“建业地产股权重组 扩张模式有风险拟重回郑州？”

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经过记者王杰从北京出发

建设业不动产株式会社( 00832，hk； 以下简称建筑业房地产)日前宣布，作为其间接全资附属企业的建筑业中国将与开封(楼盘)宏观、建筑业宏观、森林半岛、开封建筑业及酒店企业签订股权重组协议。

据悉，此次交易完成后，将为该企业带来约1.71亿元的利润，净现金流量约0.32亿元。 这笔收入可以进一步加强集团的流动资金，为未来的土地收购提供资金。

这被业内人士视为建筑业房地产缓解债务压力、实施战术转变的准备。 财报显示，建筑业房地产目前负债压力较大，其年报显示，流动负债已超过135亿元。

《每日经济信息》记者了解到，建筑业房地产今年土地价款预算30亿元，企业方面也计划将布局重点转回二线城市郑州。 建筑业拥有上千平方米以上的土地储备，均位于“供给超过需求”的三、四线城市。

业内人士表示，建筑业房地产目前重心的变化表明，原本进军三四线城市的决定或不明智。 但是，建筑业房地产仍然负债累累，这将继续积累各种风险。 财务上持有土地的杠杆化风险增加的话，在经营上就会出现市场消化不良的风险。 对建筑业房地产来说，这种风险促使正常业务快速发展。

为了重组股票或缓解压力/

根据协议，建筑业中国向开封大宏出售建筑业大宏60%的股权，代价为人民币2.88亿元的建业中国向开封大宏收购开封建业20%的股权，代价为人民币0.3亿元的建业中国向建业大宏收购酒店企业100%的股权， 开封代价为人民币0.81亿元的建筑业和酒店企业，分别偿还建筑业大宏欠的贷款人民币1.34亿元和人民币0.10亿元。 另外，在股份重组协议的日期，建筑业宏观和森林半岛并不缺乏建筑业对中国的融资。

据悉，6月17日和股权重组协议完成前，建筑业大宏和森林半岛(建筑业大宏全资附属企业)均为建筑业房地产持有60%股权的附属企业。 股权重组协议完成后，建筑业房地产、建筑业宏观和森林半岛均不享有所有权或不应该占有权益，建筑业宏观和森林半岛不再是建筑业房地产的附属企业。 开封建筑业是建筑业房地产80%股权的附属企业，股权重组协议完成后，开封建筑业将成为建筑业房地产全资附属企业。

这被认为是业内人士为缓解销售、债务压力，实施战术转变做好准备。

6月13日，建筑业房地产销售公告显示，今年1~5月，建筑业房地产合同销售金额达到47.1亿元，比去年同期的35亿元上涨34.5%。 合同销售面积达到66.65万平方米，比去年同期的52.29万平方米上升27.4%。

据业内人士介绍，房地产建设前5月份的销售额按66.65万平方米的水平计算，年平均月销售额为13.33万平方米。 其实，这样的速度不比去年的水平好多少。 “相反，随着目前楼市调控的推进，销售速度有望下跌。 ”

根据建筑业房地产综合财务数据，年末现金及现金等价物39.50亿元，年末现金及现金等价物32.56亿元。 债务方面，包括银行借款、其他借款、存款等多份复印件在内的流动负债135.14亿元，其中年末为137.61亿元。 非流动负债达到52.11亿元，年末达到67.52亿元。

第一上海证券有限企业战略师岑智勇表示，对债券投资者来说，公司是否具有足够的偿债能力将影响风险系数。 企业房地产项目过于集中，消化能力不大，可能会影响集团的偿债能力。

三四线城市大楼风险显著/

房地产建设目前的困境与立足三四线的战术受挫无关。 迄今为止，建筑业房地产布局要点在三四线城市。 根据建筑业房地产土地储备城市分布图，郑州土地储备仅占21.3%。 安阳、濮阳、济源等17个三四线城市土地储备达到78.7%。

1月14日，建筑业地产在官网上宣布，年，建筑业地产将正式进入战术纵深阶段，历时4年左右进入40~50个县级城市，整体开发规模将达到600万平方米以上，销售目标300亿元。

值得注意的是，目前一些三线城市开发大盘所蕴藏的风险逐渐暴露出来。 中国房地产新闻集团发布的《中国城市快速发展前景与风险排名》报告显示，三线城市的风险在供需关系中最为突出，自身诉求不足以支撑目前的大规模开发，因此这些城市未来的风险集中显现。

根据建筑业地产年报，企业在河南三门峡的土地储备占土地总储备额的2.8%。 在上述《中国城市快速发展前景与风险排行榜报告》中，三门峡名列全国城市市场风险排行榜第37位。

亚豪机构市场总监郭毅表示，三四线城市的诉求集中在当地人中间，吸引力有限。 这些地区的土地价格很低，吸引了大型房企快速发展，同时开发的项目规模也很大。 由于当地房企也在开发楼盘，这些地区的房地产开发规模急剧增加，许多三、四线城市项目陷入滞销的状况。

扩张的道路不会停止/

上海易居研究院研究员严跃进表示，对深耕河南省的房地产企业来说，建筑业房地产土地储备已达到1322万平方米，但今年建筑业房地产土地价款预算仍为30亿元，这一格局已显示出扩张意图。

建筑业地产曾表示，拥有51%权益的间接附属企业河南建筑业泰宏置业有限企业，2月21日获得郑州市二七区6块土地，总面积23亩，土地收购总额7亿元，折合土地价格约1039元/平方米。

去年以来，建筑业取得土地的地块不少，但在郑州取得土地的很少。 据资料显示，仅去年5月29日，建筑业房地产两个间接全资关联企业就以合计约1.54亿元的价格拿下过郑州新区两块土地。

此次建筑业地产仍时隔大半年，再次选择“杀回”二线城市郑州中心区土地，可能是目前建筑业地产要点所在的河南三四线城市未被市场看好，企业方面打算将布局重点放回郑州。

3月27日，建筑业房地产首席执行官陈建业在香港业绩发布会上也表示，目标是在未来1~2年内恢复郑州的第一市场份额。 建筑业房地产首席财务官和执行副总裁胡冰表示，“去年，我们以675元/平方米的价格新增了414万平方米的土地储备。 ”。

据建筑业地产财报显示，全年净利润为6.67亿元，全年这一数字为8.23亿元。 年的净利润比去年增加了约1.55亿元。

对严跃进的分析表明，建筑业房地产借助股权重组的模式实现扩张，表明了公司战术的转变。 但在他看来，建筑业房地产从三四线城市撤到二线市场并不能在短时间内解决现有风险。 事实上，建筑业可能会借用股权重组的模式加快扩张步伐，从而引发新的市场风险和财务风险。 因此，作为管理层，为了应对这种风险，要保持冷静的头脑，防止“没有扩张力反而会犯困”的经营困境。

与上述疑问相比，记者将采访大纲发送给了建筑业房地产，但在发布消息之前没有得到回复。