“自贸区将在上海全面复制?或首先对接陆家嘴、北外滩”

本篇文章3700字，读完约9分钟

“建立中国上海自贸试验区是党中央在新形势下推进改革开放的重要举措，必须为全面深化改革、扩大开放探索新的道路、积累新的经验。 在推进现有试点的基础上，选择几个有条件的地方快速发展自由贸易园(港)区。 ”。 11月12日，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革几个重大问题的决定》确定，未来不仅要建设上海自由贸易区，还要对其进行复制宣传。

自由贸易区这个被视为中国“二次开放”试验田的地区被赋予了许多使命，官方表示，上海自由贸易试验区不种植“盆景”，而是被赋予了“苗圃”的勇气。 这还意味着自由贸易区这个国家的战术将为上海市其他地区和整个国家制作可复制的样本。

出现辐射和溢出效应。 根据国务院和上海方面的安排，自贸区与上海国际金融和航运中心联动，上海其他地区如虹口北外滩、浦东陆家口也在积极对接自贸区。

对老百姓来说，自由贸易区的商机也是千载难逢的，投资房地产、用不死之杖创办企业等也被认为是居民享受自由贸易区红利的首要途径。

1、政府要求自由贸易区辐射上海全境

可以走在前面的上海人，现在正在考虑非自由贸易区的地区如何参考自由贸易区的溢出效应。 上海一点政策研究机构提出了受自贸区辐射缩小，最终实现与自贸区同等政策的构想。 这意味着自由贸易区不仅惠及28平方公里，而且惠及整个上海。 因为这个上海将成为自由贸易区的最大受益者。

另外，随着未来扩张的可能性，整个上海可以被称为“泛自由贸易区”。 例如，自由贸易区的许多政策在北外滩，可以在陆家嘴的未来实施。

《上海证券报》采访过虹口区委书记吴清。 后者认为，虽然自由贸易区建设还处于初期阶段，但从长远来看，将对我国金融改革、资本项下自由兑换和人民币国际化、离岸金融市场快速发展等产生积极影响。 贸易自由化、投资便利化将极大地吸引世界各地的机构、人才和资金。 这是上海的机遇，是财富管理服务业快速发展的机遇，也是虹口的巨大机遇。 虹口自主对接自由贸易区建设，推进上传机制支持自由贸易区快速发展。

一位专家今年5月提出，将北外滩(含国际客运中心)、陆家嘴、吴淞游轮港口定位为自贸试验区功能拓展区，便于航运服务政策覆盖和游轮快速发展政策的获取，适时在功能拓展区扩大服务业开放等试点。

根据《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的政策决定》，在推进当前试点的基础上，快速发展具备一些条件的地方自贸园(港)区。 一些观点认为，最先复制自由贸易区的是上海其他地区，特别优先考虑陆家嘴、北外滩等地区。

2、国务院要求航运、金融中心与自由贸易区联动快速发展

自由贸易区的辐射和扩张效应不仅表现在区域功能扩张上，还深刻表现在与航运、金融中心产业的相互作用、联动上。 根据自由贸易区方案，试验区范围覆盖海外高桥保税区、海外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区4个海关特殊监管区域，根据先行试点推进情况和产业快速发展及辐射推进的需要，逐步扩大实施范围和试点政策范围，建设上海国际经济、金融、贸易、航运中心

作为国务院下发的文件，互通话语后，现在和将来的自由贸易区不仅局限于28平方公里的行业，还形成了与原本具有竞争力的以陆家嘴(以金融为主的现代服务业集聚地)、北外滩)航运为主的现代服务业集聚地联动的共鸣机制

上海海事大学民盟总支副委员会蒋志伟认为，上海国际航运中心的建设完全有利于上海自贸区的转型，自贸区的建设与航运中心联动。

1+1怎么会变成大于2的机制呢？ 蒋志伟建议:“首先要加大政策扶持力度，鼓励航运中心建设和自由贸易区建设的联动。” 运输部和上海市人民政府联合发布《关于加快推进上海国际航运中心建设的实施意见》，依托中国(上海)自由贸易试验区平台，促进航运业的开放与创新，增强航运资源配置能力，推进上海国际航运中心转型升级

对此，地方制定了详细的具体计划。 例如，北外滩的功能性项目建设和要素集聚也在加速。 此前，上海港国际客运中心公共型保税仓库在此挂牌，发挥邮轮物资供应和游艇保税两大功能的中国船舶油污理赔事务中心等单位也将陆续落户。 下一步，还将形成船员考试、培训、判断、招聘、外派的产业链。 在杂货运输、综合物流商(供应链管理)、物流新闻化平台等新兴行业吸引中西部航运物流公司在北外滩设立运营总部，也培养国内物流龙头公司。

金融也是积分支持行业。 吴清表示，今后将通过形成“专业精干”的金融集聚业态，进一步提高虹口财富管理高地的建设水平，在陆家嘴金融城和上海自贸区主要承载区的双重能源辐射下，如伦敦航运服务业、纽约金融业，上海市区金融、 他表示，为使航运等第三服务业进入高速公路，将努力使北外滩成为上海国际金融中心和上海国际航运中心核心服务功能的“双层承载区”。

