“叶檀：哪来的通胀型房地产牛市？”

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评论家叶檀

房地产市场发生双重巨变:第一，从投资品主导的定价回归到费用品定价的市场第二，从虚拟经济回归到实体经济。 这个过程很长，但不可动摇。

与此相对应，住宅和商业房地产市场发生了两个转变。 有迹象表明，住房市场投资属性减少，住房房地产交易量大幅减少，出现大规模试点降价，参与保障性住房开发的公司增加。 保障房利润低风险低，周转率高住宅房地产降温，商业、工业房地产上涨，二三线城市轨道房地产持续备受关注。 因为，商业、工业不动产与实体经济密切相关。

没有房地产通胀牛市，由于资金收缩，实体经济收缩。 房地产通过资金刺激恢复上涨势头，这是错误的预言。

住宅市场的价格下降是长时间的趋势。 这次的房地产新政是剥离房地产的投资品属性。 因此，成为重要的投资品标的，房价收入比急剧失衡的住宅房地产首当其冲。 不动产管制是将不动产恢复为支出品的属性，许多人拥有其房子，过着有尊严的生活。 因为，只有与中国经济一起增长，与居民收入相协调，失去了投资品属性的房地产才有增值前景。 受投资支撑，受泡沫支撑，远离实体经济和民众收入基本面的房地产，将受到严重打击。

从2003年开始，许多城市居民进入商品房市场，对普通民众来说，房地产已成为比股市更重要的投资品种。 通货膨胀时的价值提升依赖于房地产，股市下跌时必须通过房地产来维持财富效应，更不用提房地产对gdp的巨大影响。 2009年房地产暴涨是货币水浸的结果，已经脱离任何基本面，事实上，当城市30%以上的投资者主导房价的时候，房地产早就不是普通商品了。

商业地产的销售势头良好，但相对于住宅房地产，商业房地产追随实体经济，无法脱离实体经济的重力而屹立不倒。 商业地产有几大特色，保守，实际上很稳健。 一是商业和工业房地产所需资金量大，不可能发生全民疯狂绽放的现象； 二是商业地产价格稳定，盈利周期长，利润大部分由租赁覆盖，租赁情况取决于当地工商业的快速发展状况，不能脱离基本面三是商业、工业房地产税收已经很高，未来预期不会更高

商业地产的脱离基本面太多，实体经济将被迫召回商业地产。 例如，海南的住宅区疯狂盛开，投机者事先炒作着商业区和酒店的客房，但他们很快就会落砂。 因为海南省与东南亚的观光岛相比，商业观光地不能说便宜又美丽。 [/BR/] [/BR/] 2008-2009年的周期，与房市疯狂不同，一线城市商业房地产租金下降30 %-50 %，经济呈现复苏迹象，住宅房地产下降后，商业房地产备受欢迎。 商业不动产已经有一定的风险。 根据仲量联行中国区董事柯志谦提供的数据，目前商业地产总投资仍有6%的正收益，但在二线城市，商业地产的租赁周期延长至18~24个月。 商业地产泡沫受到实体经济的制约，一旦实体经济下滑，商业地产将无路可走。 必须对实体经济转型的痛苦做好充分的准备。 由于相关政策，实体经济继续紧缩，所有出口领域都超过大关。 出口退税变更影响的不是几个领域的几千家，而是中国经济结构转型面临的巨大代价，仅珠三角一地就有上千家制造公司可能退出市场。

不存在房地产通货膨胀牛市和住房牛市。

从汇率来看，人民币汇率的上涨并不一定会引爆人民币资产。 人民币汇率经历了两天的旅行行情，说明人民币汇率长期存在向上的动力，但短期内单方面不存在过多的动力，汇市处于剧烈的震荡之中。

资金环境越来越变化，向往海外资金回流，向往“南水北调”并不完全是虚妄，但国内资金市场疲软。 目前银行间的贷款利率还在上升，资金方面极度紧张。 6月23日，shibor月期拆解率达到创纪录的3.8796%，回到2007~2008年期的高点。 银行间资金持续紧缩，今年也将持续。

过去的天量资金哪里去了？ 不仅会流向能够兑现财富阶层和资产的市场掌权者阶层，还会得出资金进入黑洞的沮丧结论。 金融危机后，就像美国无数财富、无数货币被房地产证券化产品吞噬一样，抵押价格下降、资产市值下降，就会吞噬无数财富。 因为世界上不存在与真相相对应的财富。 这时候才知道，筹码只是筹码，不是货币。

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