“三门岛开发惹争议：从公共海岛到少数人的私享”

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经记者刘功武出生于深圳

海岛开发在我国沿海地区悄然升温，特别是今年4月国家海洋局公布了首批开发利用的186个无居民海岛名单后，海岛开发成为热门话题。

一个鲜为人知的海岛引起了人们的关注。

它被称为“中国的塞班岛”，它是我国环境最美、生态最完好的海岛之一，它历来都是军事要塞，人迹稀少，从未被开发，像珍珠一样静静地嵌入大海。

现在，这颗“珍珠”在海岛开发热潮中被击碎。 挖掘机轰鸣，别墅和酒店完工，每栋的售价从几千万美元到过亿美元。 这个宝贵的海洋公共资源可能会成为富豪和名人等“极少数人的私有地”。

是深圳东部海域大亚湾和大鹏湾交汇的三门岛。

三门岛“身世”

一个晴天，《每日经济信息》记者坐快艇从深圳大鹏半岛去了三门岛。 碧波万顷，潮起潮落。 登上三门岛，城市的喧嚣被抛到九霄云外。

资料显示，三门岛是1亿4千万年前形成的火山岛。 记者表示，最晚在1717年，清政府已经在岛上建造了军营，用于海防。 新中国成立后，三门岛因其重要海上位置成为军事禁区，各种攻击和防御设施层出不穷，20世纪90年代中期香港回归前部队纷纷撤离。

过了花甲的原岛民告诉记者，三门岛名字的由来是因为岛上有母湾村、北钮村和小三门岛的渔村3个村。 来自潮州的渔民黄凡对记者说，他上世纪90年代中期来三门岛捕鱼，原来母湾村有200多人，后来当地居民大多搬家了，但现在只有780人，大部分是外来渔民。

三门岛最受赞赏的是自然风景和生态资源。 整个岛约5平方公里，相当于鼓波屿的2.5倍。 海岸线长13公里，有5处半径300米的海湾。 这里几乎没有污染，最清澈的海湾能见度达到10~20米。 三门岛属于亚热带海岛气候。 1月平均气温17度，7月平均气温27.6度，4~11月气候温暖，水温舒适。

“在山的那边，已经开始建造许多别墅。 ”黄凡对记者说。 三门岛的原生生态被海岛的开发和建设打破了。

“岛主”的诱惑与失落

深圳市海明珠投资有限企业(以下简称海明珠企业)成立于1997年，主要投资于三门岛的开发和经营。 该企业董事长王树春2005年被选为“中国大陆富豪奢侈排行榜”。 其理由是，中国最大的私人海岛三门岛、10艘数千万的游艇、每月三门岛的人工费等日常费用35万元等。

王树春在三门岛的投入已经有14年了。 1997年，他从另一家企业购买了三门岛采用面积50万平方米的土地使用权，采用权限为50年。

有人说，海明珠企业当时花了6000万元购买了这块土地的开采权。 王树春不决定可否说:“这是合同上的事，是商业秘密。”

从1997年至今，海明珠企业开始在三门岛投资修路、建设污水解决厂、铺设水管和电网、建设度假村和别墅等项目，除了各项人工管理价格外，到底花了多少钱？ 王树春对记者说，他们是民营公司，没有做过审计，10多年间投入了多少资金，没有具体的数量。

“在岛上建设的价格很贵，只能说是陆地的3倍。 ”王树春说。

在“面朝大海，春暖花开”的背后，有着难以想象的高投入。 由于岛上资源匮乏，建材、燃料、电力、通信都必须依赖岛外的支持。 只要把大量的水泥和砖头运到岛上，价格就是陆地的数倍。 换言之，海岛开发就是继续把钱丢进“无底洞”。

此前有媒体报道称，截至2003年，海明珠企业陆续向三门岛投资9000万元。 年，海明珠企业相继投资建设了连接全岛的公路、电网、供水、排水、码头等基础设施，酒店、餐厅、酒吧、别墅、会议室、游艇会等服务设施，投入金额近2亿元。

三门岛度假酒店于2007年开始运营，这十年间，海明珠企业为什么不只建设和开发基础设施呢？

王树春表示，之所以没有大规模开发建设，是因为中国的高端旅游度假区市场一直没有到来，目前这个市场依然低迷。

“欧美的有钱人总是找安静的地方去休闲，但现在中国有多少人像海外的有钱人一样享受休闲？ ”王树春说。

事实上，从1997年开始，王春树就以高端旅游度假市场为目标，想把三门岛变成富人凝聚的地方、休闲度假的地方，但这种愿望至今落空。

2004年，王树春在三门岛举行了“100幢定制别墅”的发布会，截至今天，这些别墅还在开发中，销售的也屈指可数。

王树春表示，当时的深圳、惠州等地房地产还不热，房价也没有今天这么高，如果把当时在三门岛的投资投到深圳、惠州等地购房，不仅价格低，而且收获也大。

但是，深圳房地产的一位资深业内人士对王树春的这种说法表示怀疑。 据该人士介绍，王树春如果确实以6000万元购买三门岛50万平方米的录取权，折合100多元/平方米，当时的深圳、惠州地价再便宜也不会太低。

从去年开始，海明珠企业开始在三门岛建设别墅。 这些别墅的售价是多少？ 谁会成为这些别墅的主人？

有钱的私人天堂？

记者作为买家咨询了海明珠企业的销售人员。 据该销售员介绍，建于三门岛的别墅分为马会别墅和岛主别墅两大类。 销售人员表示，马会别墅计划建设138幢，每幢建筑面积186平方米，加上配套的花园等设施，总面积400多平方米，售价约400万元。