3、自由贸易区和老百姓:房地产投资是最直接的路径

自由贸易区对上海市整体产业和地区的拉动效应明显，但也无法避免一个问题。 普通市民在其中到底有什么投资机会？ 怎么介入？

笔者在走访市区、洋山港保税区、外高桥保税区、临港(南汇)新城等地区后发现，老百姓可以直接介入的方法目前或只有一处房产。

因此，自由贸易区周边的住宅(自由贸易区内没有任何住宅) )房地产价格也直线上升，自由贸易区内的厂房、办公楼) )自由贸易区内的办公楼数量很少，主要以厂房和仓库为主) )的价格也在上升。

根据世魏理市研究部的数据，自贸区板块住宅9月平均价格比1-8月平均价格上涨8.3%，超过上海整体市场的5.2%。 办公楼的价格也急剧上涨，自由贸易区挂牌日9月29日附近和国庆节后出现了两波大幅度的租金涨价。 目前，办公楼平均租金每天上涨至每平方米4.2元，一个月内租金翻了一番，部分办公楼在这个时间段的租金涨幅超过了200%。

外界对这一现状依然保持非常乐观的态度。 由于多家公司在等待注册，官方数据显示，自贸区获批后一个月内前来注册的公司达到234家，远远超过去年同期水平。 未来会有越来越多的公司进军吧。 以前在工业、物流上占主要的产业份额，但现在自由贸易区的设立推动了地区向贸易和服务业的转变。

克瑞研究中心总监薛建雄表示，上海市“十二五”规划确实到2009年上海“第三产业”将占gdp总额的65%，比目前增加8个百分点。 上述增长相当于6000亿元的资本涨幅，需要新增40万家办公公司，6000万平方米的办公诉求得到处理，相当于重建了8个陆家嘴，上海黄浦江成为了规划中不可缺少的引擎。

信息显示，由于自贸区内写字楼数量极少，当地不得不将外高桥股份有限公司的大楼转让给花旗等公司，这意味着自贸区周边地区的写字楼和市中心地区的高档写字楼将迎来巨大的快速发展机会。 不仅如此，将来外高桥等地区可以开发办公楼的面积很少。 这为周边和上海市中心，如陆家嘴、北外滩地区的办公楼的进一步产销提供了机会。

4、财富冲击波:浦江西岸的办公楼将成为热点

德佑地产研究总教练陆骑麟表示，外高桥等板块的房价在自由贸易区概念产生之前就开始迅速上涨，地区相关板块还不能说是足够的投资洼地。 自由贸易区的建设对周边板块乃至整个大浦东地区、黄浦江两岸等地区都是重要的利益，房地产有望上升。 从投资前景来说，自贸区写字楼等的价格已经很高，处于价值最低点，涨得非常快空之间的滨江写字楼是一个很好的选择。

根据仲联行上海研究部总监周志锋的研究，9月以来，自由贸易区某地区办公楼的售价上涨了15%。 当地办公楼的部分租金比年初增加了近两倍。 但实际上，如果未来自贸区仍延续外高桥等保税区目前注册地与办公地的分离现状，真正推动的将是自贸区以外的写字楼市场。

那么，自由贸易区以外的办公楼能盈利吗？ 由于自由贸易区内以贸易、航运、金融公司为主，相应的市区以航运、金融、贸易为主产业的写字楼取得了相当大的成果。

外界认为，金融受益的地区是陆家嘴。 航运受惠的办公楼主要集中在北外滩。 但是，陆家嘴地区可供销售的商业楼宇少，价格过高或不适合个人投资； 北外滩的办公楼处于现值的最低点，介于上升空之间，或者值得投资。

其实，能在北外滩滨江销售的写字楼产品在凤毛麟角，大部分公司都是自己拥有的，光靠租赁是卖不出去的。 此外，公司还不惜重金收购滨江商务部房地产，拉起长线，充分获得滨江的价值回报。

以绿地集团为例，滨江“大快速发展”初已提前布局，滨江带几乎整体有绿地足迹，建设绿地中心、绿地中心、绿地北外滩中心等5个5a甲级写字楼项目 例如，绿地北外滩的中心位于外滩-北外滩-陆家嘴周围合成的黄金三角区，可以享受自由贸易区带来的先机。

绿地北外滩中心5a甲级办公楼，北外滩很稀少，可以销售

绿地北外滩中心位于外滩-北外滩-陆家嘴周边，板块正在全力建设世界级航运中心，未来将与城市经济、金融合作创造上海价值。 现在有很多世界性的公司正在上传。

值得观察的是，绿地北外滩中心是外滩金三角区内少有的可以销售的5a级办公楼。 项目周边的外滩路隧道、大连路隧道、新公路隧道贯穿浦江两岸，在公平路轮渡通航中，轨道交会12号线距离为300米。 在城市经济转型的背景下，绿地北外滩中心无疑是抢占外滩的绝佳机遇。

咨询地址: 021-50968888