“叶檀：取消房地产限购 征收资本利得税”

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经过评论家叶檀

我国货币压力巨大，但缺乏回笼术，抵消手段无法收回社会资金。 央行报告显示，截至今年3月底，金融机构居民存款余额32.8万亿元，比去年同期增长17.9%，增长率比上年末高1.4个百分点，比年初增长2.7万亿元。 目前住户的存款足以筑成防止通货膨胀的堤坝。

在财富不断创造、不断集聚的情况下，由于缺乏比较有效公平的税收手段，贫富差距也在同步恶化。 通过资源、房地产和证券市场，财富会加速向少数人的集聚。 最新的投资研究报告显示，资源主导地区的财富集聚效应惊人，鄂尔多斯保守估计资产过亿的富豪数量在7000人以下，榆林的亿万富豪数量也不在鄂尔多斯之下。

怎么锁定疯狂的货币？ 光靠被动发放中央票等方法是不够的。 目前，富豪的投资渠道除能源、民间金融市场外均为房地产。 从目前主流的投资趋势来看，民间资金约有15%投资于证券市场，主要是银行存款和房地产投资。 这两年，非常受欢迎的艺术品市场、黄金市场基本上是小市场，不会成为大众投资市场。 虽然债市本应成为大众市场，但这两年的快速发展并不完全令人满意。

据焦点房地产网和北师大金融研究中心钟伟等人的报告，综合各种估算，到2006年底，土地沉淀的资金约为2.4万亿元，而土地沉淀的资金价格也超过了目前房地产领域的年净利润总额。

证券市场是另一个资金集聚地。 央行报告显示，年，沪深股市累计54.6万亿元，比去年同期多成交9647亿元。 年末市场流通市值19.3万亿元，比上年末增长27.7%。 年中国的gdp总量约为39.8万亿元，证券化率约为50%。 股市筹资规模明显增加，融资再融资居世界首位。 据初步统计，年各类公司和金融机构在国内外股市通过发行、增发、股权分配及行权办法累计筹资1.13万亿元，比去年同期多筹集了2.3倍的6351亿元，创历史最高融资水平。 其中，a股筹资8955亿元，比去年同期增长5060亿元。

楼市和股市似乎能锁定蛟龙。 笔者以前认为，如果依赖房地产和证券市场，大部分货币都可以锁定，无法平息通货膨胀。 事实上，迄今为止我国的房地产和汽车行业、证券市场被认为具有锁定货币的效果。

这样的认知是错误的。 不动产锁定了大量货币，这样的锁定没有意义。 中国房地产长期没有环节税，也没有真正意义上的资本利得税。 换言之，在不动产上升阶段，随时可以用低价的钱回收高额的现金。 现金化后，房地产也因货币溢出，获得外汇的基础货币经过资本货币市场急剧扩大。

货币还在资本市场。 从民间投资的去向来看，70%投入房地产领域，但没有直接在二级市场交易，而是通过房地产基金等方式获得10%左右的收益，不仅扩大了房地产金融的风险，虚拟经济也更为巨大。 证券市场也是如此，很多企业上市或再融资，无法减少货币量，只有发生了持有变更，才从投资者手里转移到上市公司，转移到了大股东手里。 这从狭义和广义货币发行量大幅增加可以明显看出。

限购方法抑制房地产投资的初衷良好，短期内对房地产市场降温作用明显，但从长远来看，改变中国洪水猛兽般的存量货币无利可图，而水涨船高、泛滥成灾。 存款和房地产市场像堰塞湖，不能处理洪水。 更重要的是，通过行政手段限制购买无疑阻碍了中国统一的劳动力市场的形成，出现了倒退。

讨论中，徐楚庆教授强调，限购是下三等政策。 现在应该放开限制，允许顾客和投资者进入市场，但是放开限制需要其他措施保护和护卫。 第一，严格控制银行房地产贷款规模，继续缩短房地产金融杠杆，鼓励购买自有资金，回收货币，降低银行风险； 第二，明确房地产税，出台资本收益税等缓解贫富差距，为保障房筹集资金。

解除房地产限购是推进房地产整体改革的步骤之一。 建立全国统一的市场，建立现实、合法、严格、公平的税收体制，改革基础货币发行体制，加快推进民间投资体制改革，将与房地产改革一起成为中国未来市场改革不可缺少的因素。

取消房地产限购，以长期改革取代短期行政手段，是大势所趋。