“被疑低价卖地转型 水井坊称交易无好处相关”

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所有记者曹晟源谢振宇出生于成都

最近的股权转让之事，让刚帅的水井坊再次进入了大家的视野。 水井坊方面由于地块多、繁杂、企业被外资收购的特殊时期等原因，将低价转让、关联交易、企业一扫而空。

昨天( 5月7日)水井坊董秘张宗俊和财务总监李氏直接接受《每日经济信息》记者采访，参考5月7日的日本新闻(详见《水井坊出售房地产项目调查:全兴改革“推手”曾永江再次出现接盘价存疑》一文(水井坊， 张宗俊表示，郧县房地产项目作为企业最后的房地产项目，转让完成后，企业与房地产业务基本“划清界限”。 因此，企业更加集中于快速发展酒业主业，通过此次转让获得约6亿多资金，企业投入酒业主业，包括企业日常生产、供应、销售以及企业位于邛崃的基地项目。

水井坊方面列举了很多理由，但记者参考众多行业人士给出的上述水井坊转让土地的判断价格，计算上述地块总额的判断值超过9亿元。

项目的土地价格约为5亿/

昨天，李直在接受《每日经济信息》记者采访时，就外界怀疑的地块整体转让价格以及水井坊与铸信之间是否有关联进行了说明和澄清。

水井坊转卖的这个标的价值超过10亿元吗？ 最终的转让价格低吗？ 对此，李直指出，企业委托了与行业权威相关的专业房地产顾问机构、判断机构和律所，参与对标的物的整体判断。 另外，企业希望这个目标在转让时得到越来越多的好处，也必须向投资者说明。

另外，地块本身的条件限制也是最终得出相应资产判断值的最重要依据，水井坊方面也不断强调转让地块的各种复杂性。 李直说:“当初，企业获得这块土地时，它不是标准熟地，区域房地产开发滞后，房地产开发所需的基础设施不完善，但一直以来都是如此。 这片土地的容积率只有2.4，周围有尚未搬迁的气象站，所以实际开发价值可能相对较低。 ”

尽管如此，水井坊在财报中表示，成功转让该项目给企业带来了巨大利益。

李直坦言，由于拿地时间早，当初相应工业用地获得的实际价格只有几千万元。 2008年底，地块实现土地性质变更，企业为此投入4亿2008万元。 根据这个计算，水井坊取得地块的总价格约为5亿元。

年企业公布的5亿3000万元包括土地价格、企业制定了相应的项目规划、未完成的售楼部等设施建设的总价格。 通过这次转让，我们最终实现了税后净利润约9000万元的利润。 ”李直说。

从价值上看，各种各样的多样性可能变得合理了，但抛售是当时全兴改革的重要人物曾永江旗下的铸信，是偶然的吗？ 张宗俊说，年正式公布后，年上半年许多房地产企业对企业转让的项目表示非常有趣。 多个内地、香港一线地产商参与投标，正式进入比拼的房地产企业有6~7家，经过几轮比拼，铸信给出相应的价格，是因为“去年8月，最后铸信确立了接盘”。

疑惑的水井坊将土地转用于铸信，与全兴改革进入瓶颈期时曾永江及时介入有关，李直强调没有这种可能性。

根据水井坊方面提出的容积率低、土地不平、气象站未能搬迁等多方面原因，记者随后也根据上述土地条件，再次要求广大房地产行业人士做出相应判断。

关于水井坊方面提出的诸多复杂性等原因，业内许多老手表示，最终转让价格可能仍然很低。

其中一人在考虑上述多个条件的基础上，考虑到目前可能未掌握的商住比例等不明确因素，最终给出了最低160万元/亩的单价和8.56亿元的综合判断价。 他还指出，这个价格在他看来不能再低了。

根据水井坊最后出让这个目标的总额6亿7600万元计算，该地块的地价估计值约为126万元/亩。 另外，记者参考了众多业内人士提出的上述水井坊转让土地的判断价格，计算上述地块总额的判断值也超过了9亿元。

