“六城“小长假”楼市调查：回暖还是下跌前奏？”

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经记者杨宠从上海强发

5月，历来是房地产价格走势的重要时间节点。 五一节的三天里，北京、上海、广州等地成交量有所扩大。 在北京，3日平均合同量达到397套，比4月1日平均合同量上升114%。 上海日均210套，高于4月日均198套的水平。 在深圳、广州两地区，由于中海和碧桂园两个项目的降价促销，出现了千人排队买房的火爆场面。

楼市的销售似乎再次升温。 但实际上，这只是个别地区个别楼盘的情况。 《每日经济信息》记者在北京、上海等6个城市进行的调查显示，大部分楼盘不愿降价，因此实际成交惨淡，各地房展也仅有少数人看到。

今年一季度末，113家房企总负债创历史新高10458亿元，比去年同期增长41.27%，房企资金链安全的重要财务指标速动比率和流动比率也大幅下跌。 在银行发展贷款和个人住房贷款继续收紧的大背景下，房企的降价意愿已经显露出来，问题的关键是，购房人是不是像这几年一样急于购房？

上海:

成交的反对多亏了各个大楼

经记者杨宠从上海强发

“现在很多开发者的心情是，想下降就不能下降，想下降就不能明确下降，还是等出现不能忍受的东西再跟进。 “一位开发人员的销售经理在微博上这样感叹。

据21世纪房地产上海地区市场中心统计，今年五一期间( 4月30日~5月2日)，累计成交新建商品住宅629户，日均210户，高于4月1日平均198户的水平，比去年五一期间增长696%。

但是，这次市场成交的反弹，只是业绩属于个别楼盘。

“五一”期间，上海宝山区顾村某楼盘成交套数达到119套，超过去年“五一”期间全市新建商品住宅总成交套数。 楼盘成交均价约1.96万元/平方米，累计成交额约2.2亿元。 另外，奉贤南桥板块和嘉定江桥也分别在3天内完成了楼盘65套以上的累计成交。 这三块楼盘的总成交套数占“五一”全市新建商品住宅成交套数的43%。

而且，楼市风向标“五一”室展会人气降温。 据统计，今年仅有11万人参观，低于去年的14万人。 许多开发商感叹今年的“五一”室内表演是史上最薄的，但没有开发商选择降价。 根据搜索网站现场统计，在参加住宅展览会的开发商中，只有两成多希望提供微薄的折扣。 一位开发人员的销售经理坦率地说，开发人员正在等待第一个降价的领导的哥哥。

据机构统计数据，上海楼市4月出现成交反弹迹象，全市新建商品住宅累计成交5914套，比上个月上涨60.7%，成交均价2.2万元/平方米，比上个月上涨5.2%。 成交量的反弹和价格的上涨，改变了开发者的心情。 根据本乐居大厦中心的数据，截至4月28日，上海485个楼盘有59个优惠，114个楼盘价格不降。

4月楼市成交反弹，高端楼宇的销售也趋暖。 据21世纪区域中心统计，4月单价5万元/平方米以上的高档住宅成交率比上个月上涨82.1%。

但是，开发者的销路正在恶化。 4月，上海新房成交面积约64万平方米，从本月1.79:1的供托比来看，短期内楼市呈现供大于求的趋势。

中原地产分解师季峰表示，开发商的资金状况比预期好，但并不意味着开发商不会降价。 此前，有开发商因商业地产低价销售和高端住宅暗合，偷偷降价销售。

北京:

合同量比清明增加了235%

经记者叶书利从北京出发

五一期间( 4月30日~5月2日(北京新建商品房合同量为1190套，比去年同期的1832套减少35%，但比清明假期的335套合同量增加了235%。 五一期间，北京日均合同量达到397套，比4月上涨114%，创今年调控后新高。

二手房的销售也出现了反弹。 五一期间，北京住宅上网本销量为214套，比去年同期减少69%，但比清明节三天的126套销量上升了70%。

成交量在扩大，成交平均价格也在上升。 根据连锁房地产市场部的统计数据，“五一”期间北京二手房均价约21300元/平方米，比4月上涨近2%。

对于成交量略有反弹，连锁房地产首席拆船师张月认为，首要原因有两个。 一是，由于《北京十五条》实施已近两个半月，房价依然稳定，部分持币参观者选择放弃等待进入市场。 其次，“五一”假期以前曾传出楼市小高峰，买家不断增加。

关于后市趋势，张月认为，4月北京将有11个住房项目入市，5月“新国家八条”后压抑的供应有可能被释放。 五一节期间，北京将推出仰山嘉园、青岸丽舍、大成郡3个住宅项目，供给增长可能进一步恢复成交，成交量回升可能会提高开发商对市场的期望值，导致房价难以回调。 但是，鉴于楼市目前的调控环境，成交量回升导致房价大幅反弹的动力不足。

广州:只降价扩大楼盘成交量

经记者徐学成实习生从广州出来毛姆

广州郊区的一些降价大厦无疑是五一期间广州楼市的最大赢家。

增城碧桂园的凤凰城项目，4月30日上市的新一期价格为7000元/平方米，此前项目价格为9000元/平方米左右。 根据桂园向《每日经济信息》记者提供的数据，开盘当天，该盘超过600套，认购金额突破8亿元。