据王树春介绍，马会别墅已建成50多幢。

根据海明珠企业在深圳当地网站发布的销售广告，186平方米的独栋别墅加上58英尺的豪华游艇、随波游艇会的钻石会员、三门岛的马会会员的价格为999万元起。

销售人员表示，岛主别墅售价1700万元，建筑面积248平方米，加上配套的花园等，面积达900多平方米。

关于岛主别墅的售价，王树春说其实没那么贵。 据他介绍，岛主别墅建筑面积250~330平方米，售价600万元左右。 “岛主别墅我们不卖。 为了会议的召开和接待而采用。 为了推进其他项目的销售，企业让销售人员把对外报价提高了一点。 ”

销售人员表示，海明珠企业计划在岛上建造1亿元的别墅，但业主还不清楚是否会出售。

王树春说，这座亿元的别墅完全是虚构的。 企业计划建造建筑面积600平方米的岛主别墅，目前已建成一半。 该别墅不出售，向大学校长、市长等重要客人请假录用。

王树春的另一个身份是深圳高中校友会联席会议执行主席。 他向记者表示，今后将在三门岛举办大学同学会、大学校长论坛等活动，企业将为参加者提供相关服务。

关于别墅的销售对象，销售人员表示，三门岛是为有钱有闲的人们准备的，企业也在试图将三门岛建成有钱的凝聚地。 销售人员表示，目前许多名人和商界大佬在三门岛购买别墅。 “荣氏家族的荣根宝、李宁、中南集团董事长等等，太多了……”

根据海明珠企业官网消息，体操王子、亿万富翁李宁于2008年订购了三门岛主别墅。 李宁说，“三门岛主别墅的推出，对于享受世界所有海岛生活、热爱大海的成功人士来说，是极具个性、放松身心的精彩港湾。”他期待着海岛拥有自己的别墅。

王树春在接受记者采访时表示，企业不打算让三门岛成为社会精英和富豪的凝聚地，而是想让三门岛成为大学校长论坛、会议举办和参加者度假的地方。 “别墅其实也就一万多块钱一平方米。 并不是大富豪能买得起。 有钱有闲的人可以买。 ”王树春说。

一位长期关注三门岛开发的媒体人士表示，三门岛作为中国难得的宝贵海洋公共资源，只为富豪和名人私人享有，合法合理吗？

环境保护和产权的争论

关于三门岛开发的争论，不仅仅是富豪和名人的私有土地化是否妥当的问题。 《每日经济信息》记者从母湾码头向南推进，翻过几座山后，眼前是大兴土木的场景。 三门岛度假酒店的周边、前方和西面，崛起了几十间别墅，挖掘出了大片山体，黄土埋野。 在三门岛西部的海岸线上，矗立着十多间别墅，别墅周围布满了石头和黄土。

建设中的别墅在海岛环境保护和产权问题上引起了人们的争论。

“下雨天，挖掘的黄土被大量冲到海里，污染了水质。 ’母湾村的渔民对记者说。

惠州市大亚湾环保局相关人士表示，他们已经到三门岛了解开发建设情况。 大规模的住宅建设对三门岛的环境有一定的污染，根据相关法规的规定，这样的开发建设需要包括环境保护局在内的多个部门的审查。 但是，由于三门岛的土地属于军队管辖，地方政府部门无法插手，“这是比较多的杂事”。

海明珠企业董事长王树春表示，三门岛的大规模建设将于去年开始，至明年5月1日全部竣工。 三门岛开发建设是经过部队相关部门审查进行的，企业制定了绿化别墅建设区域等环境保护计划，目前已开始部分恢复绿色。

“我们可以采用的土地面积为50万平方米，但我们只计划开发建设26.8万平方米，容积率为0.52，这个容积率已经很低了。 ”王树春说。

同样多而杂的是三门岛别墅的权利问题。 据悉，海明珠企业开发的三门岛土地归部队管辖，房地产为自然类军产室，购买这类房地产可能存在较大的不确定性。

北京市中银(深圳)律师事务所谭岳奇博士认为，购买这种具有军产室性质的房地产存在一定的法律风险。 根据《中国人民解放军物业管理条例》第十条第(一)项的规定，不论数量多少，军队物业与地方有偿转让的，由总后勤部审批。 军产室的所有权人是军事委员会，军产室的管理机关不是所有权人，无权出售或对外租赁。

此外，买主购买这种军产室的权利受到许多限制。 例如，购买军产房时，由于无法进行军产证的变更登记，只有聘用权，购买者不能落户，则二次交易受到限制，其不动产无法正常转让、抵押，拆迁时无法得到相应的补偿，无法合法继承子女。 而且，一旦发生房地产纠纷，买主难以获得救济。

惠州市海洋局一位官员在接受记者采访时也表示，部队和地方是两个机制和系统，如果购买三门岛军队土地上的房屋，在发生纠纷和其他问题时，将会出大事。

面临质疑的王树春主张，购买三门岛的别墅“没有任何问题”。 他向记者出示了广州军区房管局颁发的“土地聘用证”、“房屋全票”等证件和军队土地、不动产相关的多份法律文件和文件，说明海明珠企业在三门岛开发建设的合法性和客户购买的安全性。

“有人对军产室不熟悉，律师也不太了解这一部分。 我们按照法规开发建设了。 ”王树春对记者说。

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