“李嘉诚上海项目“合法囤地”调查”

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上海市计划和国土资源管理局1月8日宣布，1月8日将与相关区政府回收上海

1月8日，东方境外高桥俱乐部有限企业天平地块等8块闲置土地，督促开工。

上述8块闲置土地被回收的导火索是为方便居住在中国而于去年年末发表的2009年土地报告。 根据上述报告，上海共有330块土地“统一未使用”，这些闲置土地的所属企业包括多家知名房地产公司。 公布的上海闲置地块所属企业详细名单中，包括李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔、瑞安房地产、东方海外置业(上海)有限企业。

“检查团来的时候开几个洞，等检查团走了再继续晾晒地面。 ”关于开发商“变相囤积”的现象，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭做了如下阐述。

和黄埔和长江实业2000-2008年年报显示，这两家企业在上海的项目，最长只有三年的“规划期”，但大部分时间

适合居住在中国的一方一直强调所谓的“330块闲置土地”被“误读”。 这些地块大部分由于移动和计划等问题，2年以上未开工或未能上市，因此并不是真正意义上的闲置未被开发。

但是，根据《每日经济信息》的调查，开发者的“囤积”方法比人们想象的要隐蔽得多。 他们利用合理的规则，延长了开发时间，获得了更丰厚的利润。 事实上，此前搁置的房地产开发项目大多在法定时间内开工，但销售和竣工时间大多无限期延期。

在众多擅长采用“拖挂战术”的开发者中，李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业无疑具有一定的代表性。 《每日经济信息》在查阅该公司2000-2008年年报时发现，在他们最近8年在上海取得的地块中，开发建设最早完成的项目——上海古北翠玉豪庭耗费的时间至少为7年。

开发进展缓慢，黄旗下的项目迅速增加。 方地产咨问机构在去年中报告称，根据和黄过去几年的平均销售额，现有土地储备至少可销售20年。 / br// h// br// h /表面现象/ br// h// br// h// h /大部分项目的土地被搁置至今还没有两年

是1999年4月26日国土资源部第六次部长事务会议通过的《闲置土地处理办法》，规定土地闲置时间超过两年的，将被有关部门收回。

开发者明确知道上述规定。 因此，上述地块的大部分空地点的时间在2年以下。 但是，由于开工后的进度还没有确定规定，所以给了开发者一个灵活控制的空之间。

2001年年报显示，长江实业和和记黄埔长宁区古北项目当时的工程进度为“计划中”，当时的计划于2004年6月完成。 在随后的两年期年度报告中，古北项目一直“计划中”，竣工时间也从当初的2004年推迟到了2005年，甚至2008年。 根据上海市规划和土地资源管理局的网站，到2005年有上述长宁区古北项目取得规划建设许可证的记录。

不仅上述古北项目，长江实业和和记黄埔旗下的其他项目也在年报中公布为长期“计划中”。 例如，2005年2月，长江实业与和记黄埔联合采购的马桥地块也经历了2005年以上的“规划中”阶段，到2000年2月为“规划中”，但截至目前，马桥项目尚未竣工，年报明确

最近，刚刚结束“计划中”的状态的普陀真像副中心a3-a6地块，2006年12月由长江实业和和记黄埔共同拍摄，项目施工铭牌 两家企业在2007年和2008年的年度报告中指出，这些项目整整两年一直处于“计划中”的状态。 《每日经济信息》记者今年1月12日访问过上述工地，发现整个项目仍在“打基础”。 根据施工铭牌，桩基和护栏应该于去年11月完成。

由于进展缓慢，长江实业2008年年报公布，上述2006年取得的地块，完成时间至少为一年。 李泽炬在去年4月的项目开工仪式上说，所有的完成都是在年前。 这将是迄今为止长江实业和和记黄埔在上海完成时间最长的项目。

记者昨天( 1月13日(黄埔地产上海分企业公关部门提问过，为什么旗下项目持续推迟开发期限？ 有“囤积”的嫌疑吗？ 截至昨天的新闻，这家企业宣传部门的回复是“提问已经提交到香港总部，但还没有回复”。 / br// h// br// h /操作方法/ br// h// br// h /向土地的“拖动”附加值、地域成熟[/br 当时，周边地区大多已经完全开发完毕，整个地区从当初荒凉的地区变成了人口众多的成熟居住区，楼盘的房价也已经可以高价出售。

