““督查”地方调控：楼市怎么冲破“观望期”？”

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本网上海4月24日电(“本视点”记者叶锋) )国务院进行的地方“楼市考核”刚刚结束。 在“最严格的管制”下，市场呈现出积极的变化，但各种力量游戏也在加剧。 虽然“调控”暂时抑制了炒房投机的诉求，但仍有4成以上被统计城市3月份房价涨幅超过0.5%。 虽然房价在松动，但期望还有差距。

鉴定后，加大力度空前的不动产管制会再次加强吗？ 市场能尽快突破“展望期”吗？ 各方拭目以待。

楼市“退烧”后，“僵硬”“市场感觉”和“统计数据”有差异

“实施‘限量购买’后，原有积累的400多组顾客大量流失，只剩下180多组。 ’上海中环线内的大型楼盘销售负责人日前告诉记者。

“规制”被认为是这次规制的“杀机”之一。 目前，投资投机性的诉求似乎得到了一定程度的抑制。 中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，要点区域——35个大中城市，交易量减少5%-7%。

招商银行20日公布的相关调查报告显示，90%以上的受访者表示将增加房地产市场的投资。

从去年4月开始上涨的房价抑制了上涨。 根据国家统计局的数据，3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格比上个月下跌，持平的城市达到20个，比上个月增加6个，涨幅比上个月缩小的城市达到29个。

“地王”也暂时离开了。 中国城市地价动态监测系统数据显示，今年一季度超过半数的城市综合地价比上个月增长放缓，涨幅超过5%的城市从上个季度的18个减少到6个。 6成监测城市的居民点价格比上个月下跌。 据采访，许多城市的土地底价成交或成为靶子。

在这次“最严格的管制”中，对住宅企业的“银根”的管制比以往任何时候都要严格。 上市公司融资受各部门的“名单式监管”，通常房企很难申请融资。 联合产权交易所的数据显示，房企股权、债权转让十分活跃。 这种罕见的现象证明了市场正在加速“洗牌”。

国务院常务会议表示，随着房地产调控政策的深入，市场供需矛盾得到缓解，不合理诉求得到一定遏制，市场出现了小幅降温的迹象。 这证明了中央关于房地产调控的政策是正确的。 ”。

但是，市场变化和人们的期待还有差距。 复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说:“评估调控效果，应该问问购房者的感觉，看看中低收入者是否看到越来越多的保障房被供给。”

多种因素对“套期保值”控制的效果

“最严格的规制”进入临界期后，各种游戏都在激化。 表面平静之后，许多力量“蠢蠢欲动”可能会成为控制“对冲”。

例如，一些二三线城市的房价仍在上涨，“帮助上涨”的效果不容忽视。 数据显示，70个大中城市中，仍有29个城市3月新建商品住宅价格超过上月0.5%。 这些城市大部分是不太受关注或“限购”覆盖的三线城市。 这部分城市的房价上涨可能会对市场预期产生不良影响。

其次，一些地方政府在执行管制政策时“落后一步”。 其中最典型的是房价调控目标的制定问题。 3月各地公布的“限价”目标几乎一致为“涨价目标”，个别城市的“涨价目标”超过了10%。 日前，经国务院督查组督查，某城市宣布下调此前明确的新建住房价格涨幅调控目标。

专家警告说，“新建住宅”中除了商品房外，还包括大量限价住宅、搬迁后安装配套住宅等“有保障”的住宅。 而且，随着今年“可销售型”保障房的供给增加，平均房价自然也“下降”。

再次，内外资金方面的因素仍然引起房价上涨的压力。 受通货膨胀预期的影响，流动性仍然充裕，买房仍然是许多人不二的选择。 据采访，为避免“限购”，部分人选择全额购房，但未出具购房证明，拟等到“限购令”取消后再办理。 一位买家说:“现在物价上涨很快，其他投资渠道也不多，所以买房子比较安全。”

值得注意的是，国内货币政策缩小，房企资金紧张，人民币升值预期明显，外资通过各种渠道进入楼市。 国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发公司本年度资金来源中，利用外资达到144亿元，增长45.2%，是各类来源中增长最快的。 中国指数研究院副院长陈晟表示，外资的加速进入可能会抵消楼市调控效应的一部分，值得警惕。

在“政策的篱笆”上从“常态”上防止“疲累”

从4月上旬开始，国务院督查队士兵分八路，对16个省(区、市)贯彻执行管制政策措施情况，开展了专项督查。 这次的鉴别力之大、范围之广、震撼市场，也引起了各方越来越多的期待。

据统计，2003年央行“121号文件”发布以来，国务院和相关部委对比房地产市场共发布40多份全国性文件，引起数次楼市调控。 但是，在一些热点城市，2008年至2010年的10年间，只有2008年的商品房价略有下跌，剩下的9年持续上涨，再有5年的涨幅在两位数以上。 这一轮的“史上最严格”调控能让房价回到合理水平吗？

国务院常务会议最近强调“加强和扩大房地产市场调控效果”，并多次强调“要保持方向性不动摇，调控力度不放松”。 他重申:“严格控制投机性投资性住房购买的诉求，努力增加市场供给，稳定市场预期，将房价控制在合理水平。”“切实抓好保障性住房建设，分解落实保障性住房建设的任务。”

“现在，市场充分感受到了政府控制的决心。 从现实需要和地方政府公共信服的立场出发，管制已经没有退路了。 ”。 高纬环球中国区理事长张良军说。

陈杰等多位专家认为，目前关键是牢固夯实现有的“政策壁垒”。 管制“组拳”涉及许多部门、各级政府，希望通过这次考核，加强执行、监管、问责，形成部门合作，消除“有政策、下游对策”的局面。

业内人士还提出，中央政府已就保障房，特别是公租房提出三令五申，但还有些地方因土地、资金等问题尚处于探索阶段。 中央要加快保障室制度创新，完善“自上而下设计”，从上到下加快破解保障室特别是公租房面临的一系列瓶颈问题。