“叶檀：房贷压力测试纯属政策恐吓”

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经过评论家叶檀

对银领域房价下跌的压力测试，其绝气，令人昭昭。 很多人认为压力测试是房地产政策的风向标，对具体标准知之甚少。

据一篇报道，银监会要求在1点前期房价过度上涨的城市，银行进行第二次压力测试，将房价下跌50%~60%的最坏情况纳入压力测试。 虽然不清楚该消息的真伪，但由于在收紧3套住房贷款的同时公布，拆房者合理地得出了房地产调控不会放松的结论。

笔者赞同房地产调控不放松，但认为房地产政策遭遇了强烈的阻力，边际效应在减少，如果没有制定更具对比性的政策，那么房地产调控将成为一场用心的博弈。 房地产压力测试是游戏的一部分。

公众不知道测试的标准，只知道测试的乐观结果。

今年5月，银监会要求商业银行开展房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下房地产贷款受到的冲击。 测试分为轻、中、重三种不同的压力情景，分别意味着全国房地产价格平均下跌10%，利率上涨27个百分点，房价下跌20%，利率上调54个基点； 如果房价下跌30%，利率上升108个百分点。

测试结果令人放心，即使在最沉重的假设压力下，样本银行的房地产不良贷款率也将上升2.2%，税前利润将下降20%。 交行、工行、建行、招行、民生许可降幅分别为30%、35%、37%、40%，46家农村商业银行房地产不良贷款率将上升3.5个百分点，贷款损失率增长30%。 根据上海银监局最近公布的数据，上海第一中外资银行以年3月31日的信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。 从整体来看，在压力情景下，银行领域对整体经营的影响很小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也只从1.04%上升到1.41%。 另外，在轻度、中度、重度的压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别上升到0.58%、0.74%、1.58%。

住房贷款压力测试没有全面反映从银行到金融业的风险，公众真的不能放心。

我国住房贷款压力测试标准模糊。 据报道，商业银行压力测试使用“专家评估”法，基本步骤是设定压力情景——分解借款人的现金流量，在财务价格波动时，第一还款来源的影响度——担保波动带来的收益覆盖贷款本息。

在个人住房贷款测试中，商业银行根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行根据当地楼市波动、借款人行为特征等具体因素进行测算，银行根据经验值 其中有模糊之处，楼市波动难以把握，寻租者的行为特征更难以想象。 以笔者的经验为例，贷款银行与开发商合作，只要有工资说明，无论收入真假，都会发放大额贷款。 这是争夺住房贷款的常见现象。

银行依赖的经验值不可靠。 无论房价怎么跌，如果超过重置价格，融资者都会觉得不划算，把不动产交给银行。 类似美国止赎、中国止贷的现象大量发生。 我国香港地区的房价大跌，坏账率没有相应上升，可见国民对信用和房地产一样重视。 这是一种幻想，在信用卡恶意透支、网络金融诈骗越来越普遍的情况下，依赖我国香港地区和日本的经验值是很危险的。 我们还没有完整的房地产周期，以2008年的经验，我们也无法应对房地产进入下降通道后的情况。

银行没有考虑到房地产价格的大幅下降，导致了宏观经济风险和银行自身资产的减少。 关于房地产开发贷款，监管机构要求预测房价下跌和基准利率上升对公司偿付能力的影响。 银监会要求银行拆除房地产价格下跌，以确保抵押的浮动收益能够充分覆盖贷款风险。 抵押物以什么价格变化？ 失去流动性的抵押物毫无价值，美国底特律有很多以美元计价的房子，无人问津。 届时，银行将获得大量无流动性的房地产，发现无处不在兑现。 更大的风险是，如果抵押物不足，资产流动性不足，中国就会像金融危机时期的美国一样处于信用冻结状态。

目前的住房贷款压力测试标准存在漏洞，对资产变化过于乐观，与住房贷款和宏观经济、整体信用市场脱节。 因为在这方面美国人早就吸取了教训，所以对表外资产的监管、对衍生品市场的警惕、资产变现能力有要求。

住房贷款压力测试是必要的，但压力测试会成为欧洲银行压力测试之类的提高信心的手段，也可能成为中国住房贷款压力测试之类的胁迫手段。 经过多次测试，监管层变成了大喊“狼来了”的孩子，谁也不会当真。 转载时请联系《每日经济信息》报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。

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