“大华上海一项目6年不销售 普通住宅熬成4万元“豪宅””

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经记者杨宠从上海强发

曾经妙龄的女儿如果十年不结婚，现在很有可能成为恨媳妇的十年前最先进的电子产品，现在很有可能成为电子垃圾，但是普通的住宅用地已经不普通了。 放置10年后，现在地上的楼盘变成了稀有的“豪宅”。

一位业内人士日前曝光，上海大华集团旗下大华清水湾项目第三期土地至今已有10年，但一直未售，其市场预期售价从2003年的9300元/平方米至目前的4.5万~5.5万元/平方米。 这个价格已经超过了上海公认的豪宅区中山公园板块。

曾经是普通住宅区

《每日经济信息》记者6月2日报道了上海4万元/平方米以上的“人工豪宅”开发严重泛滥的现象。 其中，以绿城玉兰花园为代表的项目，以所谓“大平层”的概念，将普通住宅区变身为豪宅，出售了周边两倍以上的成本。 另一个以中海长风地块为代表，作为容积率方法，在原本计划为高层公寓的项目中开发别墅产品。

业内人士表示，除了上述两种“人工”豪宅方法外，还有一种多年不开发、原开发普通商品住宅的地块，因之后供应少而变得稀少，再加上晋作为豪宅，大华清水湾花园就是其中的典型。

大华清水湾所在的武宁路板块属于普陀区的好地段，但在2003、2004年左右只是上海的普通住宅区。 大华清水湾项目地块于2001年前后获得，2003年9月启用时，卖场报告的售价为9300元/平方米，比附近中山公园板块每平方米1万多的单价要低得多。 大华清水湾花园所在的武宁板块有绿地世纪城、逸流公寓、世纪河滨城等楼盘，均属于普通商品住宅。

但是，上海在2004年以后，逐渐减少中心城区的宅基地供给，内圈内的宅基地供给几乎接近零。 据上海同策咨询有限企业统计，外环内近5年的新建宅基地还不到住宅用地总转让量的10%。

土地供应不足，使以前普通商品住宅区的价格翻了一番，武宁路板块开始出现“豪宅”产品。 据网上房产介绍，与大华清水湾位于同一区域的泰欣嘉园曾于2009年11月推出12层高大平层，每套房至少占1层，1层面积达226.25平方米，网上参考价68800元/平方米 另一开发商中鹰黑森林也推出了与附近板块相似的大平层豪宅，单价达到5万元/平方米。

2005年以后没有销售

流入许多“人工豪宅”，多年未出售的大华清水湾跟随市场“麻雀变凤凰”。 德佑房地产大华清水湾门店经理表示，如果大华清水湾三期单价为4.5万~5.5万元/平方米，客人还是会同意的。 因为地域很好。

但实际上，大华清水湾已停止销售多年。 根据房网消息，2005年最后房源上市后，大华清水湾没有卖过房，直到年2月才有了该楼盘发售房源的消息。 但是，从去年2月至今年6月，上述楼盘的销售动态停留在“即将上市”。

据悉，该楼盘已于2008年申请建设工程许可证。 根据《每日经济信息》记者在现场看到的现实情况，工程进度已经到了可以预售的阶段，但截至昨天，销售人员表示，该项目的开工时间还不确定。

去年10月27日，上海市住房保障和房屋管理局发布《关于开展房地产交易秩序专项检查的通知》(沪房管市( 377号) )，确定建设工程形象进度达到预售标准的商品住宅项目不申请预售许可的情况为检查要点。 此前上海的类似政策还规定，对达到预售标准而未申请预售许可的开发商进行处罚。

直到昨天，网上房地产还没有该楼盘新批准预售的房源消息。 6月20日，记者向大华集团媒体经理王旼凤和营销经理金玲就相关问题发送了采访传真，但截至昨日未得到后者的答复。

多年未售出，大华清水湾花园预期售价水涨船高。 2003年，该楼盘开业时均价为9300元/平方米，但据昨日销售人员介绍，售价不低于周围3.5万~4万元/平方米的水平。 德佑房地产经纪表示，该楼盘的市场预期价格已经达到4.5万~5.5万元/平方米。 根据上述价格标准，大华清水湾花园跨过了上海豪宅的门槛。 根据上海房地产业的承诺，单价4万元/平方米以上的住宅将被视为豪宅项目。

柜台销售人员介绍，清水湾推出的住宅面积在90~500平方米之间，主力户型为180平方米以上的大型户型。 根据4.5万元/平方米的预计价格计算，该楼盘主力户型总额至少为800万元。

“人工豪宅”没有价值

“无论是大华清水湾，还是中鹰的黑森林，都只能说是各自板块的高端产品，但从上海整体来看，并没有明显的影响。 ”上海同策咨询有限企业研究总监张宏伟表示，受影响较大的所谓“豪宅”往往只是豪宅的价格，但质量和服务体系制度与真正意义上的豪宅有很大差距。

张宏伟表示，上海真正意义上的豪宅分为三类，一类是河流、湖泊、大海等具有稀有自然条件的项目，如佚山脚下的别墅和黄浦江一线江景的景观公寓。 第二类是产品质量突出，具有非常完善的服务体系制度的项目，如新天地等板块内的高端产品，另一类是在整个城市有很大影响力，营销非常成功的项目，如星河湾。

张雄大认为，任何长时间闲置未开发的项目，确实会因周边配套成熟而涨价，但开发商只能通过长时间闲置土地，向普通住宅出售豪宅的价格，而无法拥有豪宅的价值。

和张雄大一样，上海中原房地产顾问有限企业研究总导演宋会雍也不期待通过长年搁置土地，将普通住宅升级为“豪宅”的方法。 他认为，目前可能是这类项目售价达到高峰的时间点。 另一方面，天价住宅产品大量激增，另一方面市场诉求有下降的趋势，没有稀缺优势的所谓“豪宅”认为将面临激烈的竞争。

据中房信迄今为止的统计，上海销售的80个售价在4万元/平方米以上的楼盘中，近五成的项目前五个月只有一位数。

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