与此不同，位于广州郊外萝莉控地区的楼盘于4月30日和5月1日分别成交36套和26套，连续2天“上网本冠军”，该盘均价仅为5500元/平方米。

根据新闻网站房地产中心提供的数据，从4月26日开始，五一行情逐渐崭露头角，全市网站成交量连续5天超过200套，4月29日上升至297套，为近两个月来最高。 从4月30日到5月2日的3天内，广州十区两市的上网本421套房每天平均140套，比去年五一节平均87套的上网本量上升了6成。

但是，在这次成交的“小高潮”中，价格高的中心城市楼盘贡献甚微。

根据爱房网监测数据，5月1日，广州市各区县成交量排名前6位均为郊区楼盘，其中萝岗、从化、番禺分别以38套、19套、16套成交量排名前3位。 另一方面，市区中心地带的新盘不仅供给少，价格也高，成交清淡，天河、越秀、海珠都只成交了两套，黄埔只成交了一套。

据《每日经济信息》记者现场提醒，广州珠江新城的富力和中铁楼盘销售现场极为冷清，几乎见不到购房者，中铁2月底发售的327套住宅，至今只有几十套。 虽然该楼盘25000元/平方米的售价在珠江新城区马上3万元以上的价格上很有特点，但一些参观者表示“价格太高”。

业内专家韩世同表示，郊区楼盘交易如火如荼，是因为开发商大幅降价。 但是，郊区楼盘降价是个别现象，除开发商从营销角度考虑外，还指出郊区小幅限价政策迫使开发商不得不重新调整价格。

但是，合富辉煌的首席市场拆船师黎文江指出，目前广州楼市整体价格并未出现实质性松动。 据新闻网房地产数据中心统计，4月26日~5月2日，全市周均价仍保持11397元/平方米的高位，接近去年同期的11384元/平方米的价格。

面对大部分开放商在价格上“坚挺”的态度，韩世同指出，在规制下，部分开发商认为自己“可以承受”，逆向市场的涨价，实际上也是一种展望。

对购房者来说，随着人们对房价下跌的预期不断提高，观望的气氛也越来越浓厚。

最近，广州市统计局对广州市全部10个区2000名城市常住居民进行了市民对楼市期望的电话调查，发现76.7%的市民家庭到明年年底没有购房计划，过高的房价是首要因素。

在观望中，“五一”后的广州楼市将呈现怎样的走势？

韩长吉指出，短期内广州楼价有下降趋势。 一方面，国家调控的决心不可动摇，这一强烈的市场信号增强了房地产开发商和购房者对房价下降的预期，另一方面近郊地区楼盘的上市满足了部分购房者的购房诉求，在一定程度上缓解了供需矛盾，国家对地方政府调控目标的调控力度 均价过高的楼盘将推迟销售时间，经济适用住房上市后通过出售来稀释房价，从而实现地方政府的调控目标。

深圳:春交会冷清的降价盘被抢购一空

经记者胡廷鸿从深圳出发

在中海地产降价促销抢购热潮的同时，开发商捂盘惜售导致的冷淡成交，当深圳限价令与春季房地产交易会相遇时，开发商选择了观望。

《每日经济信息》记者在深圳春交会上获悉，参加此次深圳春交会的国内公司仅有5家，共上市14家楼盘，除万科、深大房地产、花形年等少数开发商所有外，招商、金地、中海、华侨城、卓越等国内开发商全部缺席。 东莞、惠州大亚湾、惠阳等楼盘热情高涨，为了各种促销而开展了看房活动。

作为楼市风向标的深圳春交会，为什么今年会被开发商冷落？

深圳本土一位开发商表示，“近期没有新盘上市，以前的项目也很畅销，所以不需要参加春交会。”

但是，深圳综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁认为，这只是开发商的说法。 今年春交会规模萎缩的原因是，在一室一价政策下，许多开发商宁愿把盘藏起来也不愿抛售。 另外，由于近年来深圳的土地供应越来越少，楼盘数量有限。

与开发商的消极性和大楼的交易量有关。 据深圳市房地产新闻系统数据显示，4月份深圳市新建住宅成交1879套，比3月下降30%。 甚至在深圳春交会，第一天只成交了33套新建住宅，仅为去年年初日成交量的12%。 今年5月1日，深圳市仅成交12套新建公寓。

此前，世联房地产拆解相关人士表示，今年一季度深圳市场交易量减少是因为可售新产品数量少，如果后续开发商加快推盘，交易量将回升。 但是在限价令下，大部分开发商暂时收手，计划5月开设的项目大多延期。

深圳春交会期间，正是“一房一价”政策落实的日子，在观望的气氛中，中海的“限价房”点燃了买家的热情。

4月30日，在中海万人团购活动中，低于原价3000元的1349套房现货被4000多人抢购一空。 对此，中海地产商表示，中海降价促销主要是为了配合政府的限价政策。 “今年的政策调控方向已经确定，将抑制房价暴涨，满足低端住宅的诉求，中海地产作为国企无疑将支持政府调控。 ”。

