“区域供需结构生变 万科北京一楼盘入市价大幅低于预期”

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经过记者王杰从北京出发

杭州、常州等二三线城市甩盘、大幅降价促销后，近期北京部分楼盘也发出降价优惠的信号。

据报道，北京南六环大兴天宫院地区全部万科橙子项目，毛坯房均价2.168万元/平方米，比此前万科预计的2.6万元/平方米的硬盖房价低近5000元/平方米，为投资组合

昨天( 3月18日)，中原地产市场研究总监张大伟告诉《每日经济信息》记者，从春节后的这一个多月中，目前房企与客户之间的博弈出现了微妙的变化。

在信贷紧缩、“两会”发言、住房供给等多种因素的影响下，供需双方市场预期发生转变，购房者观望增多，房企“让利走量”的心理占上风，供求结构悄然发生了变化。

集中推进板的涨价动力不足/

“降价风向北吹吗？ ”《每日经济信息》记者带着这样的疑问，访问了总万科橙子项目所在的北京南六环大兴天宫院地区。

昨天下午1点，记者来到总万科橙子柜台，当时和记者一起只有4名参观者。 柜台的一位销售人员说，这个项目一期有两幢高楼鳞次栉比，共有300多个套房景点，目前正在出售馨馨。 开业时间和价格还未确定。

这个销售员不同意网上关于这个项目降价的主张。 她说，万科橙子是首次公开上市，降价没有参照物。

当天，北京万科政府回应称，住总万科橙子项目是北京万科在北京大兴地区的首个开发项目，为大兴地区人居建设和城市优化做出了努力。 年9月万科橙子项目示范区开业，备受市场客户的关注和期待； 年3月中旬，一期产品将开放销售，开放销售平均价格为21680元/平方米，严格按照政府相关部门的指导意见定价销售。 北京万科坚持万科集团的翻新战术，承担着社会责任。 万科橙子项目此次开放产品销售继续为用户提供翻新服务，是顾客的自主行为，不强制捆绑销售。

张大伟认为，虽然由于是纯粹的新盘，谈不上降价，但入市价格确实低于预期。 亚豪机构副总经理任启鑫表示，这凸显了开发商降低购房门槛、低价减少跑量的心情。

据北京市住建委官网介绍，在该项目中取得预售许可证的两座楼房，11#住宅和公共服务设施楼的预计售价为21176元/平方米，8#住宅楼的预计售价为22176元/平方米。

如果说住建委的预定售价是万科涨价的“紧逼诅咒”，那么这个地区大量刚需盘集中发售也是涨价原动力不足的诱因。 《每日经济信息》记者访问了该地区许多楼盘，这些楼盘的共同优势之一是从去年开始就早早积压了客人，集中推盘。

据龙湖时代天街销售人员介绍，目前住宅只有2套168平方米的户型，均价约2.4万元/平方米左右。 “万科橙子是期房，我们是现房销售，其实价格也差不多。 ”。

鑫苑鑫都汇的运营商顾问表示，一期项目于2月开始，均价21000元/平方米左右，为存量房，从去年开始积攒客人。

中国水电云立方项目卖场的沙盘被撤下，“我们2月底就卖完了。 售价在21000元/平方米左右。 ’一位销售员表示，楼盘也属于存量项目。

金融街融汇卖场表示，卖场人员目前只出售几种大型住宅型，售价22000元/平方米左右，但以精装出售。

据在该地区有项目的一位开发商说，这都是刚需盘，销售战略还是快速、高周转。

一二线楼市的变化或意想不到/

根据亚豪机构的数据，春节后，包括居住万科橙子在内，大兴天宫院板块已集中开设5个项目，至今天宫院共提供2806套商品住宅，不仅占当期市场总供应量的53%，

张大伟表示，去年全国一线城市土地交易额达到历史新高5127亿元，土地价格也创纪录。 在这种情况下，公司债务明显上升，房企利润率下降，市场不景气，房企也需要增加供给。

任启鑫认为，目前，资金方面、市场面、政策方面短期内不会发生较大变化。 受此影响，我认为未来“低价跑量”的刚需盘将逐渐从天宫院扩大到其他地区。

中原市场研究部统计数据显示，截至今年3月16日，54个城市合计住房签约45万套，去年同期58.5万套下调率达23%，其中一线城市、二线城市均为36%、35%。

据采访，许多买家打算推迟职业生涯规划。

张大伟分析认为，一二线城市购房诉求不够刚性，与三、四线城市相比，一线、二线房价处于高位，绝大多数购房人必须利用贷款等信贷工具，信贷紧缩后，诉求可能明显萎缩，信贷等因素 他认为，对房企销售业绩的需求可能使一二线市场的行驶量更为重要。

目前，30家房企公布了前2月销售业绩，2月30家房企销售业绩共计665亿元，环比1月1082.88亿元下降39%。 另外，国房景气指数也再次下跌，回升至96.91，较去年12月回升至0.30点。

与三线城市中小房企密集相比，一线城市的公司大部分是上市房企，对业绩要求更高，销量消失可能会导致股价下跌。 这些因素的存在，二线城市楼市变化可能会超出市场预期。