“受困动迁缓慢 瑞安房地产“割肉”上海太平桥项目80%权益”

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经记者卢曦从上海出发

最近，香港盈拓房地产投资企业(以下简称盈拓)在官网发布的公告中，明确了瑞安房地产( 00272，hk )面临的不自然局面。 公告称，瑞安房地产旗下的上海市中心太平桥116项目已完成搬迁，但仍有80%的权益被私募基金trophypropertydevelopmentl.p .“割肉”。

《每日经济信息》记者了解到，瑞安房地产移动缓慢，tpd基金投资者已蒙受不小损失，瑞安房地产为了安抚投资者，牺牲了旗下极为罕见的高质量项目。 但是，瑞安房地产要摆脱旧城改造的困难，还需要一段时间。

瑞安安抚“切肉”的投资者/

最近，盈拓官网显示，担任投资顾问的私募房地产基金tpd目前持有中国上海太平桥116项目80%的权益。

据悉，太平桥116项目位于上海市中心卢湾区淮海路附近，毗邻瑞安房地产“上海新天地”项目，是极为罕见的高级住宅小区，原是瑞安房地产的项目。 年9月底，瑞安房地产与tpd签署一项协议，双方进行资产交换，tpd将以前投资持有的瑞安瑞虹新城、重庆天地、武汉天地等多个项目的所有权交换为太平桥116项目的所有权。

瑞安房地产当时表示，在完成置换后，企业将合营tpd和太平桥116项目，企业可以通过销售选择权等方法将在该项目的权益增加到近40%。 置换完成后，瑞安房地产也将全面管理项目的快速发展。

但是，此后瑞安房地产没有公布置换的进展情况，太平桥116项目中双方权益的比例外界不知道。

针对此次盈余拓透露的信息，瑞安房地产表示:“企业将于年9月30日与投资者签署置换协议，重组企业资产和资源。 这项协议已经于去年9月完成。 出售选择权或者购买选择权行使的，企业根据需要按照上市公司的规则另行公布。 ”。

旧城区的改造很慢/

tpd成立于2008年，共有145名投资者出资10亿美元。 投资者包括美国的养老金基金、个人银行家等。 tpd的牵头人是洪锦标，瑞安房地产主席罗康瑞的衣领(姐妹的丈夫)。 基金最初投资了瑞安房地产5个项目的少数股权。

年9月，瑞安房地产突然宣布更换tpd和项目，外界一时看不到其来龙去脉。 谁来了一年，瑞安房地产经历了巨大的震荡。 年8月，折价出售了tpd的31位投资者所持股份的一部分。 据外国媒体估算，他们的损失达到了60%。 tpd和瑞安不动产的摩擦公开了。

矛盾的核心还在于瑞安房地产的旧城改造，由于移动时间的延长，可能需要投入越来越多的资金。 投资过程被延期，超过基金生存期，投资者承认赔偿并退场。

卫民房地产蔡为民评论说，回顾去年9月的置换，可以认为瑞安房地产是当时“割肉”安抚投资者的方法。 看起来像双方手上项目的等价交换，但含量千差万别。

对瑞安房地产来说，奇特的太平桥116项目将来开发的产品是住宅，与人气很高的新天地相邻。 此前瑞安房地产在这一带翠湖天地大获成功，未来房屋销售应该不成问题。 其售价估计约为15万元/平方米。 对基金来说，收益率值得期待。

瑞安房地产表示，“年8月，可销售面积约9万平方米的太平桥116号地块顺利拆除，相关工程已经展开，预计年底前开始销售，为企业创造更高的销售额和收益。”

现在的太平桥116项目处理了移动问题。 最新消息显示，如果没有引进其他投资者，瑞安房地产最多只拥有20%的权益。 蔡为民认为，瑞安房地产当时希望权益达到近40%，但目前在这个项目上的权益比例较低，是企业不愿意看到的。

tpd基金投资者可能无法保证/

据拓官网消息，年9月5日，资产更新换代完成，基金价值将大幅提高。 对tpd来说，新配置的资产前景光明。

对此，盈余拓董事总经理alexwalker表示:“今年第二季度，基金为5个混合项目的小股东，9月5日置换完成后，基金现已成为太平桥116项目的大股东。”

他还表示，太平桥项目推进得非常好，未来预计将提供300套住宅和330个停车位，项目中的一个会所已经部分完成，有可能在今年春节之前开展预售。

但是有消息称，tpd基金投资者已经没有望收回全部本金，如果一切顺利，投资者有可能收回70%~81.5%的本金，只能说比资产交换前好得多。

浙江一位参加海外房地产私募基金的律师向《每日经济信息》记者表示，对于房地产私募基金来说，5年已经是一个边际周期，为什么投资者到了年，基金运营到第6年的时候选择割肉退出？ 他参加的一点基金第二年开始退出，第三年退出比较常见。 “在许多情况下，这样的投资运用‘假股真债’的模式，目的是降低基金投资者的风险。 这个例子的风险似乎没有被充分控制。 ”

资产交换前，外国媒体报道称，年末，tpd房地产权益估值比募集初期下跌一半以上，从10亿美元下跌至4.5亿美元。 他担心瑞安不动产的搬迁会消耗越来越多的资金。 现在对tpd来说情况越来越糟，但对瑞安房地产来说，还有越来越多的工作要做。