“上海闹市商铺8年“无墙”出租权引起诉讼”

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经记者杨宠从上海强发

如果有人指着商场里的空土地说这片小土地是他买的商店，你不会相信那是真的吧。

然而，上海浦东新区最繁华的商业圈——八百伴商圈的中融国际商场业主却有着这样的遭遇。 他们2002年购买的商店，至今四面无墙，房间号也没有确定，只凭商场上钉的铜钉来区分自己和其他业主的商店位置。

更麻烦的是，尽管他们中的一些人不同意出租自己的店，但是店没有被实体分割，因此开发商旗下的经营管理企业不得不选择统一出租。

部分商场店主的代理律师上海杜跃平律师事务所律师杜跃平表示，业主失去的不仅是租赁权，还有可能涉及房屋的转让权、继承权、租赁权，甚至未来的搬迁安置补偿权。

没有物理形态的商店

前几天，《每日经济信息》记者参观了浦东南路1078号(上海中融国际商业街号之一)一楼的商场。 在出租给某大型家电连锁公司的这家百货公司，按照指示在角落里发现了几枚金黄色的圆钉子。 杜跃平告诉记者，上述铜钉是分割相邻两家商店的标志。

中融国际商业街的老板金顺子于2002年参观了中融国际商业街的商店发展。 由于项目离八百伴商圈的中心很近，她选择了这个项目想买下一家店。 金顺子不知道这家店没有墙，所以销售员只对她说，这是一家产权店。 买这家店之前，必须和开发商签订租赁合同。 不这样的话，不能把店卖给她。 她想拥有黄金地段商店的所有权，所以选择了签订这个租赁合同。 2004年交房时，由于开发商和租赁在先，她和其他业主没有详细调查商店的现实情况，只看了平面图就在《房屋交接书》上签了字。

杜跃平提供的某业主当初签订的中融国际商城项目《上海市商品房预售合同》附件中，贴有项目《住宅建筑结构、装修及设备标准》。 根据上述《标准》，商店和商店之间不是虚线而是实线。 图形底部还有文字“墙厚0.25m米，图形上的尺寸居中”。 浦东南路1078号1—xx室“上海市房地产权证”复印件房屋的建筑设计和平面图也显示，各商店之间实线无虚线。

这是否表示所有商店在计划建设时都有物理墙，但后来交房前拆除了？

值得注意的是，在上述《上海市商品预售合同》中，“甲方(即开发商)不得擅自变更该房屋的建筑设计。 确实需要变更的，应当经乙方)即商店的购买者)书面同意，并报计划管理部门审查批准。 自获得批准之日起3日内与乙方签订本合同变更协议的，乙方有权单独解除本合同。 ”

双方是否就房屋建筑设计的变更进行过协商，仅从上述预售合同中无法得知。 再看其他合同条款，合同第九条“甲方不得随意变更与乙方约定的园区平面布置。 确实有变更的必要的话，必须得到乙方的书面同意……”等复印件，用线条勾了出来，盖上了“中融订正印”，并盖上了业主的签名印。 第十四条“在甲方进行新建商品房初期登记……”被删除后，原文处印有“甲方为商品房不动产权证(大产证)”字样，并加盖“中融更正章”和业主签名章。 《每日经济信息》记者问购买上述商店的小业主，房屋的建筑设计和小区的平面图是否有变更，他们的回答要么是忘记了，要么是没有变更。

之后，记者是否告知开发商上海中融置业在销售时买家商店没有实体空间？ 项目中有物理墙吗？ 开发商和业主是否就重新设计房屋进行过协商？ 等待一连串的问题。 中融物业管理有限公司董潍坊表示，这些问题都不是事实，目前中融方面正在与十几个业主就商铺无实体空之间的问题提起诉讼。 希望法院判决之前不要报道上述情况。

业主集体要求律师辩解

杜跃平表示，由于商店没有实体分割，在整个商场的租约到期后，业主无法独立租用自己的商店。 其他行业将商店主要租给商家时，少数持反对意见的业主无法阻止商家租用自己所有权商店的空间。

年中融国际商城上述商铺租赁期满，寻找原租赁元(上海中融国际商城有限企业)所在的家电企业，将商场交给后者租赁。 金顺子说，本来就有不同意这个选择的业主，想自己经营。 但是，由于部分业主同意将商场出租给上述家电企业，少数不同意出租的业主，最终不得不妥协。

杜跃平认为，开发商虚拟分割商铺不仅损害业主的合法权益，也违反了《不动产登记条例》、《物权法》、《企业登记条例》等。

杜跃平表示，为了为这些业主夺回公道，他于去年4月底代表金顺子等业主向上海中融国际商城有限企业发出律师函，请后者交给上海中融置业快速发展有限企业等相关公司，但中融方面未予回复。

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投资升温商场的虚拟分割现象或增加

经记者杨宠从上海强发

“虚拟分割商店(指没有物理(/k0 ) /之间的商店)”并不新鲜，几年前在上海，但去年开始再次出现在嘉兴等地，现在上海以外的一些城市开始增加。 ”上海中原地产房地产顾问有限企业工商店铺部长陶宏羽表示，限购令出台后，商业地产的投资不断上升，特别是哪些虚拟分割的商店因面积小而受到众多投资者的关注。

上海投资学会副会长陈湛均教授表示，对于哪些分割完毕的商店，上述虚拟分割的商场更适合市场诉求，更便于企业灵活经营租赁。

卫明房地产智库负责人蔡为民告诉《每日经济信息》记者，开发一些虚拟商店的根本原因还是目前活跃在商业房地产市场的开发商实力太弱。 为了以高价格迅速销售，使企业的项目利润最大化，一些开发商经常把百货商店分割成几个小面积的商店。 但是，这种商铺显然不利于租赁，无法实现向购房者承诺的知名企业品牌引进、获取高额租金回报的销售推广文案，虚拟分割有点成为开发商的最终出路。

上海跃平律师事务所律师杜跃平认为，这类商铺将使业主丧失独立的租赁权、经营权、出售、继承、赠与的能力，为土地采购权失效后如何解决商场产权埋下风险。

陈湛均表示，开发商向购房者隐瞒虚拟分割事实将构成欺诈，必须按照相关法律规定认真解决。 但是，杜跃平认为，无论是否告知业主虚拟分割，都破坏了房屋的独立形态和招聘功能，实际上损害了业主的实际权益。

陶宏羽表示，2004年后，上海不再出现这种虚拟分割商店的原因是，2004年1月9日上海市住宅土地资源管理局、上海市建设和管理委员会发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，房地产开发公司和房地产权属单位擅自

在上海以外的一些城市，目前没有执行同样的规定，建设部《商品房销售管理办法》也只是涉及住宅的分期拆售，与商场和办公楼的分期拆零无关。

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