“上海国资改革另一重头戏：地产集团庞大资产或注入中华公司”

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经记者杨宠从上海强发

整个房地产集团上市无疑是上海房地产国资改革的又一重头戏。 《每日经济信息》记者观察到，中华公司、中星房地产和房地产集团旗下其他高质量房地产开发项目合并，最终构成巨大的上海房地产开发航母，将成为投资者最关注的文案。

转速带动盈利能力

根据中国房地产业协会公布的中国房地产开发公司500强评价排行榜，中华公司排名第144位，中星房地产排名第178位。 从上述排名来看，两家企业的规模和实力非常接近，再加上房地产集团的其他房地产资源，如果上海房地产集团整体上市成功，其实力显然要比现在的中华公司强很多。 从毛利率水平来看，它是中华公司或现有地产股中利润率最高的房地产企业之一。 从年到年，中华公司连续三年的毛利率都达到40%左右，高于领域水平。

但高利润并未给中华公司股东带来良好的股东利益。 东方财富网根据中华公司的年度报告数据推算，净资产收益率仅为9.94%，不到万科的一半，低于领域平均水平。

据中金企业研报报道，中华公司三季度一季度财务费用1.8亿元，企业净负债率比年初上涨55.9个百分点，达到208.6%，上述融资价格对中华公司来说明显偏高。 企业三季度报告显示，上个月中华公司净利润总额仅为2.69亿元。

中金企业预计，中华企业广告主要融资渠道以高价信托为主，一季度利息费用在1.5亿~1.8亿元之间，高融资价格将难以在企业未来2~3年取得快速业绩增长。

但是，中华公司净资产收益率低的原因不仅仅是高额融资价格的影响。 库存周转率低也是中华公司净资产收益率低的原因。 据东方富网报道，万科库存周转率1300，1400多天，中华公司去年库存周转天数达3800多天。

或国资房地产整合平台

周转速度的下降，不仅降低了企业的净资产收益率，也增大了企业方面的资金压力。

那么，为什么中华公司的转速会比同行慢很多呢？

克瑞研究总导演薛建雄告诉《每日经济信息》记者，有很多原因导致一家企业周转缓慢，其中最重要的是销售和产品方面。

上海中原房地产顾问有限企业研究负责人宋会雍进一步明确表示，转速缓慢往往是公司有意为之的。 如果一个开发商土地价格低，现在同一个地区其他地块的价格卖得非常贵，这个时候开发商一般会有舍不得卖的心理，不愿意早点卖房。

上述说法与目前中华公司的现状很接近。 过去三年，中华公司和旗下的古北集团多次参加土地拍卖，但被斩首的新土地非常少。 在土地价格水涨船高、新增土地不多的情况下，中华公司显然不容易像万科那样采取高周转的战略，低价出售住宅。

但是，企业方面否定了上述观点。 据中华公司称，不会牺牲利润率来降低周转率。 对库存周转天数长的问题，企业正在积极研究。 企业方面强调，作为房地产公司，利润指标始终是第一位的。

在这种背景下，国资改革对中华公司具有重要意义。 国泰君安研报报道，国资启动改革后，中华公司将迎来巨大利润。 研究报告表明，中华公司符合“大集团、小企业”的特点，大股东上海房地产集团与企业存在同业竞争问题，企业有望成为上海国资房地产整合平台。

事实上，包括中星房地产在内的房地产公司和项目并入中华公司后，后者的土地储备有望迅速大幅增加。

据记者统计，截至今年上半年，中华公司在上海开发的项目共有6个，总建筑面积达160万平方米。 中星集团正在出售的住宅项目达到6个，其中有些项目由于拥有稀缺资源，所以售价很高。

但是，真正能够提高中华公司经营能力的，是国资改革带来的公司激励机制的变化。 兰德咨询企业总裁宋延庆表示，此前国资委对央企进行了重组，不少房企负责人将重点放在提高净资产收益率上。 他们通过加快库存周转速度、降低售价的方法提高净资产收益率，取得了很好的成功。