“叶檀：通胀助涨房地产牛市”

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经过评论家叶檀

没有通货膨胀，没有房地产牛市。 通货膨胀意味着上市公司收益的下降，但也意味着房地产收益的上升。 控制房地产牛市需要通过提高利率来降低通胀率和公布房地产税，但在这两点上政策没有发生根本变化。

最近，据媒体报道，拟将商业银行信用证保证金存款、保函保证金存款和银行承兑汇票保证金存款三种保证金存款纳入存款准备金的缴纳范围。 其中，工、农、中、建、交、邮政储蓄银行从9月5日起支付首批保证金存款准备金的其他银行将从9月15日起支付。 粗略估算，三类保证金将纳入存款准备金缴纳范围，预计冻结银行资金约9000亿元，相当于三次上调银行领域的存款准备金率。

保证金的提高，意味着提高存款率，利率不会上升。

迄今为止，由于1年期中央票据发行利率上升，市场利率上调预期浓厚，但如今利率上调预期已消失。 8月18日，央行发行10亿元3年期央票和70亿元3月期央票，中标利率分别为3.97%和3.1618%，均较前期上涨约8个基点。 另外，当天进行的90亿元91天回购操作的利率也比8个基点上升了3.16%。 但利率上涨预期很快就会灰飞烟灭，8月23日，据公开市场显示，1年中央券发行利率仍维持在3.584%，1年期中央券利率未上升。

今年以来，货币供应量m2增速维持在16%左右，与2009年25%以上、年20%以上的货币增速相比，确实有所萎缩，但今年上半年银行发行了近8万元的短期理财产品。 这8万亿对银行活期存款和定期存款的替代作用不容忽视。 其中20%计入m2，今年货币供应量增长速度上升2个百分点，即达到18%，货币仍处于宽松状态。

在变相提高储蓄率后，加息和抗通胀已经不是央行的首要任务。 在二季度货币政策执行报告中，央行提出“抓紧实施稳健的货币政策，重新调整的基本方向不变，将继续把稳定物价总水平作为宏观调整的主要任务。” 这意味着货币政策稳健的基调不会改变。 7月份的cpi处于34个月以来的高位，只有在cpi稳定下跌3、4个月后，决策层才认为宏观调控在物价方面取得了明确的效果。 由于下半年的通货膨胀水位依然很高，经济学家期望年内增收一到两次。 但是，由于储蓄率的上升，中央银行不再需要使用增资手段。

货币流动性不会继续紧缩。 一种方法被广泛应用——人民币汇率升值，7月以来人民币加快升值步伐，被视为抑制通货膨胀的重要努力。 8月29日人民币对美元汇率基准值为6.3883，较前一个交易日波动67个基点。 人民币汇率创下了自再创汇以来的新高。 人民币汇率迅速升值。 在汇率上涨的时候，同时提高利率相当于采用双重紧缩武器，可能性很小。 这个时候，房地产收益预计会上升。

备受关注的是，社会融资总量没有随着信贷收缩而下降，社会资金充裕，央行通过资本市场池的方法消化流动性。 证券市场融资量达到万亿元，并未因指数下降而减少。 事实上，未来随着新三板和国际板的上市，融资量将越来越大。 李克强副总理在香港提出的rqfii，实际上是南水北流增加流动性的方法，近两年将是资本货币市场大幅扩张的过程。 改变资产流动性进行回收，意味着新的证券市场扩大上市和致富运动不仅不会停止，反而会如火如荼。 社会融资总量上升，是房地产的重要支撑。

经济复苏停滞，债务危机凸显，全球货币流动性过剩，三个因素阻止了央行大幅加息的可能性。 除非中国的cpi大幅上升，或者经济陷入二次危机，否则我们看不到稳固的加息行为，这一切都意味着房地产的长期预期。

根据笔者在全国各地的调查情况，限购政策下房地产价格被强制控制，半数以上的人在等待房价下跌。 限购政策放宽后，房价将进入大幅反弹期。

负利率、通货膨胀预期、价格上涨和实体经济困难的状况提高了房地产投资的热情。 货币泡沫是房地产泡沫的原因。 货币泡沫未消除时，提高储蓄率而不是提高利率。 证券市场徘徊在谷底，房地产市场热情不灭，蠢蠢欲动。