“全国商铺待售面积超7000万平方米 近万亿开发资金仍在涌入”

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经记者杨宠强胡廷鸿尚希从上海东莞北京出发

2月20日，国务院重新提出“国五条”。 除了这次的监管代码之外，近十年来，政府与住房市场进行了第九次监管。

事实上，被监管忽视的商业地产正以不亚于住宅的速度增长。 据中国指数研究院介绍，从2008年2008年开始，商业营业用房待售面积增长近40%，达到7130.34万平方米。

英国《金融时报》引用调查数据表示，我国大城市购物中心整体空安装率上升，二线城市平均空安装率为10.5%，高于去年的10.2%。 一线城市空的安装率从去年的7.9%增加到8.4%。

但是，商业地产(仅指商店)的开发投资不断增加。

根据中国指数研究院的数据，全年商业营业用住宅投资额增加到9312亿元，比2008年增长1.77倍，去年超过25%，投资仍在加速增长。

商业地产开发投资激增/

商业地产空安装率过高、投资过热的问题，早已成为热门话题。

在中国银监会中年实务会议上，银监会主席刘明康公开表示，对商业房地产和二、三线城市的房地产风险保持“关注和警惕”。 这是银监会首次在全体内部会议上对商业房地产贷款发出风险警告。

根据中国指数研究院的数据，2008年，商业地产开发投资增长2200多亿元，年~年，相关投资增长4600多亿元。

关于开发商热衷于商业地产开发的原因，业界观点不一。

有一种说法是，住房被限制后，投资者转向了购买商业不动产，地产商也由此转向了商店的开发。

另一种说法是，各地政府都倾向于转让可以长期获得税收、安排就业的商业地产开发用地，迫使地产商开发商业地产。

另一种看法是，持续的宏观调控对地产商造成财务压力，开发商迫切希望改变财务结构，使公司在市场调控的环境下仍能拥有现金流。 这是为了变革商业地产开发。

地产商的替代账本/

种种迹象表明，目前商业地产过剩的开发风险正在转嫁。

兰德咨询企业总裁宋延庆在对部分上市房地产的商业房地产收益率进行统计时表示，除个别房地产企业外，大多数房地产商的商业房地产租金收益率仅为3%~5%。

根据《每日经济信息》记者的调查，租金收入不是开发商看商业房地产的必然原因。 以今年1月15日在港股上市的金轮天地( 01232，hk )为例，截至年底，金轮天地商业房地产租金收入7954万元，仅占经营收入的15.2%，还不到这些商业房地产账面价值的3%。 但是，由于这些房地产在账面上的判断价值在过去3年大幅上升，给企业带来了7成以上的账面利润，金轮天地不仅成功上市，还获得了80倍的超额认购，融资7亿6000万港币。

与金轮天地的情况相似，去年港股上市或增发的内地房地产企业中，相当一部分企业近三年的收益很大程度上取决于房地产公允价值的变动。

通过上市实现商业房地产价值的账面价值上升部分只是开发商生意经的一部分。

《每日经济信息》记者根据此前的调查发现，与住宅项目相比，商业房地产开发商或投资者持有、经营商业房地产时，从银行和其他金融机构获得的抵押贷款比例远远超过住宅。

陈盛说，不仅房地产抵押率高，而且开发商获得贷款比开发住宅更容易，开发商对商业房地产的开发更有意思。

另外，商店的空设置不会影响高额的销售，这也是开发商热衷投资的原因之一。

以上海豫园附近的“豫城时尚”这个商业地产项目为例，虽然放置了大面积空，但据媒体报道，该项目的对外售价仍高达14亿元，报价比购买时的价格上涨了近60%，

开发商有时会在自古流传的“租赁游戏”中高价出售店铺。

商业地产的营销代理企业告诉记者，在销售商店时将策划商业地产的售后服务。 他们事先提高商店的预期售价，将部分售价作为租金返还，通过商业经营管理企业一次也不重复，或按年返还投资者，以后者的高价购买。

此前，住建部出台了严禁商店售后服务的政策，但这些政策只涉及预售项目，同时只禁止开发商承诺售后服务，因此许多房地产项目将政策的空子

这些项目承诺的租金回报远远超过了银行存款，许多商店因此而受欢迎，但这些商店承诺的租金收入一般必须超出目标租户所能承受的能力范围。 商店到期时，业主们往往根据开发商以前约定的租金，发现商店根本租不到。

