“香港大本营业绩下滑两成 新鸿基欲借内地翻身”

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经记者叶燕婷从深圳出发

从去年10月底开始，香港政府为了抑制8年的房价暴涨，手挽手，香港房企的生活已经不轻松了。 9月12日，香港房地产巨头新鸿基地房地产快速发展有限企业( 00016、hk，以下简称新鸿基地房地产)公布6月底/财年全年业绩，各项数据全面下跌，报告期内新鸿基地房地产营业收入537.93亿港元，比去年同期减少21.35%， 剔除投资公平值变动后，归属企业股东基础利润为186.2亿港元，比去年同期减少14.11%。

《每日经济信息》记者关于新鸿基地房地产近两年的年报显示，大本营香港签约房地产销售萎缩，成为拉动集团业绩的重要原因，而集团内签约房地产的销售额却意外上升了七成。 既是对香港“快准冷酷”的房地产市场的调控，也是内地一线城市巨大诉求和量价一齐上涨的诱惑。 这家谨慎的房企终于决定加快进军内地，而新鸿基上月斥资217亿7000万元人民币获得上海徐家汇地块，收入今年全国总额之王。 毫无疑问，新鸿基地产迫切需要这个加码内地的意志。

香港:没有人在控制之下笑/

据新鸿基地产称，集团业绩下滑是因为房地产销售不如去年。 年报显示，期间房地产销售产生的净利润为71.9亿港币，而去年为130.7亿港币，下跌45%。 年销售额总额为329亿5000万港币，比去年同期下跌13.8%。

去年年报显示，大本营香港房地产销售下跌是今年新鸿基地房地产销售额下跌的首要原因。 报告期内，新鸿基地在香港地区的合同房产销售额约为220亿港币，比去年同期减少31.3%。

香港项目销售额的下跌与当地政策有密切的关系。 一年来，香港楼市陷入监管泥潭。

年10月26日，香港政府公布了首次楼价控制措施。 首先追加印花税至20%，非香港永久居民、当地和非当地注册企业在香港购房，另征收15%的购房人印花税，适用期为3年。 4个月后，印花税的增长范围全面升级，年2月底新政规定，与在香港工作的套房购房者相比，200万港币以下的住房按成交价的1.5%缴纳买卖印花税，200万港币以上按成交价的8.5%缴纳 根据这个计算，如果香港以外的人在香港短炒房子，价格有可能达到房价的40%以上。

许多“戏弄手”落地，香港楼市成交量迅速下跌。 根据香港土地注册处的资料，从年7月1日至今年7月27日，香港单侧商品房和二手房仅6万8000套注册买卖，交易量创下10年来最低纪录。 上个月，住宅楼宇成交量降至8087件，同比下跌57%，合约总额为196亿港币，比去年同期下跌50.8%，楼市进入冷冻期。

在香港房地产市场的快速转型下，新鸿基地产今年年初已经深有体会，成为今年房企中罕见的年销售目标下降者。 集团执行董事桑德·皮驰在今年3月初的半年度业绩发布会上表示，香港新楼市措施无疑将削弱投资，高价楼宇成交不可避免，因此未来将集中销售中小企业，销售目标从350亿港币降至320亿港币，降幅近9%。

事实上，香港几大房地产巨头近期房地产销售收入基本不减，《每日经济信息》记者查阅香港大型房地产经纪公司年报后发现，李嘉诚旗下长江实业( 00001，hk )去年的房地产销售额为265亿00001万港币，较去年同期为116亿0001万港元。 新世界快速发展( 00017，hk )的年房地产销售额为126.7亿港币，超过两成，恒基地产) 00012，hk )的房地产销售额也下降了6%至89.4亿港币。

关于短期的香港楼市，新鸿基集团主席兼董事总经理郭炳联的预期比以往不乐观。 虽然香港楼市中小企业的诉求依然存在，但近期实施的房屋销售新条例增加了销售推广项目的准备工作的价格和时间，更重要的是，香港政府推行的严厉措施，特别是不同类型的印花税，仍然会打压各种运营商的诉求。

内地:上海项目首期投资额400亿/

与香港楼市形成鲜明对比的内地房地产市场，新鸿基地在大本营受挫后，开始盯上内地这个快速增长的市场，仅上海就打掉了超过200亿元的人民币，凸显出其加码内地的热情。

对于此次获得的土地最终价格，负责徐家汇中心项目的新鸿基地产代理执行董事董子豪表示:“不贵，反而非常合算。”如果加上地下部分，该项目实际可营业的面积达到70万平方米，为217

年报中大陆项目的业绩也震惊了集团。 年报显示，报告期内，内地项目合同销售额达100亿港币，比去年同期增长7成，成为新鸿基地房地产销售额的救命稻草。 郭炳江也非常惊讶。 坦率地说，这个数字远远超过了财政年初进行的预期。 由此不难理解，以往保守的新鸿基地产上月将拿出200多亿元人民币购买上海土地。

事实上，新鸿基地产已经拥有丰富的土地储备，年报显示，其内地土地储备达8110万平方英尺(约753万平方米)，几乎是集团在香港的土地储备的两倍。 据悉，目前内地土地储备中，约7160万平方英尺(约665万平方米)是发展迅速的房地产，其中75%以上为高档住宅或服务型公寓，其余为高档写字楼、商场、酒店。 其中950万平方英尺已建成投资房地产，主要位于上海和北京的黄金地带。

郭炳江在上周四的业绩发布会上表示，集团希望在近期内投资400亿港元，以快速发展上海徐家汇项目，成为上海新的地标。 根据此次拍摄地的规定，新鸿基地必须在一年内清算这超过200亿元的土地出让金，并在交付后12个月内开工，在开工后60个月内完成总建筑面积的70%，在开工后84个月内全部竣工。 按照这个计算，新鸿基最迟需要在年9月初开工。

关于资金来源，新鸿基地产代理执行董事董子豪表示，徐家汇中心项目整体分为四个地块，其中1、2、3号地块用于销售。 他估计这三幢大楼四成面积的销售将为集团带来200亿港元以上的收入，因此在资金方面也能维持健康水平。

年报显示，截至今年6月底，集团净债务项目和股东权益比率处于12.5%的低水平，预计在支付所有新购入上海项目的地价后，仍能维持20%以下的健康水平。