“叶檀：20%的人主导了房地产市场定价”

本篇文章1816字，读完约5分钟

评论家叶檀

隐性收入是房地产投资的精神支柱。 房价收入比等数据经常在中国市场失灵，是因为房价和收入不准确。

房价暴涨，主要是因为投资性住宅占主导地位，房地产价格接近投资品价格，所谓城市化的刚性诉求不过是烟幕弹。 投资性住房购买占主导地位，是因为我国居民收入统计不准确，更重要的是，居民收入分配极不均衡。 这是一部分富人主导了房地产市场的定价。

中国的隐性收入和灰色收入有多少，决定了货币多发时代资本产品的购买能力。 据中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁测算，2008年全国城乡居民可支配收入总额为23.2万亿元，比国家统计局数据高出9.3万亿元，可以视为“隐性收入”。 比国家统计局“资金流量计”住户可支配收入计算高出5.4万亿元。

隐性收入和灰色收入的增长幅度非常惊人。 2005年中国居民的隐性收入为4.8万亿元，其中以相同口径计算的灰色收入部分为2.7万亿元，2008年中国的隐性收入和灰色收入都扩大了近1倍。 而且，中国主要城市的楼宇成交量和成交均价也同时上涨。

2008年是房地产调控年，到2009年房地产交易量和平均价格大幅上涨。 据中国指数研究院统计，2009年，全国主要城市楼市成交量同比上涨50%以上，主要城市中天津、武汉、杭州、南京等涨幅超过100%，非主要城市福州、厦门同比涨幅超过200%。 2009年，主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳、北京位居涨幅前三，比去年同期分别上涨27.56%、18.32%、16.38%。

在个别城市统计中，也反映了房地产、隐性收入、包括资产在内的储蓄的同期上升。 根据上海统计局的数据，2005年全年上海市商品住宅平均售价为6698元/平方米，比上年上涨9.2%。 到2009年，上海市统计局总经济师蔡旭初表示，全年新建价格上涨9.2%，一人均价消失。 据中国指数研究院推算，平均价格为每平方米11790元，上涨43%。 根据地方房地产咨询机构《上海房地产市场2009年年报》等民间机构的数据，2009年房地产第一年市场价格一齐上涨，上海商品住宅平均交易价格达到16000元/平方米，上涨58%。

有机构以灰色收入对中国房地产得出乐观结论，认为公众低估了房地产市场的承受力。 正如瑞信拆师在最近的报告中引用中国城市家庭收入行业知名学者王晓路的研究，中国的未申报收入和灰色收入可能意味着，即使在过去几个季度房价暴涨后，中国居民负担房子的能力也可能强于许多其他国家。 根据王晓路的调查和计算，中国全国的住房负担能力目前可能下降到3.5。 换言之，研究表明，目前我国平均房价约相当于家庭平均收入的3.5倍，低于许多发达国家。 瑞信乐观地表示，如果采用覆盖灰色收入的统计数据，家庭负担能力比率将比官方对中国许多城市的预期下降近一半。 事实真的是这样吗？ 如果隐性收入和灰色收入平均分配，就没有贫富之差。 由于分配差距大，中国房地产由灰色收入者主导，引发了激烈的社会矛盾。

据官方统计，2008年我国最高收入的10%家庭人均可支配年收入不足4.4万元，而王小鲁用自制模型拆解推算的结果为13.9万元，是官方统计收入的3.2倍，隐性收入9.5万亿。 中国城镇10%的最高收入家庭隐性收入占城镇居民隐性收入总量的63%。 另一方面，20%的高收入家庭居民的隐性收入占所有城市居民隐性收入总量的80%以上。

在宏观调控下，市场由刚性诉求主导。 根据中国指数研究院的年度抽样调查，2008年我国部分大中城市住房购买率平均达到81.3%，但2009年在刺激政策的作用下，投资性诉求上升到30%以上，主导了价格体系。

灰色收入的80%由20%的人占据，因此20%的人主导资产价格时，其他80%的人不得不跟随高收入者、投资者的脚步，在巨大的压力下，底层的 因为，灰色收入的增加和收入的不均衡不是中国房地产的喜悦，而是中国房地产的担忧。 以本轮保障性、刚性诉求为主的调控正是时候。

近两天，在紧缩预期之下，铁矿石价格和建材价格逆势上涨，显示出无法抑制的通货膨胀预期。 如果房地产价格因此上涨，就会自动导致严格的调控，所谓大盘股上涨、股市风格转换，都是从无到有的自我安慰。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

联系电话号码: 021-60900099转688

每次预约的电话号码

北京: 010-58528501上海: 021