“叶檀：2011房地产公司开始洗牌”

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评论家叶檀

温水煮青蛙汇率的上升，以及国内经济结构的调整，越来越严峻的融资，将会使房地产公司大洗牌。

年，汇率、出口、房地产刚刚开始调整，受2009年4万亿元投资政策的余威影响，年出口和投资仍居历史高位，但从年开始是经济结构调整期的 转型过程始终是一个痛苦的过程，可以预见的是，未来几年中国将面临经济增长率下降、cpi上升、汇率上升、数亿农民进城、收入分配体制改革等压力。

被认为是暴利代表的房地产领域的日子越来越不好过。

根据钟伟先生的研究，截至去年6月，整个房地产领域约有2万亿元的流动性充裕，考虑到目前有24亿~25亿的开工面积和约11.5亿平方米的土地储备，销售将趋好

年4月以来，房企资金来源持续下降，从银行到证券市场，房地产公司融资越来越紧，自有资金所占比重越来越高。 根据2009年国家统计局的数据，房企资金来源中自筹资金所占比例为30%左右，大部分资金依赖债券、股票、贷款等融资渠道，其中银行直接和间接融资达到60%。

10月初，中国指数研究院研究组抽取135家上市公司作为样本，对其财务风险和资金状况进行了研究，结果表明，目前房企资本结构处于合理范围，债务结构上， 虽然降低了公司的现金流量风险，但是发现住宅企业的资产负债率和网络贷款比率都在2007年，这是在市场稳定的情况下保守的估计。 / br// h///br// h /开发者资金链紧张，银领域的风险增大。 《中国银行家调查报告(年)》的调查数据显示，88%的银行家认为，全年房地产业风险最大的是信贷政策收紧对房地产领域资金链的压力，如果房地产开发贷款风险链断裂，将影响上端的土地储备贷款、下延的住房贷款 在接受调查的银行家中，一些银行家认为不良贷款额的集中上升将在未来三五年。 银行家的压力主要来自于贷款的房地产贷款和相关贷款风险。 银行家现在考虑的不是维持房地产领域的狂热行情，而是如何转嫁风险。

缺乏一点资金链的住宅生产经营者被火烧在火上。 民间资金、海外融资和信托的比率上升，开发商融资价格上涨20%以上。 根据益信托事业室的数据，1~9月，投资房地产领域的集合类信托产品共计373个，资金总额为1243亿元左右，投资房地产行业的集合类信托产品占全集合类信托产品的50%左右。 9月信托产品数量略有减少，发行了45个信托产品，相关金额约为126亿元。 在不利的情况下，房地产商筹集资金，融资价格有可能持续上涨，融资价格达到25%时，房地产领域的收益将与其他领域不相上下。

如果房地产销售额下降，价格保持不变或略有下降，通胀调整后的房地产收益就会下降。 假设房地产销售额在10月初的走势中大幅下降，政府硬性规定，预收款由银行特别账户管理，这意味着保利等负债率高的开发商头疼，开发商的金融杠杆收紧信贷和再融资后，再次受到毁灭性打击。 期待政府放宽房地产政策，回到2008~2009年的调整周期，让房地产大喜过望是不现实的。 房地产是中国经济结构转型的重要一环，没有放松管制的迹象，汇率上涨和房地产泡沫是政府竭力避免使用的日本转型噩梦。

现实中，房产税已经处于部委签署的阶段，证明公布的时间并不远，明年公布房产税是一个大致的率。 为了坚决抑制8、9月份出现的房价和房地产投资反弹，政府背负骂声发布限购令，告知公众政府调控房地产的决心。 出乎意料的是，在南京等地会发生退房潮和不动产更名的纠纷。 支撑高房价的投资者退出市场后，以刚性诉求支撑的市场价格必然会回归支出属性，房价会略有下降。

证券市场上房地产上市企业股价低迷，房地产在信托市场、境外市场达到20%的融资价格，越来越近的房地产税、房地产领域金融杠杆风起云涌，为房地产开发商敲响了警钟。 负债率达到100%的开发商“无处容身”。

中国也有资产泡沫，但繁花盛景与房地产无关。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码