“商办土地稀缺 陆家嘴难抑南扩冲动”

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经实习记者关赟斐从上海出发

7月4日，上海市规划和国土资源管理局发布公告，挂牌出让4块浦东新区地块，全部作为商业或商业用地。

其中，黄浦江沿岸e20地块( e-4-2地块)面积9003平方米，容积率4.0，但开盘价近8亿元，折合开盘价达22222元/平方米。

据《每日经济信息》记者介绍，该地块东起浦明路，南至规划路，西至e-4-1和e-4-3地块，北至微山路，与南浦大桥隔河相望。 正好位于陆家嘴金融中心区的一期以南，据该行业人士介绍，该地块的出让是陆家嘴金融城向南全面扩张的开始。

事实上，现在陆家嘴向南扩张的信号已经很明显了。

日前，上海浦东前滩计划结束网络公示，计划即将公布。 业内一致认为，位于陆家嘴中心区第一期以南的前滩计划将推出新的“陆家嘴”版图。

今年年初，上海市有关领导宣布浦东前滩将成为上海“十二五”要点开发的区域之一。

中华市场部经理戴正芳认为，在外资聚集的陆家嘴上，这块土地的出让，将成为一点国企、民营企业夺取驻金融城的契机。

南扩散信号很明显

2007年，上海金融服务办公室相关负责人指出，陆家嘴金融贸易区土地利用已接近饱和，东需扩大。

按照规划，陆家嘴东扩(即陆家嘴金融中心区二期)项目位于陆家嘴cbd，沿黄浦江，西至浦东南路，东至荣成路，南至东城路。 总占地面积25万平方米，建设总面积136.7万平方米。 该项目被命名为“陆家嘴滨江金融城”，其中商业建筑67.11万平方米。

5月中旬，上海召开陆家嘴金融城10个主要项目推广会，宣布东扩有新进展。 5年内建成45幢共计350万平方米的商业大厦，总投资额约520亿元。

但是，随着上海金融中心的规划日益高涨，陆家嘴商务楼的供应量远远不足。 据报道，截至今年4月底，陆家嘴金融贸易区商业楼总数仅有207幢，建筑总面积约1015万平方米。 去年，陆家嘴商务楼租金率达到94%，小陆家嘴地区部分楼宇租金率更是达到100%。

戴德梁行商业部华东区董事沈洁指出，陆家嘴商业大厦现状库存高，但新建量低，根本原因是商业土地非常匮乏。 他认为，陆家嘴论坛刚结束时，这块高质量土地被挂牌出让，意味着陆家嘴迈出了全面扩张的第一步。

在陆家嘴论坛上，对中小企业的支援成为热门议题。 专家表示，由于这些土地出让面积不大，容积率高，更适合作为中小企业办公室，与陆家嘴金融城的快速发展需求更加协调。

有民间企业和契机

陆家嘴向南扩张的时候，这个地块很可能成为民营公司进入陆家嘴金融区的“桥头堡”。

上海市规土局相关公告称，该地块拍卖报名时间为年7月20日至8月8日，8月1日开始报价，8月10日截止投标进入现场竞争。 业内人士表示，作为商业用地，这片土地是名副其实的高质量土地，很可能受到多家公司的支持。

20年前开始开发建设的陆家嘴，和南京路、淮海路等以前流传的cbd商圈一样，很受外资和港资的欢迎。 2006年10月，长江实业与和记黄埔共同宣布，以人民币8.20亿元取得陆家嘴金融贸易区x3-2地块的土地开采权。 其他海外资本也纷纷抢夺陆家嘴，希望找到机会。

但是，业内人士表示，当时正值房价暴涨阶段，地价也水涨船高，某地块地板价格超过每平方米3万元。 另外，从陆家嘴转让的土地也以大面积土地为中心，通常的民营公司资金实力不足。

陆家嘴变大后，民营公司可以获得机会。 中原集团研究中心高级经理刘渊指出，相对于陆家嘴核心部分的地价，黄浦江沿岸e20地块的地价并不高，这是具有一定资金实力的民营企业和国有企业进入的契机。