“李嘉诚售南京物业 宏图三胞超20亿接盘”

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每次记者调查道坤区的家彦都来自南京、广州

“超人”李嘉诚的每一个动作，都引起业界的高度关注。 年下半年由于持续抛售内地资产，李嘉诚被推上了舆论的风口浪尖，但近期抛售南京新街口国际金融中心大楼的举动同样引发话题。

最近有报道称，长江实业旗下的新加坡ara资产管理企业(以下简称ara )正在销售南京唯一拥有的房地产——南京新街口最繁华地区的国际金融中心大楼。 接盘手是江苏省当地公司宏图三胞集团，这笔交易最近已经在交割中。 宏图三胞的一位员工对《每日经济信息》记者说:“收购价格应该说超过了20亿元，但没有达到30亿元。”

这也是李嘉诚相继抛售上海陆家嘴东方汇经中心的ofc办公楼、广州西城都荟广场和停车场等房产，套现约410亿港币后，再次上演资产转移的表演。 记者观察到，仅一周前，ara宣布进军韩国地产业，收购澳大利亚麦格理集团在韩国的房地产业务。

出售南京的不动产

记者了解到，南京国际金融中心大楼位于被誉为“中华第一商圈”的南京新街口西南角，总建筑面积10.9万平方米，于2009年5月启用，高达220米，成为新街口第一高楼。 卖方ara是李嘉诚长江实业的子公司，是在新加坡设立的亚洲房地产基金管理企业。

事实上，南京国际金融中心大楼的真正开发商不是长江实业的子公司，而是招商房地产。 招商房地产2008年以16亿元的价格销售，接盘方为ara。

《每日经济信息》记者发现，ara要覆盖南京国际金融中心大楼已有预兆。 年9月，ara将旗下的南京国际金融中心大楼、大连天兴罗斯福国际中心和上海盛邦国际大厦三个内陆商业地产项目打包，并计划在新加坡发售双币dynastyreits，但该计划因市场变化而取消。

此次成功将出售持有5年的南京国际金融中心大楼，ara同样利润不高。 当地判断机构相关人士表示，目前南京金融中心大楼估值约30亿元人民币，交易成功将为ara带来丰厚利润。

关于接收额，宏图三胞集团的一位员工向《每日经济信息》记者表示，企业确实从ara基金购买了国际金融中心，但接收资金没有达到30亿元，“收购价格应该说是超过20亿元的资金，但没有达到30亿元”

值得观察的是，长江实业和和记黄埔是李嘉诚拥有的两大集团，但目前长江实业抛售旗下的南京房地产，和记黄埔在南京的投资项目是否会变更，引起业内人士的广泛关注。

据介绍，年，和记黄埔投资31亿8000万元，获得位于南京河西怡康街的g53地块，楼房地价达8584元/平方米。 目前，该项目被命名为涟城，“虽然关注媒体的报道，但可以确信，目前项目已经对外普及，春节后应该对外公开销售，因此该项目没有变更。” 这个项目的卖场部的工作人员对记者说。

“现在李嘉诚出售的是成熟的商业项目，黄埔和黄埔现在拥有的是商品房项目，所以应该和黄埔没有很大的变动。 ”房地产领域的专家李智对《每日经济信息》记者说。

收回低收益率的资产

在亚洲金融危机之前，房地产投资给长江实业带来的贡献尚不明确。 资料显示，1997年房地产销售占长江实业销售收入的79.88%，占经常利润的84.61%。 1998年，长江实业扩大投资型房地产开发，当年固定资产比1997年激增423%。

随着近年来的高速发展，国内商业地产已经呈现严重的饱和状态，因此商业地产的收益率也越来越低。 李嘉诚似乎察觉到了这一情况，开始出售低回报的资产进行掩饰，投资高回报的资产。

长江实业财务报告显示，房地产租赁业务销售额一直在扩大。 其中，年长江实业自身的房地产租赁销售额分别为13.77亿港币、18.67亿港币，据全年报告，这部分销售额为10.02亿港币。

但在长江实业财务报告销售额和业务收益一栏，长江实业集团和子公司、合营企业的房地产租赁业务总额达到19.78亿港币，比去年同期增长16.48%，但去年前6个月下降到8.24%。 “这一数据表明，商业房地产收益率越来越低，这可能是李嘉诚集中抛售房地产的首要原因。 》房地产领域的专家张建初对《每日经济信息》记者说。

年李嘉诚出售的不动产也说明了这样的观点。 年8月，李嘉诚以26亿元出售的广州西城都荟广场项目收益率仅为7%。 南京国际金融中心大厦的收益率不到5%，这些项目的收益率低于长江实业平均净资产收益率的15%。 “房地产项目的收益率低于长江实业的净资产收益率。 这对于追求稳健收益的李嘉诚来说是不能接受的。 因此，集中出售房产代表了李嘉诚对拥有房产收益率的不评价。 ’李智对记者说。

挪用资产演戏

“内地的房地产价格过去一直在上涨，即使价格高于市场价格，很多情况下也无法投放土地。 内地政府部门说要打击房地产，价格太高了。 不听他们的话，听谁的话都行”此前在接受《南方周末》采访时，李嘉诚主张对我国香港和内地的房地产价格暴涨感到担忧。

在我国香港，年2月，长实分拆出售旗下酒店式公寓雍澄轩项目的360间酒店房间，共套现14亿港币，但这笔交易被香港证券监督管理委员会叫停。 年11月底，和记黄埔成功销售了两套位于香港太平山顶的豪宅项目，共套现约13亿港币。 据香港媒体报道，长江实业有意分层拆解销售旗下黄竹坑香叶道41号商业大厦项目，预计可覆盖约32亿港币。

“香港的房地产价格受热钱影响最大。 随着美国量化宽松政策的退出，香港房地产价格的下跌趋势将越来越确定。 ”黄立冲表示，国内房地产市场退出qe的影响较小，但商业房地产面临的最大困难是租金收益率过低，有相当一部分无法战胜银行存款，这是因为多数持有型商业房地产不具备投资价值，也不容易实现资产证券化，所以未来从商业房地产中套现，

覆盖香港和内地的房地产，李嘉诚也在国外积极寻找投资机会。 《每日经济信息》日前报道称，ara将收购澳大利亚麦格理集团在韩国的房地产业务。 后者通过两个私有不动产信托管理着市值约33.6亿元人民币的不动产。 另外，ara将收购麦格理房地产投资信托基金10.02%的股份，但交易价格尚未明朗。

“房地产投资最重要的是便宜买贵卖。 目前，中国香港和内地的房地产价格处于历史高位，qe退出将引起货币流失，给中国的资产价格带来很大压力。 因为这个减收的收益率差的中国投资组合，被投入到恢复活力的欧洲和韩国等海外市场，等待着经济复苏带来的巨大利益空之间。 这也是李嘉诚高价出售的最佳演绎。 ”。 黄立冲想。