但宋丁认为，中海地产降价促销不仅是为了国企的姿态，也是为了维持一定的市场份额和企业形象。 中海地产引发的抢购风潮指出，刚性诉求和潜在市场购买力依然较强，房价出现一定跌幅后，展望中的刚性诉求将很快买入。

最新数据显示，深圳4月新筑成成交均价达到每平方米20295元，均价回升至2万元以上。

上述中海地产商认为降价销售会给其他开发商带来压力，但许多开发商在接受采访时表示，不打算跟进降价。

在楼市胶着的情况下，中海的降价成为房企考验市场的试金石。 宋丁认为不会出现降价潮，收购反而给开发商带来了信心，加强了房企不着急推盘的评价。

事实上，在深圳市决定限价后，一些开发商已经开始采取措施规避“限价”政策，“一室一价”政策也遭遇到了不合理的执行。 《每日经济信息》记者调查显示，除万科和部分开发商已经执行了这一政策外，许多开发商旗下的楼盘并未严格执行。

杭州:

许多大楼避免“五一”

经过记者徐杰从杭州出发

尽管刚才的“五一”长假，杭州楼市优惠促销层出不穷，但成交依然平平。

五一节期间，开发商纷纷开始优惠折扣活动，最低贴现率达到8.6折。 下沙板块宋都光国际项目推出“团购集结号”优惠，在售楼处不重复支付最低9.4折。 该下沙板块金隅观澜时代项目也推出“五一优惠”，在规定期限内内定购房，可享受总额15万元的优惠等。

开发者纷纷提出了各种方法的优惠措施，但效果并不明显。 根据杭州透明销售网的统计数据，“五一”期间，杭州市(含萧山、余杭新房)共成交261套，预计161套。 其中杭州主城区成交118套，预计90套，比去年同期172套成交量下降31%。

今年“五一”长假期间预约一齐下跌的原因之一是，开盘楼数量少，只有萧山坎山镇的远邦·嘉裕天城和帝凯·帝景园两座楼靠得住。 根据萧山透明销售网的数据，截至5月2日22时，这两块楼盘的预订和成交数据均为零。

顺便说一下，杭州主城区目前有德信·早城、大家·武林府、康恒·悦麒美寓、中海·紫藤苑等多家楼盘领取预售证，但避开“五一”，决定推迟开店。 据初步统计，小长假过后，5月中下旬，杭州将迎来40多个楼盘，而杭州春季房屋交会也将于5月13日至5月16日举行。

另一方面，二手房方面，数据显示，今年五一期间，杭州主城区二手房共成交46套，成交量比去年同期减少17套，下跌27%，成交均价23400元/平方米。

武汉:

高调的促销很难吸引买家

经记者刘晓杰出生于武汉

“1万美元到3万美元”、“总额减少3万美元”、“大型住宅型最高优惠5万美元”是“五一”期间武汉楼市最叫座的开发商促销口号。

尽管如此，已经陷入观望情绪的顾客们依然不买账。 武汉房地产市场新闻网最新公布的数据显示，“五一”期间，武汉日均新建销售量300多套，持续保持着年后的低迷行情。

5月1日，一家知名房地产开发公司的楼盘销售处表示，“只需筹集1万元资金，即可享受开业当天98%的优惠”的宣传口号吸引了不少观众，但最终预约仍然很少。

住在楼盘现场的置业顾问告诉《每日经济信息》记者:“看家的人不少，但房子不怎么卖。” 关于楼盘是否有进一步提高优惠力度的计划，他表示，由于开发商实力较强，不存在资金链的压力，暂时没有考虑降价促销。

实际上，记者到访的许多楼盘也不打算降价。

热线生成器潘小山认为，开发商之所以如此稳健，首要是因为市场上有相当数量的刚性诉求，目前降价销售的动力还不够大。

“最近有报道称一线城市有全球变暖的迹象，但我认为那是结构性的反弹，不代表市场整体的现状。 ”武汉浦江筑城地产顾问企业事业部总经理方略在接受《每日经济信息》采访时表示:“目前实际销售困难重重，我们每天都在探讨如何才能完成既定的销售计划。”

事实正是如此。 根据亿房网研究中心提供的统计数据，4月武汉主城区销售楼盘255个，成交均价7415.55元/平方米，日均销售180套，比去年同期减少24.90%。 虽然行情低迷，但5月份有近60个新楼盘上市。 据统计，武汉市整体5月份预计开场总数为56个，推送量比上月增加29个，其中纯新盘27个，占48%。

资深房屋销售人员的方略在《每日经济信息》中直言不讳。 “如果市场行情持续低迷，今后一两个月内开发商肯定会降价。 ”他表示，从武汉楼盘销售情况来看，4月整体来看，除了个别开盘项目销售较为理想外，剩下的多项开盘项目销售和销售项目也不理想。 他说:“有关部门已经对新盘的定价进行了明确的指导，新盘一经备案，领导就会问是否可以再优惠一些。 我们现在也报了尽量合理的价格。 ”。

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