“最大地产私募一产品收益大幅缩水 专家称管理人评估能力最关键”

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经记者沙菲从上海来

被称为行业最大规模房地产私募基金之一的星浩资本最近遇到了实际收益比预期大幅减少的不自然情况。

据《中国证券报》报道，近期，通过第三方理财机构诺亚财富销售的“星光模地产开发基金ⅰ期”，路演提出了投资收益率“5年3倍，年化收益35%”的承诺。 目前，房地产开发基金公布的收益约为16%，只承诺了不到一半。 因此，该基金的一些投资者对星浩资本刁难，指出该项目存在一些违背投资者利益的行为。

事实上，作为国内房地产私募基金的第一代表，星浩资本一直以净股权投资的方式参与商业房地产综合体项目。 值得注意的是，在其最新上市的“星光耀地产开发基金ⅲ期”产品中，星浩一改变了净股权投资形式，引入了纯债权和保本浮动型结构。 对此，业内普遍认为，产品结构调整主要受前期基金投资收益率不佳的强烈影响。

迄今为止，不动产的民间募集以债权募集为主，股票募集的比例极少。 在“星光模地产开发基金ⅰ期”的实际收益降至预期的一半以下之后，未来房地产股的私募之路将更加艰难。

收益不到预期的一半

据《中国证券报》近期报道，星浩资本旗下“星光耀基金ⅰ期”的部分lp (有限合伙人，也就是基金项目投资者)表示，当初该基金路演承诺投资收益率( 5年3倍，年化收益35 )。 但是，时隔3年，收益大幅调整，只不过是最初承诺的一半。

一些lp认为，星浩资本作为基金经理( gp )执行的任务中有一些违背投资者利益的行为。 在已投资项目的盈利模式尚不明确的情况下，lp们越来越担心这次投资可能“无中生有”。

为此，星浩资本上周向投资者发布了《星光耀城市综合体发展基金ⅰ期投资者信》，称:“我们的管理资产评估和收益水平还在动态变化，目前预测的基金irr约为16%。 其中，哈尔滨和南通项目相继蝉联当地市场销售冠军。 大连项目的经营目前受到市场阻力，但从ⅰ期基金的全面角度来看，投资者的收益状况仍有保障。

产品资料显示，“星光模基金ⅰ期”募集规模达到37亿元，杠杆融资后可投资金额超过70亿元，用户市场为二线城市和长江三角洲三线城市，将于年3月完成关闭，年8月完成全部投资。 其投资组合包括大连cbd (滨海城市综合体约58万，哈尔滨cbd )高端成熟城市综合体约148万，南通cbd )崇川新城中央商务区绝版城市综合体约33万3个综合体。

其中，对lp投资者们最大的诟病就是，“星光基金ⅰ期”中大连cbd项目占有最多资金，但利润最差。 lp等人指出，基金经理gp为了获得大连地块的权益而进行溢价交易，交易结束后，通知投资者按股权比例出资。

为此，星浩方面表示:“基于当时周边房地产的成交价格、该房地产所处区域的高成长性、年前的房地产市场规律等因素，对该项目的投资收益产生了乐观的预期。 但是，~年的宏观环境及地区快速发展速度未能达到上述预测。 星浩资本的团队竭尽全力，大连项目在东港地区的成交情况也处于领先地位，但仍与我们最初的投资预期有一定差距。 ”。

据悉，该基金运营之初，星浩方面没有得到合适的地块，随后星浩购买了上海复星拍摄的大连市港口改建地块的50%的股权。 这笔交易整体溢价8亿元，星浩方面溢价4亿元。

但是，lp们感到疑惑的是，当初在大连港区附近，也有地块拍卖，但其他地块几乎都是以底价成交，市场没有上升。

“如果星浩当初能在投资大连市场之前委托第三方进行一系列的投资判断和研究，那么现在对lp的解释就不会那么令人质疑了。 》中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，股票类房地产基金项目周期较长，不同地区和城市的周期性变化各不相同。 因为这个房地产基金管理者对地区和城市的选择评价能力特别重要。

债权投资比重上升

年5月，星浩资本副总裁黄海滨宣布，将募集旗下星光耀房地产开发基金ⅲ期。 总募集规模预计将达到45亿元至60亿元，募集完成后，前两期基金总规模将超过100亿元，一举成为中国最大规模的房地产私募基金。

值得观察的是，星光模地产开发基金ⅲ期在产品设计上发生了很大的变化。 ⅰ期、ⅱ期产品均为纯股权类型，但从ⅲ期开始共分为3种产品类型，其中包括a类纯债权产品20亿、b类保本浮动型产品15亿的所谓夹层基金和c类纯股权产品。

对此，业内普遍认为，ⅲ期加入纯债权和保本浮动型产品结构，主要受前期产品投资收益率差的强烈影响。

对此，星浩方面为了丰富产品线，让不同风险偏好的投资者参加。

“提高债权投资的比重，对星浩来说可能比现在更简单。 ”陈盛表示，债权投资收益率稳定，但股票投资预期收益率较高，但应承担的风险也相对较大。

年7月31日，星浩资本宣布星光模地产开发基金第三期c类(权益类)正式关闭，总募集金额达到10.09亿元，共计得到33名投资者的认购出资承诺。 预计年底完成正式募集的“a”(固定收益)、“b”)优先股的募集还没有完成。

黄海滨去年表示，星光模地产开发基金ⅲ期的募捐任务虽然有一定的压力，但绝非不可能完成的任务。

“重要的不是使用什么样的投资类型，而是是否实现预期的投资回报”，陈晟认为，只要星浩的表现能够满足投资者的期望，上述疑问就不复存在。

事实上，迄今为止的房地产私募大部分是“明股暗债”的债权融资方法，募集股权的资金比例极少。 在“星光模地产开发基金ⅰ期”的实际收益降至预期的一半以下之后，未来房地产股的私募之路将更加艰难。