“华侨城“二次扩张”提速“旅游+地产”老模式仍唱主角？”

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实习记者叶燕婷每次从深圳出发

近日，深圳华侨城股份有限企业(以下简称华侨城)发布公告，宣布成立子公司宁波华侨城投资快速发展有限企业，用企业自有资金投入注册资本10亿元，出资企业近期核定的净资产5.02%。

公告称，宁波华侨城是企业直接100%持股的完全子公司，其经营范围包括房地产开发、经营、景区管理及游乐园项目开发等。 有业内人士解体，意味着华侨城第二次全国扩张取得实质性进展，仍在走“旅游+房地产”的老模式。

另外，不断增长的旅游事业收益似乎表明华侨城接近房地产化的目标，但仔细看，华侨城的首要利润仍然来自房地产，旅游项目在现阶段还是以吆喝为主。

赚取旅行的吆喝声和不动产的钱/

在此之前，企业与重庆市合作推出了重庆华侨城文化旅游综合项目。 主要文案包括欢乐谷等项目的建设和运营。 重庆是继深圳、北京、成都、武汉、上海、天津之后，欢乐谷上传到国内的第七大城市。 旅游综合和房地产是华侨城a的两大主要业务，年报显示，今年企业房地产方面的增长率放缓，营业收入比去年同期增长10.01%，达到112.5亿元，相比之下，旅游综合营业收入比去年同期增长65.16%，达到104.6亿元。

据华侨城年报报道，全年房地产业务总利润94.70亿，约占集团总利润的7成，全年集团旅游综合收入大幅增加，但其总利润仅达到房地产业务的70.39%。 据海通证券研报估计，华侨城房地产业务利润约34亿元，主题公园、旅游等其他业务利润5亿元左右，不到20%。

华侨城的毛利水平一直是领域的领头羊，这也要归功于房地产项目。 企业年毛利率为51.90%，其中房地产业务毛利率达59.86%，而同年万科在房地产的主要经营业务利润率为25.84%，保利为35.24%，银河证券研究报显示，去年中期中国房地产领域整体毛利率为39.5%，华侨城

一直以来，华侨城的房地产都定位了高端路线。 搜索网数据显示，深圳波尔图菲诺纯水岸第10期、11期、12期每平方米均价16万元左右，深圳东部华侨城的“天麓”别墅一期每平方米均价也超过10万元。 倪征相信，企业对高端、中高端房地产的诉求仍然巨大，未来将越来越强调缩短土地储备、消除回收问题，毛利率将保持在50%以上。

美联储地产全国研究中心主任何倩茹表示，华侨城通过高质量的旅游项目带动周边配套设施和交通的投入，实现了区域溢价，维持了房地产的高平均价格。 此外，房地产项目可以快速回收资金，为旅游项目培育期提供坚实的后盾，这样的互补性将使华侨城的业绩更加稳定。

是房地产化，还是噱头/

据说以旅游为主，但实际上是靠房地产赚钱。 一些业内人士质疑华侨城提出旅游概念，低价攫取土地，建设房地产项目，并从中获得高额利润。

深圳锦绣中华常务副社长王刚写道，华侨城只需要与政府协商转让早期土地，不通过公开竞争，地价也非常低廉。 对此，华侨城集团的董秘倪特征坦言，企业强大的企业品牌效应和央企背景确实给企业带来了一点特点，并对其他竞争对手形成了较大的进入壁垒。

以深圳东部华侨城综合生态旅游度假区为例，该项目于2007年开工，共投资35亿美元，总规划面积6.55平方公里，其中包括总建筑面积12.8万平方米的别墅区。 据搜索网报道，目前每平方米的平均价格为8.5万至10万美元，超过100亿美元。 据报道，企业在这个项目上拿地只花了3亿5000万美元，远远低于近年来全国主要城市的20%~40%的地价房价比，其中利润惊人。

国信证券房地产研究员方焱认为，华侨城a的“旅游+房地产”概念其实是低价拿地的方法，企业要想对外推广，就必须房地产化，但房地产利润仍然是大头，本质上的变化不大可能发生。 因为房屋销售收益高，周期短，旅游带来长远利益，但存在不确定性，增长周期也比时间长。

但是，也有人不认同这个观点。 大型综合旅游项目因片区文化环境和生态质量大幅提高，促进了当地财政收入，带动了就业率。 因为对于华侨城这样的老企业品牌，当地政府希望以低价转让土地。 深圳旅游房地产研究中心主任宋丁表示，“是否租用旅游地做房地产，从这个项目企业的旅游和房地产投资比例来看，这两年很多大型房地产公司都在做旅游房地产，但从旅游投资所占的比例来说，没有一家公司能胜过华侨城。 房地产旅游投资在旅游房地产项目中的比例通常为30%，并不低，但华侨城在50%以上，深圳东部华侨城项目的旅游投资达到80%。”