“和黄一地块拿下十余年仍在开发 产品涉嫌打“限墅令”擦边球”

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经记者叶书利从北京出发

黄埔下的北京楼盘御翠尚府和涉嫌违章的还在发酵。 查明每件收取10万元诚意金后，近日，一位业内人士怀疑该楼盘开发商和黄埔地产(北京朝阳有限企业)以下称和记黄埔) )进行变相囤积和“限行令”擦边球

据业内人士介绍，和记黄埔在开发姚家地块时，通过缓慢开发，曲线上囤积了近6年。 在这期间，土地的价格已经超过了5.6倍。 在最新一期的产品开发中，也有对别墅产品发出“别墅限制令”后擦边球的嫌疑。

《每日经济信息》记者就此联系了黄埔相关人员并做了记录，但截至记者发布消息时，仍未收到对方的回复。

取得土地已经十多年了

《每日经济信息》记者实地调查显示，正在销售的御翠尚府、楼盘所在地块被称为姚家地块，2001年与黄埔约7亿元获得。

根据国土部公布的1457个闲置地“黑名单”，和记黄埔于2004年“831土地大限”的最后一天，即2004年8月31日，与北京市相关部门就姚家地块签订合同，该地块开工时间为2005年2月27日，竣工时间为 这个项目是正在销售的第二期，宣传名称是御翠尚府，宣传页的入住时间是每年4月。 记者在工地采访时，御翠尚府还没有完工。 据御尚府工作人员介绍，封闭期预计将在今年盛夏或下半年。

以合同约定的竣工时间( 2006年10月31日)为基准，即使御翠尚府今年夏天或下半年可以关闭，这个计算和黄埔的囤积也将近6年。

北京工商局工商资料显示，2001年获得姚家地区后，和记黄埔专门为运营该地区设立了运营平台。 该运营平台是2002年11月15日成立的和记黄埔地产(北京朝阳)有限企业。 根据该企业工商资料，其经营范围被确定为“建设、出租、出售和经营管理朝阳区平房乡姚家新村计划明确用地范围内的房屋”。

业内人士表示，姚家地区2003年曾两次传出开工消息，但之后就不行了，开工至2005年6月，并于当年11月开盘销售。

对此，一位业内人士分析认为，2005年入市的安排，是与黄埔的战术安排。 首先，根据2005年7月北京市国土资源局、北京市发展改革委联合发布的《北京市2005年度土地供应规划布局评价标准(试行)》，“中央商务区新增酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心项目用地” 另一方面，北京泛cbd区姚家地块由于高端住宅的定位，稀缺性价值进一步显现。 这在2005年之前是不存在的。 其次，2005年，随着和记黄埔姚家地块周边华纺易城、国美第一城、星河湾等楼盘相继上市，促使姚家地块所在的朝青板块楼市、姚家地块开工上市，正是时候。

据《每日经济信息》记者采访，不少业内人士指出，2001年和黄埔获得姚家地块的费用约7亿元，地块总建筑面积约40万平方米。 据此计算，姚家地块的占地面积价格约为1750元/平方米。 公开资料显示，2005年开业销售的姚家地块第一期项目，被称为逸翠园，共有760套商品房入市，最终成交价格为9230元/平方米。 这表明姚家地块一期的成交均价接近楼价的5.27倍，利润可观。

姚家区二期御翠尚府仍然采用较晚的开发方法，竣工时间坚持延期。 据记者观察，2005年姚家地块开工一期前后，当时和黄埔地产北京分企业副总经理宋扬向媒体公开表示，整个项目规划将分两期快速发展，预计2007年全面完成。 但是，目前这个项目的第二期还没有完成。

使用分割慢速开发模式

一位不愿指名道姓的业内人士向《每日经济信息》记者介绍说，目前业内存在4个公认的囤积标准。 1、最典型的就是不囤地建设，地块光着屁股晒太阳。 二、只取出地块中的小部分土地进行开发，抄写热项目，减缓销售步伐，大部分土地仍处于闲置状态，为土地赚钱； 三、取得土地后，通过时间跨度较大的分割开发模式，囤积土地四、预售证明签发后，不翻盘出售。 囤积这样的房子实质上和囤积地一样。 总的来看，姚家区的开发，采用了第三分割缓慢开发模式，达到了变态囤积的目的。

由于分割开发，黄埔的利润翻了一番。 根据北京住建委官网网签系统数据，截至2月27日，已售二期御翠尚府，已成交269套房成交均价28358元/平方米，为首期760套商品房最终成交均价9230元。 由于这个成交均价和楼面价的倍数，楼面价上涨了

囤积带来的溢价，从地块的升值中也可以明显看出。 据《每日经济信息》记者调查，北京政府官网首都之窗的《北京市国土资源局朝阳分局和记黄埔地产(北京朝阳)有限企业有偿国有土地开采权抵押设定登记》显示，年初，姚家地块项目企业和记黄埔地产)北京朝阳)有限企业在姚家地块中的 土地总抵押面积为57152号院时，这些抵押地块的市场判断值为56156.9万元，而年初，抵押地块的市场判断值上升到约9826元/平方米，约为2001年和黄埔交易地的楼价的1750元/平方米的5倍左右

涉嫌用“限制命令”擦边球

开发中，御翠尚府开发者和黄埔除了涉嫌囤积外，还涉嫌在产品开发中发布限制墅令擦边球。

目前，根据搜房网逸翠园别墅推广页面显示，姚家地块二期御翠尚府仅发售8套330平方米的独栋别墅，价格为1800万~2000万元/套。

《每日经济信息》记者观察到，和记黄埔获得姚家地区是在2001年，但与北京市相关部门签订了土地出让，时间是2004年8月31日。

2003年2月，国土部发布的《关于通过整理各种小区用地加强土地供应管制的紧急通知》，即《45号文》，确定首次提交“停止别墅类用地土地供应”，别墅限制令正式出台。

记者在与一位专家通报信息时表示，与黄埔的实际土地保有期为2001年，但合同签订期为2004年8月31日。 因为，这个姚家区也属于2003年年限墅令的限制范围。

也许是害怕《别墅限制令》吧，御翠尚府的男员工向记者解释说，普及上的用语是“独栋”，但实际上并不完全是独栋的概念。 是一间临时棚屋、相邻别墅和重叠别墅混合的产品组合形式。

这些专家认为这是在打“别墅限制令”的擦边球，最优先利用“别墅限制令”中别墅定义的模糊性，将别墅整合为高端住宅形态，避免“别墅限制令”的限制。

随后，《每日经济信息》记者就相关问题与御翠尚府开发商和黄埔地产(北京朝阳)有限企业相关人士进行了信息表达，但在发布消息之前，记者尚未收到对方的答复。