与不动产“划清界限”/

对水井坊来说，郫县项目是企业最后的房地产项目，转让后，企业与房地产业务基本“划清界限”，但试图集中于白酒产业的水井坊似乎也卸下了重担。

“剥离这个房地产项目后，上市公司几乎没有非酒业的其他业务，闲置的非酒业资产也非常少。 ”张宗俊介绍，郫县房地产项目中，当初企业介入房地产开发也与外部因素有关。

据张宗俊介绍，当初拿到郫县的535亩土地，是打算作为企业在成都的酿酒基地，但之后也在这里建立了酒馆区。 之后，政府的计划发生了变更，地块所在区域的功能变成了房地产开发。 “企业也在考虑继续快速发展邛崃县工业港的土地，但政府将白酒产业集中在邛崃，企业的技术改革项目转移到邛崃。 ”

郫县地产开发项目在实现土地性质变更后，由于一点原因，后期开发没有实质性进展。 “我们地块旁边的气象站本来计划搬迁，郫县也打算研究地区统一计划，但现在气象站的搬迁还没有完成，也没有制定地区的具体计划。 ”

水井坊方面表示，帝阿吉欧入主后，企业决策集中于主业，剥离房地产，并逐步实施。

除郫县房地产项目外，水井坊目前唯一与房地产相关的控股公司是成都兴千业房地产开发企业(以下简称成都兴千业)。 年11月对外宣布剥离房地产事业时，水井坊对外宣布，打算将旗下另一家房地产企业成都兴千业收回政府债务后，清算注销。

据水井坊年年报报道，成都兴千业于2009年10月29日与成都市温江区交通局签署了《温江区向阳路北延线b区间综合开发合同终止协议》。 根据该《协定终止》，温江区交通局应向兴千业企业共支付16100万元。 “截至年3月25日，温江区交通局尚欠兴千业企业项目结算资金210万元。 目前，兴千业企业正在全力催收这笔钱。 ”。 事实上，兴千业企业这几年一直在申请补助。

“企业目前与房地产相关的只有我们年报中提到的成都兴千业。 这家企业原本在温江从事政府和土地整理的业务，但已经进入了结束阶段。 现在，它的第一个副本是收债。 收到债务后，企业也要注销。 因为完全没有不动产业务，”张宗俊指出。

李直表示，过去多为制药业、包装印刷、投资等企业业务，但外资并购企业后，要求专注于酒业，此次转让房地产项目获得的相应资金也将投向企业酒业。

转让所得洒在酒行业上/[/s2/]

摆脱了房地产副业的重担，得到了更多的账面资金，水井坊已经开始规划这笔钱的去向。

铸信收购该资产支付的货款总额为6.76亿元。 (其中股权转让价款2.24亿元，铸信地产为锦企业提供借款4.52亿元)。 这笔资金对处于快速发展困难时期的水井坊来说，确实是个好消息。

“转让房地产产生的现金流将用于酒行业的产供销和邛崃项目。 ”张宗俊告诉《每日经济信息》记者，这两个项目不会出现资源、业务安排的矛盾。 因为邛崃项目是酒业技术改革的工程建设项目，酒业产销是销售项目。

几年前，邛崃县当地的土地规划发生了改变，影响了水井坊的生产能力扩大，因此邛崃的项目应运而生。

据新闻报道，水井坊方面决定在成都邛崃“中国名酒工业园”内投资约23亿元建设企业新产品开发基地和技术改造项目。 复印件包括年产2.8万吨基酒酿造设施、10万吨储酒设施、年产2万吨酒类产品包装设施等。

当时，水井坊首席股东全兴集团的一位高管表示，23亿元的整体投资中，有近15亿资金可能需要借款。 也就是说，邛崃项目资金缺口相对较大。

张宗俊在《每日经济信息》采访中指出，收回的部分账面资金将用于推进上述邛崃项目。

事实上，就产销而言，为了应对领域寒冬，缓解企业业绩大幅下滑，领域中相对排名不靠前的水井坊开始调整营销渠道和产品结构。

“通过去库存化稳定高端产品，并大力发展中低端产品。 ”张宗俊指出。

然后，“天号陈”系列酒的销售模式也会发生变化。 据这些人说，天号陈使用扁平化的营销渠道，但水井坊继承了总代制。 关于总代制，他说:“不会打败原经销商。 但是，不能完成库存指标时，该经销商有限制。 ’上述人士作了补充。