政策和法规必须尽快完善/

对商业地产开发商来说，无论是将项目卖给普通个人投资者，还是通过抵押贷款“卖给”银行，还是通过上市融资“卖给”资本市场，兑现能力都比住房强。

正因为商业地产的再现途径远远多于住宅，人们担心如果泡沫经济崩溃，市场震荡和对经济的破坏力将远远超过住宅。

有业内人士呼吁，必须尽快完全比较商业地产的政策，建立专门机构指导和规范商业地产的开发。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟介绍，此前各级政府都有商业网点办公室规范，指导各地商业房地产有序开发，但随着该机构的撤出，目前这方面的业务空白做了。

中国房地产业协会副会长朱中一在去年的房地产论坛上表示，包括商业房地产在内的产业房地产需要积极招商，国家出台了指导性文件。

除了国家需要制定指导开发政策外，商业地产目前的评价方法也需要进一步修改。

与住宅和办公室相比，以经营为目的的商店不仅提供场所，其本身也是生产资料。 即使在同一个商圈，不同的百货公司也有不同的盈利能力。 现有的商业地产判断方法只考虑商业地产作为不动产的价值，但没有考虑作为生产资料的价值。

但实际上，商业房地产项目的不同租金反映了不同的盈利能力。 在这种背景下，参照周边商场的租金和售价，判断同一商圈其他商场物业价值的方法，其合理性有待研究。

上海中原地产房地产顾问有限企业研究总监宋会雍说，商业房地产的判断价值受到两大因素的影响。 一个是周边的租金价格，另一个是商店的自我盈利能力。 判断时，应尽量增加可供参考的样本，既要考虑商店本身的盈利能力，也要考虑周边的房地产价值，最终的判断结果最好在范围内，而不是某个具体的数值。

如上所述，越来越多的商业地产涉及国民经济多个部门，且需要完善的政策、法规，似乎更有控制的必要。 但是，在过去的十年中，与商业性房地产调控相关的政策并不多见。 那个理由是什么？

宋会雍的观点代表了房地产领域许多人的普遍看法。 他说，这是因为住房供不应求，商业地产的市场永远过剩，国家认为商业地产可以由市场自行调整，不需要制定特别的政策加以控制。

样品

近80万平方米的供应将进入北京购物中心市场承受压力

经记者尚希从北京出发

中国各地的购物中心空安装率调查显示，沈阳以24.3%的空安装率位居首位，重庆和北京等地的空安装率也高于10%。

另一个数据加剧了市场的担忧。

来自世联地产的数据监测显示，年中国七大城市购物中心预计开业量为年的2.9倍，远远超过零售品牌商的开店速度和零售销售额的增长率。

《每日经济信息》记者表示，北京预计将有11个零售项目进入市场，新增供应面积近80万平方米。 “从分布来看，北京中心地区的购物中心已经饱和。 》第一太平戴维斯研究顾问咨询部董事王琼向记者指出，品牌商的扩张要考虑企业品牌的宣传和经营效果，核心区域饱和后要考虑非核心区域，因此这在非核心区域的项目招商方面存在一定的困难。

空放置率的警钟

位于亚洲奥林匹克商圈的北辰时代名门可以说是具有代表性的例子。

2月25日，《每日经济信息》记者来到这个位于鸟巢附近的购物中心，发现大购物中心的门像麻雀一样，除了一楼有三三两个客人外，其他楼层很少看到客人的身影。 商场四楼已经进行了理发拆迁，商场五楼差不多一半以上的面积处于空设置状态。

“北辰时代的名门自开业以来，客流量一直不高。 与目标顾客的诉求、地理位置、宣传力度不足等定位有关。 ”一位解体者指出。

戴德梁行华北区商业地产服务负责人蔡二虎表示，同一区域内新奥购物中心空的安装率也相对较高。 “不是市场供给量的问题，而是定位上出现了偏差。 ”

《每日经济信息》记者在现场看到，虽然是诚实的星期天，但新奥购物中心的地下停车场有很多空的空闲空间，这与市中心购物中心的停车位有点困难的情况形成了鲜明的对比。

房租贵的魔法

“零售和商业面积的增长速度是否一致，是衡量商业面积供给是否过快的最重要指标。 》世界房地产集团商业事业部总经理宋春生指出，过去5年，二、三线城市的商业房地产投资速度远远超过零售额的增长，风险剧增。

根据世界房地产公布的数据，截至去年第三季度，北京购物中心的空安装率已经达到11%，超过了6%的警戒线。 据第一太平戴维斯的研究报告，年第四季度北京第一商圈中，中关村商圈的空设置率最高，从第三季度的11%上升到14%。

蔡二虎告诉记者，购物中心与住宅和办公楼不同，不符合周边的费用水平，或者租赁水平过高，都会影响项目的空安装率。

目前，由于招商周期延长、与租户租金议价能力下降、空安装率上升等问题，商业房地产项目的投资收益率周期也有所延长。 宋春生指出，商业地产项目的盈利周期普遍从5~6年延长到8~10年。