“其他企业建成建筑物后，李嘉诚一个人就可以达到整个地块的价值提升。 他们涵盖的项目即使质量一般，也仍然可以高价出售。 ”有人不愿透露上海地产业内的名字谈到李嘉诚的“拉字战术”，说他有“四两拨千斤”的能力，香港开发商大多是内地“囤地”的“鼻祖”，靠“囤地”赚钱的做法是

上述极慢的开发、建设模式给和记黄埔、长江实业带来的高额效益是显而易见的。 根据易居克比瑞的数据，2005年~2009年5年间，马桥地区别墅成交均价从8034元/平方米上升到29684元/平方米。

李嘉诚位于马桥地区的御涛苑，销售单价8万~12万元/平方米，总额超过2000万元/栋，有可能被击中。 房地产领域的机构粗略估算，御涛园项目给李嘉诚带来了40亿元的销售额。 2005年，李嘉诚以仅有2亿2005万元的收购款和5894万元的土地出让金获得了这个项目地块。

与马桥项目的情况相似。 李嘉诚位于古北的项目也在整个地区开发成熟后达到了较高的售价。 据熟悉古北地区楼盘的房地产行业相关人士介绍，古北地区最先开发项目的房地产商，当初项目售价不足2万元/平方米，大部分住宅售价不足1.8万元/平方米。 李嘉诚古北御翠豪庭开盘成交均价达到36000元/平方米。

关于普陀真如副中心a3-a6地块，还处于基桩阶段，但地块价值超过30亿元。

业内人士表示，除了土地增值带来的收益外，延迟竣工和销售时间的利润，不仅整个地区的城市建设已经高度成熟，而且房子更容易卖出更好的成本 更重要的是，当其他楼宇已经磬的时候，开发商可以掌握整个地区的新建定价权，在某种意义上形成“垄断”。

业内的

开发者或使用规则“变态囤积地”[/br ] 内地目前也有相关的法律法规和政策，如果严格执行，“囤货”现象肯定会大幅减少。

但实际上，内地开发者的“变态囤地”就像“政策下有对策”的游戏一样。 许多开发商利用政策空，以更隐蔽的方式“囤积”。

钱生辉投资咨询企业总经理钱生辉表示，上海目前未开发的项目大部分是被动偶像。 因为政府部门的计划调整和地块上的房子的搬迁被延迟了。 否则，根据国家和地方政府的有关规定，上述地块早就收回了。

易居中国分解师薛建雄也表示，易居中国公开的330件未开工或未能上市销售的地块大多在2004年前转让，大部分项目都是

但是，他并不排除以一种隐蔽的做法“囤积土地”，如开发商故意造成规划上的缺陷，延误了规划建设许可的批准时间等。 或者留一两套房子故意不拆迁，以上述“客观原因”，延长项目开工时间。

所谓钱光彩照人，开发者可以通过不断调整计划分让方案、延迟施工时间、或者寻找政府政策漏洞等多种方法巧妙地“买入” 据他介绍，一位开发商在夯实房屋基础后停止开工，象征性地赔偿建筑公司的损失后，晾晒了地块。

此前，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭形象地表达了开发商的“囤货”方法。 “中央检查团来的时候开几个洞，等检查团走了再继续晾晒地面。 ”

很明显，仅仅依赖土地闲置两年，很难强迫开发商不要老老实实囤积土地。 最近出台的提高土地出让金支付比例等政策，如果严格执行，对开发商的囤地也有一定的抑制作用。

对此，经济学家郎咸平提供了一个更好的方案。 他认为，开发商囤积所得的利润，不是通过努力获得的，而是全社会经济进步带来的结果，是全社会人民给他的利益。 运用孙中山先生宣传的“土地权平均、涨归公”的理论，提出应该抑制开发商的囤积行为，让全民享受社会进步带来的土地增值收益。

实际上，国内有一种抑制开发者“囤积”的方法，同时让全民享受土地附加值的成果。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，对开发商高额的土地增值收益，可以征收税率达到30%~60%的高额土地增值税。

这个政策让很多低价买地的开发商不愿意高价卖房。 因为，大部分利润将被税务部门作为土地增值税收取。

但杨红旭表示，实践中的土地增值税政策并未严格执行，仍按1%~2%预征，未完全清算，故予以披露 / br// h// br// h// h// br// h// br// h// h// h// h///h///h//。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-58528501上海: 021-61283003