“YOU+试水资产证券化：把还没到手的房租打包成理财产品”

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网络金融的迅速发展催生了越来越多的新兴融资渠道。 去年获得雷军1亿元投资的you+国际青年社区日前宣布，将与p2p企业的懒惰投资合作，以将you+未来获得的租赁现金流变为固定收益项目并出售给投资者的方式募集资金。

《每日经济信息》记者了解到，类似的“租赁证券化”融资在国内并非首例，在房地产行业，海印股份( 000861，sz )以前也曾以改变未来租金的形式完成过资产证券化。

粤海证券投资银行董事黄立冲表示，租赁证券化之所以在国内盛行，是因为之前流传下来的融资渠道很重视资产抵押。 互联网金融的兴起有望使类似的融资模式成为新的潮流，但对融资方获得稳定租金流动的运营能力提出了更高的要求。

用租金收益再融资

据介绍，you+国际青年社区结合p2p理财企业懒惰投资共推出6款金融产品，融资期包括1月、2月、3月、6月、9月、12月期，年化收益率分别为7.5~12.5%，融资采用等额本息方法本息 第一期的三种产品今天在线销售，五分钟内全线销售磐。 据《每日经济信息》记者介绍，上述理财产品运用“租赁证券化”的概念，瞄准房屋租赁现金流，将其变为一些月付息到期还款的固定收益产品，出售给投资者募集资金。

you+国际青年社区首席财务官沙涌表示，you+在拿走项目、改造房屋时需要沉淀大量资金，因此前期开发不能单纯依赖股权融资。 将租金收益权资产证券化，并将募集到的资金用于后续项目的开发，是企业开拓融资渠道的尝试。 沙涌表示:“目前信托融资价格大致在15%~20%之间，相对来说p2p融资的价格更低，还款方式也更灵活。” 据悉，此次推出的6款理财产品最高募集金额约为340万元，未来将探索越来越多种融资模式，例如向租户推出与房租相称的理财产品。

项目的运营能力很重要

在政策层面上，随着资产证券化出现“绿灯”，房地产证券化预计将在未来几年内迎来快速发展。 对于资产沉重的开发公司使用的reits (房地产信托投资基金)，租金被证券化为“房东”运营公司，开辟了新的融资渠道。

今后一段时间内的租金收益权通过证券化融资在国内已有先例。 海印股份于年推出资产证券化计划，以企业管理的15个商业房地产5年租金收益权为基础资产，企业作为融资方通过这部分未来收益提前获得现金。 投资者通过购买资产证券化产品，以还款的形式获得未来的利益。

“对租金收益权进行资产证券化融资在国外发达国家很普遍”，黄立冲对《每日经济信息》记者说，由于国内房地产价格过高，对持有房地产的开发商来说，通过资产抵押融资显然更划算。 随着住房企业越来越倾向轻资产的快速发展模式和互联网金融的迅速崛起，类似的融资模式有望迅速发展。

相对于抵押融资，“租赁证券化”由于资产抵押物不足，控制风险至关重要。 以you+此次发行的理财产品为例，沙涌表示，另一方面，由于所有出租人已经支付了2个月的房租押金，you+所有开业项目的入住率达到100%，存在大量待业人员，稳定下来。 另一方面，担保者承担连带责任保证担保，为p2p平台的懒惰投资设定风险准备金，可以更好地保障投资者的资金安全。 沙涌认为:“租赁证券化产品的成功发行，对其他房地产公司非常有参考价值。” 但是，稳定的预期现金流是这种类型证券化产品的最佳基础资产，因此只有租金率高、价格控制好、运营效率高的公司才能受益。