“宝能拟5年建40座购物中心 主打“体验式”综合体应对领域风险”

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经记者叶燕婷从深圳出发

宝能集团昨日( 9月3日)表示，5年内计划开发建设40个创新型购物中心，总投资额将达到1200亿元，未来集团商业房地产开发比例将调整至近50%。 宝能商业管理有限企业总经理张春昊强调，未来新的商业综合体中，购物中心将全部统一自营。

美国联合房地产全国研究中心主任何倩茹对《每日经济信息》记者表示，目前各大开发商都在布局商业房地产，扩张速度快，淘宝可以选择新增现有代码，面临更激烈的竞争，遭受的风险也比两年前大得多。

宝能投资集团有限企业副总裁吴永刚表示，截至今年，宝能商业已部署在深圳、北京、上海、乌鲁木齐、桂林、赣州等全国28个城市，分布在一二三线城市。 目前正在开发建设中的商业项目有15个，总开工面积1000万平方米，总投资额超过500亿元。

关于5年投资1200美元的总投资额，张春昊说，要做商业地产，不能靠项目本身的运营资金快速发展，目前中国做reits (房地产信托投资基金)的环境很弱，要做购物中心，集团本身需要提供大量资金 具体来说，宝能集团旗下的金融、综合房地产、物流板块都是宝能商管的资金来源，但除此之外，集团目前持有的商业资产也带来了一定的现金流量，另外，未来5年新建项目将是商业综合体，住宅和商业街部分的出售也将是罗利

业内人士表示，宝能集团有扩大商业地产的凶猛势头，或希望将来打包商业地产成为reits的想法。 张春昊向记者表示，用reits打包上市当然可以达成更高的谈判，但宝能目前没有上市计划，集团仍很稳健。

张春昊表示，宝能的购物中心部分多次重复100%的自有持有，但各综合体的自有持有率不同。 例如新兴城市是卫星城市的形态，自我保有率并不一定高。 她认为，商业综合体的运营必须使用哪怕一点点均衡现金流的手段，商业街的一些经销商不会被排除。 但是，大多数酒店和摩天大楼都是自己拥有的。

张春昊认为，淘宝作为后入住者，可以将购物中心的概念从购物扩大到交友、休闲等更大的范围，在项目规划时先行布局。 比起万达快速复制的模式，可以更重视体验式的“体验式”，增加顾客的粘性。 目前，以百货商店为代表的以前传入的商业中零售业所占比例可达70%~80%； 另一方面，宝能偏向于餐饮娱乐、海洋馆、演艺厅、生态农场、高端养生会等体验式商业，拥有购物中心的比例可以达到70%以上。

根据何茹的解体，目前宝能旗下的商业地产定位比较独特，以较新的深圳宝能太古城为例，整个购物中心以海洋为主题，但深圳目缺少主题鲜明的购物中心。

另外，与华润万象城的扩张速度相比，宝能表示此次计划的扩张速度惊人，企业每年将新建8个~10个商业综合体。 何茹认为，这样迅速新增商业地产也是为了抢占市场。 另外，目前很多公司考虑在商业地产做一杯羹，但市场无法迅速消化巨大的写字楼和购物中心，在激烈的竞争下，缺乏项目特色、质量平庸、招商不足，就会导致综合住宅和公寓的销售