“沪宁杭房产预言 2012重演大库存时代”

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一切都会过去，一切不会过去。

进入今年以来，被限购的沪宁、杭均发生了新增开工数、建设中数、竣工数增长率超过销售数增长率的现象，去化周期延长至12-20个月。 证券时报记者访问了三家房地产上市公司，结果显示，目前大部分房地产公司的库存压力接近2008年的水平。 杭州一家上市房地产公司的高层大胆预测:“2009年的趋势将重现，预计年前后将迎来大库存时代的到来。”

2009年动向或重演

“掉钱拿地”、“疯狂买地”、“拿地狂想曲”，这些都是2009年杭州房地产公司上市企业经常在报纸上看到的话。 谁也没想到当时这首激昂的《土地拥有狂想曲》会成为下一场噩梦的前奏。

杭州，西湖区 从浙江省广厦理事长的办公室向外眺望，走向低密度的红瓦绿色玻璃高级精品室。 因为那是某开发商在“限购”之前发售的楼盘，所以现在销售接近尾声，获得了很好的利润。 那个开发者得意地称之为“运气”。

现在，杭州的开发者觉得迫切需要各种各样的“运气”。 现在，城市住宅库存距离2009年1月3日的2.14万套库存高峰还有一步。 截止到8月，城市住宅库存达到1.95万套，与历史记录只有一千套之差。 库存上涨，正在探底出售。 杭州主城区商品房成交1842套，比去年8月减少48.6%，交易量为近5年来倒数第二。

经历了2009年行情的浙江广厦理事长彭涛认为，目前市场上大量可销售的房源大部分来自几年前到手的土地。 那一年，杭州绿地集团土地持有额达到97.61亿元，滨江集团( 002244股吧)土地持有额达到64.1亿元，龙湖房地产持有地达到35.7亿元。 杭州主城区卖地总收入更是达到783亿元，比2007年的516.32亿元高出266.68亿元，比2008年暴涨了两倍多。

“库存增加，卖不出去，但回顾杭州的情况，好像是一样的。 》杭州西湖畔的房地产上市企业董秘无忧无虑地回忆起2008年7月炎热的夏天。 当时杭州市场价格达到高位，但可售商品房复盖面不断增加，到2009年1月，库存达到历史高峰，并在3个月内迎来价格谷底。 他对着窗外说:“销售没有变。 虽然不能说今后基本上会遵循2009年的趋势，但是我认为会从根本上再现。” 据中国新闻报道，由于上半年销售情况不佳，该公司决定将年销售目标下调三分之一，报告期内企业累计合同销售合同金额为年销售计划金额的两成。

杭州和上海、南京有相似的地方。 2009年，杭州市场发生没收土地热潮时，上海其实更疯狂。 2009年，上海成交439块土地，创造992.63亿元土地财政收入，是2008年400亿元土地财政收入的2.48倍，比2007年481.29亿元高出106%，为2004年以来最高。

上海黄浦江畔的房地产上市公司董秘对记者说，2009年，房地产公司占用了很多土地，按照正常周期计算，预计这个房源也将在今年和明年两年启用。 这在目前未消化库存的基础上进一步增加了大量的可销售面积，上海目前的销售狭窄，价格也没有下降。 这和2009年的情况确实相似。 目前，作为国内大型上市住房企业之一，该企业上半年的销售结算面积下跌了近两成。

南京中北总经理潘明也有类似的感觉。 “我们几年前拥有土地开发的楼盘将于近期启用。 ”南京一家上市住房企业的干部向记者指出，企业未来的可销售面积肯定会不断增加。 从今年下半年到明年上半年，将会出现大量的房源。 由于销售没有好转，这样下去南京也可能会出现和2009年一样的行情。 根据2009年的经验推算，上海、杭州、南京在库存达到高峰后三个月内价格有可能下跌。 下一页

预计将进行年度库存调查

拥有，现在成了负担。 杭州江干区、南京河西区、上海外环地区，到处都有建筑工地，如钢筋锤碰撞的声音、起重机械的轰鸣声、焊花飞舞、来自热季风中粗糙的沙尘的问候等。 根据现有库存，南京13个月需清，杭州20个月需清，上海1年需清，但建设面积持续增加，房源仍在持续增加。

虽然不是世界末日，但很可能看到库存高峰。

“由于限购，销售不如以前。 我们均价低、房间小、密度高的楼盘销售还不错，但什么大型的房子型一般都很滞销，不到中小房子型的1/10，很头疼。 ”南京某上市住房企业董秘向记者表示。 另一方面，南京中北总经理潘明表示:“南京至今仍是供给过多的市场，不是开工下滑的市场，至少很多企业品牌房地产公司也还没有资金不足，楼盘也还在建设中，没有因资金和销售问题继续建设，南京房地产市场的

杭州一房地产上市公司高管预计:“年上半年可能是杭州房地产市场存量高峰的到来。” 指出目前杭州主城区总供应量4000亿元左右，部分供应量来自2009年转让的天量土地，年下半年以后陆续进入销售状态。 另外，2008年以前转让的土地的一部分至今无法出售，也是应该消化的“库存”。 其中，仅2006年转让的滨江、绿城杭汽发项目，一盘库存就有300亿元的巨大。

“上海新建商品住宅的库存总量现在达到869万平方米，而上海在2008年滞销时库存商品住宅的总量也是850万平方米。 参照近20周平均成交量的估算，上海明年也有可能出现库存高峰。 ’上海一家房企的总经理对记者说。 世茂股( 600823股吧)董秘罗瑞华向记者指出，今年7月，上海储蓄住房交易面积比去年同期减少28.7%，可销售面积结算数比去年同期增长34.3%，扩张数比去年同期增长14.5%。

据世联地产介绍，下半年上海南京和杭州的商品住房供应不考虑上半年供应滞后，下半年杭州市场潜在供应量724万平方米，上海1082万平方米，南京582万平方米。 考虑到调控因素，上半年三个房地产市场多余的供给将相应延长至三四个季度，预计年初达到高峰。

尽管如此，大部分房地产公司对目前的情况并不特别担心。 比起明年的现在，今天也许还是个“好时间”。

2009年，沪宁杭迎来库存高峰时，许多房企还浑然一体，那么现在可以说是先知先觉了。 经历了3年前“严冬”的住宅企业，已经事先闻到了今年“冬季”的气息。 销售量的减少，决算数和扩张数的增加，除化周期的延长，压垮骆驼的一天可能会到来。