“叶檀：物业税一定会开征 也必需要开征”

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评论家叶檀

关于房地产业税上市的信息让房地产市场雪上加霜。

物业税的推出，意味着投资性购房将受到毁灭性的打击，物业税上市的时候正是房价暴跌的日子。

政府每年根据市场判断价格对不动产收税，对不动产的投资成为高额的风险投资。 投资者等待房地产红利的时候，发现最大的红利被政府以物业税的形式取得。 这个时候，房地产泡沫就会暴露吃血的真实身份。 现在叫嚣租售比不值得的人会注意到租售比等数据如此重要。 因为在2009年的高房价下，投资者无论如何也无法在这一代租赁房产的回收价中获得高额的投资收益。 为了降低房地产持有价格，尽快收回红利，投资者只能抛售房地产，但他发现所有房地产投资者都有同样的想法，结果只有一个，投资者无法在市场上顺利收回价格，这已经是天大的喜事。 由于

两个原因，笔者并不认为物业税会很快征收，但下半年应该会有实收考试。 首先，拥有几处房地产的既得权益群体，由于物业税，转眼就从暴利享受者变成投资市场的炮火第二，基本的判断技术条件还不具备，物业税在10个城市空周转，其他城市的配套措施没有跟上。 包括房地产是自住还是非自住、新闻是否联网、北京投资客在海南的房地产如何统计在内，都是一个大问题第三，实体经济没有恢复。 如果地方政府得不到土地暴利，房地产市场变成了被推翻的多米诺骨牌，地方经济很快就会破产。

妥当的方法是，商业房地产业税从商业房地产起步，逐渐扩大到高端住宅市场，空选择几年来周转的非一线城市进行试点。 商业房地产在房地产市场上本来就弱势，商业不兴旺，租金下降，抛售者多，征收物业税也不会干得很大，高端住宅的房地产才是投资色彩最浓的。

从中国税收体制的完整性来说，从中国建立公共财政的慷慨性来说，物业税必须被征收。 开征物业税具有极其重要的意义，决不可等闲视之，不应只局限于房地产市场的调控水平作为政府投机的短期调控手段。

物业税的征收，意味着中国土地市场的根本性变革。 过去，投资者只有70年的聘用年限，征收物业税相当于变相承认投资者拥有土地永久聘用权。 对此大加谴责，丝毫不可动摇。

征税物业税还意味着地方政府角色的转变，地方政府现在是地方国企的所有者，地方土地的垄断者。 征收物业税后，地方政府从土地市场的重要交易者转变为市场监管者，他们获得的最大收入不是来自土地转让收入，而是必须来自税收收入，因此征收物业税是明确地方政府身份的契机。

物业税基本上是财产税，从税收的意义上调节社会财富，弥补不足的部分。 物业税是我国建立地方公共财政的开端。 是物业税，根据法律规定，必须明确列入地方财政预算。 这是改变地方土地财政的重要一步。 过去，土地收入不是预算而是纳入政府基金收入，但近年来，国家出台了将土地出让收入等非税收入纳入全额预算管理的政策。 但是，根据国家审计局2009年7月公布的调查结果，一些地区国家政策的实施不充分。 共抽查10个省本级、23个市本级和41个县，2007年848.26亿元非税收入不在常规预算和基金预算管理之列，占这些地区预算管理应包括的非税收入的22.63%，其中16个市县超过50%。 从结构看，应接受上述预算管理中未包括的非税收入，最重要的是土地出让收入为626.42亿元，收到的国有资本经营收益为44.56亿元，占848.26亿元的79.1%。 也就是说，巨额土地收入在公共财政体系之外循环。

2009年，70个城市的土地总收入翻了一番，杭州、上海、北京获得了前三名，但这些沿海城市也是受到出口下降冲击的城市。 中国的房地产业已经形成了恶性循环。 从地方财政收支的角度看，政府必须保证房地产，房价暴涨引发资产泡沫，使中国实体经济不富而衰。

推出房地产业税不仅是对房地产投资者的冲击，也是对政府的制约。 房地产业税不仅是政府收入的增加，坐在地方政府领取税收和土地转让收入的双重红利，也是对土地转让经济的制约，是建立公共财政的开始，是税收公正性的体现。

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