“合作建房上海成功拿地发起人称单价至少便宜2000元”

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经记者杨宠从上海强发

席卷温州、杭州、南京等地的共同住宅热潮，开始出现在上海等一线城市。

昨天( 1月17日)，致力于在上海实现购房者共建住房的钱辉投资咨询有限企业总经理钱辉对《每日经济信息》记者表示，他新成立的上海联合房地产有限企业(以下简称联合房地产)昨天上午拍摄了临港新城a1-3-1地块

共同不动产背后的股东是由20多名自然人组成的购买者群体。 这家企业的成功，意味着从2006年开始的共同住宅建设，终于落地一线城市。

据钱生辉预测，该联合住宅建设项目开发价格为6000~8000元/平方米，相邻地区商品房销售单价在1万元以上。 中房信研究总导演薛建雄认为，上海首次出现的上述联合住房模式，将冲击临港新城地区的房价。

但是，以目前许多共同住宅模式未能成功为例，此次落地一线城市的共同住宅能否在市场化程度更高的上海落户，进而推进领域的革命性变革尚不清楚。

金钱闪耀的自制梦想/

在上海试水“联合建房”，是以金钱辉煌为首的众多联合建房发起人的梦想。

2005年，上海出现了第一个自建房组织“家圆”。 该组织注册企业上海圆家投资咨询企业董事长朱剑想在上海拿地，经过多年努力，终于消失了。

几乎同一时期，出现了北京、温州、南京等多个联合住房组织，但大部分不可能，只有温州的“理想家苑”于2006年成功拿下土地，最近正式完成分房。

正如这些组织所经历的那样，钱在尝试建设共同住宅的过程中受挫。 起初，他设想购房人设立住房建设机构，但根据《企业法》章程，他发现自然人股东不得超过200人。 要成立可以购买土地的公司，全体股东的资金实力必须超过50万元，但是当时想参加共同住宅建设的自然人的资金实力很弱，不能购买共同土地。

此后，钱生辉试图引进机构投资者，以机构投资者的资金为团购者开发房地产项目，但由于各种原因未能成功。 他还试图通过活用土地的方法来实现上述梦想，但最终没有如愿。

唯一成功的尝试是2009年在太仓借机构投资者的资金，为18个普通购房者开发了房地产，并按预定价格出售。 但此次合作结果表明，个人购房者缺乏对大股东的约束力，后者有可能放弃原定制购房合同，加价卖给购房者。

为了使共同住宅模式成熟，实现大面积复制，钱辉、温州赵智强等其他自有组织发起人不断调整融资开发模式。 但是，每次模式调整往往需要一两年的时间。

购买者的开发企业

钱辉告诉《每日经济信息》记者，共同住房建设模式实质上由两轮购买者组成。

第一批购房者是共同建设房地产的原始股东，从集资的土地到房地产开发，所有的资金来源都是这些原始购房者，另外，他们必须承担共同开发的风险，一旦住宅卖不出去，他们就必须购买这些卖不出去的住宅。

作为回报，这些原购房者在获得房屋预售许可证后，可以共同协商制定市场上可以接受的价格，并出售给第二批购房者。 这样，项目前期融资问题得到了很好的处理。 另外，由于这些原始股东抗风险能力强，所以也不像其他有点联合住房组织那样，担心住房建设减半后，因资金不足而出现腐烂的大楼等风险。

钱辉表示，由于第二批购房者的存在，住房滞销的风险也大大削弱。 在开发上述房屋之前，他首先招募买家，与他们协商房屋户型、小区规划等，并根据许多人的共同意见建造了房屋。 之后，与这些意向购买者签订意向购买协议。 这些措施大大降低了最初购买者的风险。

钱辉表示，这种模式是最成熟的合作住房模式，将来可以向全国宣传。 而且，他设立的联合房地产将来将成为全社会买家共同的房地产企业，任何人都可以加入这个企业。

或者变化的区域秩序

兰德咨询有限公司总裁宋延庆认为，上述两轮购房者的房地产开发模式，比完全从购房者那里建设住房要成熟得多。 而且，从投资者的风险来看，上述模式与投资开发商开发房地产项目的风险基本相同，只要地方政府严格关闭预售，参与联合房屋建设的第二批购房者的购房风险也较小，是比较成熟的模式。

宋延庆说，这种模式的出现很可能会冲击现有的房地产开发结构。 因为一旦这种模式可以大规模复制，其他组织也可以根据葫芦成立房地产企业，以接近价格的价格卖给自己的员工，对房地产领域的冲击会很大。

据薛建雄测算，共建房产购买的上海临港新城地块，其最高开发价格为8500元/平方米，预计当地新商品房平均售价将超过10000元/平方米。

涡轮增压管理咨询董事社长雪迥文表示，共同住宅对之前流传的房地产结构的冲击，使该模式能否在全国范围内大规模复制受到怀疑。

二轮购买者模式

◎第一回合:

一些购房者以原始股东的身份设立开发企业，承担所有资金支持，一旦住房卖不出去，他们就不得不兜圈子购买。 回报可以决定价格，卖给第二批买家。

◎第2次:

其他有意向的购房者事先参加意见征集，共同协商住宅户型、小区规划等后，与开发企业签订意向购房协议。

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