宋春生表示，在宏观经济增速放缓、零售公司销售额下滑的环境下，连锁零售公司全年开展较为谨慎，压缩了开店计划，年开店完成率普遍低于70%。 零售公司开店意愿的下降将进一步影响购物中心的租金水平。

本南mall空的安装率达到80%，住养业者计划加快

经记者胡廷鸿出生于东莞

曾经被誉为世界最大购物中心之一的华南马尔，开业后未能被列入大量空，2006年被北大资源集团(以下简称北大资源)接管，2007年更名为本南mall生活城。

现在过了五年多了，华南mall重生了吗？

近日，《每日经济信息》记者现场采访显示，本南mall静静地躺在东莞万江的路边，除中心广场水上游乐项目、稍临街的商店外，该商场内部的商店已经撤出，空 概算中，其空的安装率依然超过了80

商店空的安装率达到了8成

资料显示，华南mall原本定位为中国第一个超大型主题购物公园。 2006年，经营不堪重负的华南mall被整个北大资源集团收购，原开发商三元盈余晖也成为其下属企业。

在北大资源集团的经营管理下，华南mall重新规划为新都市主义国际生活街区，2007年7月更名为“本南mall生活城”。 易主之后本南mall的总投资额达到了45亿元。

最近，《每日经济信息》记者的实地调查显示，本南mall至今仍没有重生的迹象。

据记者在该南mall了解，除了天地、安娜宝宝、仙境、水上游乐设施、尼罗河酒店等娱乐功能项目和门口的麦当劳、肯德基、功夫等少量餐饮仍在营业外，还有曾经的大型超市。

被称为亚洲最大的室内游乐园的搞笑世界，至今周末出去玩的人也很少，观察到很多游乐设施都停止了。

华南mall预计每天有7万人次，但自2005年五一国际劳动节公开赛以来，由于不收费而人气下降。 年五一节期间，北大资源再次增加游乐设施，投入巨额打造占地3000多平方米的水上竞技游乐设施“幸福东莞·乐闯”，终于有点人气了。

资料显示，该购物中心占地约43万平方米，总建筑面积119万平方米，其中商铺数量超过2300家，商铺规划建筑面积超过65万平方米。 此前，国外媒体报道，华南mall 99 %的商店无法租赁。 据南方日报报道，截至今年，本南mall已招商建筑面积9万平方米，仅占总开发面积的20%，有近80%的商业面积空置。

根据《每日经济信息》记者的目测概算，目前的实际空安装率超过了八成。

本南mall的实际商店招商情况怎么样？ 实际的空安装率是多少？ 前几天，记者以租用商店的名义打了本南mall招商所熊经理的电话。 熊经理承认目前本南mall的空安装率很高。 熊社长表示，计划从今年3月开始重新调整店铺功能，在新工程后增加大部分餐饮店。 “空放得太多了，所以必须想办法重新调整”。

“再生”的道路上荆棘丛生

对于华南mall运营失败的情况，许多业内人士认为，规划定位有误，开发商也缺乏大型综合体项目的运营开发经验。 华南mall建成前，三元盈晖在全球考察大型商业项目，定位为超大型主题购物公园，偏重于中高端的费用。 但由于东莞外来人口多，整体收入水平低，华南mall的定位和诉求不太一致。

深圳综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁认为，东莞是城市化贫乏的城市，重视工业化的城市经济布局分散，城市中心人口支出能力弱，无法与广深等城市类比。 人员流动少，大型商业综合体经营困难。

为了处理商店空设置的问题，北大资源在接管华南mall后，将启动全球招商活动，开展多种优惠活动，与东莞多家当地加工制造公司相比，将于2008年在本南mall内设立“东莞工厂直销中心”

但这次调整并不理想。 相关人士表示，当时，本南mall招募了多家公司，但很快就撤出了。 《每日经济信息》记者也看到，“东莞工厂直销中心”经营效果不明显，除了少量spa连锁店和某酒类直销店还在营业外，剩下的商铺大多在空封锁状态。

此外，北大资源打算充分利用这个项目。 年，出现了迅速发展住宅以养活商业的计划。 据《南方日报》报道，年5月，北大资源将本南mall未开发的7万平方米商业用地调整为两种居住用地，开始住宅开发。

《每日经济信息》记者也认为，本南mall南区的北大资源御湾项目大部分已经建成，目前已有高档别墅和江景洋房在售，别墅售价达25000元/平方米。 并且，本南mall西区的未开发空地也将于今年开工。 相关人士表示，该地块也将用于住宅开发。

但是，经过一些转卖和功能调整后，无论是改造和调整商业功能，还是将商业地块调整为住宅开发，空安装率依然严重的本南mall，再生之路可能还很长。