣布，在香港买壳的计划已经进入操作阶段，预计今年上半年与酒店集团完成海外业务分割，在香港租用壳上市。

另外，恒大地产( 03333，hk )和融创中国) 01918，hk )分别于今年1月17日、22日分红融资43亿港币、20亿港币。 1月17日，上海实业控股集团( 00363.hk )宣布，将发行全年到期的39亿元零利率可兑换债券。 公司宣布将纯收入用作基础设施业务未来的资本支出和投资以及正常运营资金。

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